最高法院一○二年度台上字第一七六號

最高法院民事判決　　　　　　　一○二年度台上字第一七六號

上訴人

楊 淡 襟

上訴人

江 美 梅

上訴人

柯高愛惠

上訴人

朱 勇 生

上訴人

何 燕 燕

上訴人

李 佳 穎

上訴人

柯 土 井

上訴人

古 桂 金

共同訴訟代理人

陳 建 勳律師

被上訴人

鄭 阿 蜂

被上訴人

鄭 月 英

共同訴訟代理人

林 家 慶律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○○年八月三十一日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第三六二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地為被上訴人鄭阿蜂所有，同段三○一之九地號土地（與三○一之七地號土地下合稱系爭土地）為被上訴人鄭月英所有。

上訴人均非各該土地所有權人，亦無土地使用權源，竟分別以其所有建物無權占用如本判決附件（下稱附件）所示之各該土地。

又上訴人無權占用系爭土地，受有相當於土地租金之利益，並致伊等受有損害等情。爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命上訴人將各該建物拆除，將占用土地返還被上訴人，並分別給付被上訴人如原判決附表所示金額之判決（被上訴人超過上開部分之請求，分經第一審及第二審為其敗訴之判決，未據其聲明不服，均未繫屬於本院）。

上訴人則以：系爭土地分割前之台北市○○區○○段○○○地號土地，於民國五十六年十月二十八日由鄭立等四十一名地主（含被上訴人之被繼承人鄭能，並由含被上訴人在內之全體繼承人共同具名）出售、點交予訴外人李素華，復由李素華轉售、點交予訴外人陳欣放、劉子華於五十七年間在其上建築系爭建物，再出售、點交房地予伊或伊之前手占有使用，伊當屬有權占有。且七二七地號土地興建房屋後，經法院判決分割，已分別由被上訴人於七十五年一月八日辦畢系爭土地之繼承及分割登記，就出售土地之事實，被上訴人不得諉為不知。縱認被上訴人未與其他共有人共同出售系爭土地，惟被上訴人既將鄭能（當時已歿）名義之土地所有權狀正本及本人印章交付鄭氏族人鄭立、鄭文章、鄭炳南，即應負表見代理之授權人責任。再者，既經應有部分逾三分之二共有人共同具名同意出售共有土地，並出具土地使用證明書，依土地法第三十四條之一法理，亦宜認為有效。又被上訴人知悉系爭建物之存在，竟遲未為任何權利之行使或主張，已足引起上訴人之正當信任，應有權利失效原則之適用。況被上訴人既曾收取對價，上訴人就系爭土地之使用關係類似租賃，被上訴人訴請拆屋還地及給付不當得利，即無理由，且有違誠信。而系爭土地為畸零地，被上訴人並無開發、利用餘地，其訴請拆屋還地，亦屬權利濫用。此外，被上訴人請求不當得利之計算基準偏高，且依民法第九百四十三條、第九百五十二條規定，被上訴人亦不得請求不當得利等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人拆屋還地及給付如原判決附表不當得利之判決，駁回上訴人該部分之上訴，係以：李素華買受七二七地號土地應有部分時，鄭能已於五十年一月三日死亡，該土地之不動產買賣契約書（下稱土地買賣契約）未經全體繼承人簽名，已難謂為合法；且被上訴人否認該契約及五十七年三月三十一日土地使用權證明書（僅蓋用早已死亡之鄭能印文）上之簽名及印文為真正，復否認交付所有權狀、印章及收受價金，上訴人就其有權使用系爭土地之利己事實既未能舉證以實其說，自難憑採。是李素華既未向被上訴人合法買受系爭土地，又未取得使用權，劉子華、陳欣放即無從繼受李素華而合法取得系爭土地之所有權或使用權，此情為上訴人所知悉，上訴人亦無從繼受取得合法占用系爭土地之權利，更無表見代理之可言。又土地法第三十四條之一係於六十四年七月二十四日始增訂，而土地買賣契約為五十六年間簽訂，自無從援引該規定或其法理，且兩造顯無任何類似租賃之關係存在，被上訴人請求拆屋還地，無違誠信。再者，權利失效，除權利人經過相當期間不為權利行使之事實外，並須有特別事實，足致義務人信賴該項權利不再主張始足當之。單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，易言之，沈默係單純之不作為，並非間接之意思表示，除法律或契約規定，原則上不生法律效果。

查被上訴人雖自鄭能五十年間死亡後即為七二七地號土地共有人，嗣並經法院判決分割而於七十五年間單獨取得系爭土地所有權，惟被上訴人自五十六年迄本件起訴時止，除單純沈默外，並未有其他事實足使上訴人信賴其不行使系爭土地之相關權利，依上說明，尚難據此即認有權利失效原則之適用。系爭土地之使用分區編定為「第三種住宅區」，依台北市土地使用分區管制規則第十七條規定之建築基地最小寬度四．八公尺與最小深度九．六公尺計算，最小建築面積為四六．○八平方公尺，而系爭土地面積合計達五九平方公尺，已逾最小建築面積之限制，應非屬無法建築使用之畸零地。且系爭土地公告現值為新台幣一千一百五十萬五千元，又可與其他相鄰土地共同開發，自具利用價值。被上訴人訴請上訴人拆屋還地，乃權利之正當行使，無權利濫用可言。

末按已登記之不動產，就其物權並無善意占有推定之適用。系爭土地係登記為被上訴人所有，李素華、劉子華、陳欣放等人並未合法買受，上訴人固與劉子華、陳欣放等人簽訂土地買賣契約，然數十年來僅取得其建物所有權，而始終未取得系爭土地所有權，足見本件並無善意占有推定之適用。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求渠等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，即非無據。爰審酌系爭土地坐落位置、四鄰交通及繁榮程度，認本件相當於租金之不當得利金額應以申報地價年息百分之八計算為適當。是被上訴人得請求五年相當於租金之不當得利金額及計算式，詳如原判決附表所示等詞，為其論斷之基礎。

按關於民事訴訟舉證責任之分配，八十九年間修正之民事訴訟法第二百七十七條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責。本件上訴人主張其所有建物有權占有系爭土地，係以其前手李素華曾於五十六年間向七二七地號土地共有人買受部分土地，並轉賣予陳欣放、劉子華於五十七年間在其上建築系爭建物，完成建物所有權第一次登記後，再出賣予上訴人或其前手，而由其占有使用迄今等語，為主要論據，並提出該土地買賣契約及土地使用權證明書為證（影本見一審卷九二至一一○頁）。徵諸系爭建物早於五十七年間完成建物所有權第一次登記，上揭土地買賣契約及土地使用權證明書似屬陳年舊物，且系爭土地經裁判分割，由被上訴人於七十五年間辦畢繼承及分割登記而單獨取得所有權時，該分得土地上早有系爭建物存在等情，既均為原審確定之事實，則上訴人抗辯：因年代久遠，相關資料、人物已難查考，兩造均非當時直接交易對象，系爭建物經主管機關實質審查後，先後核發建築執照、准予保存登記、發給建物所有權狀，堪認已就合法占用系爭土地一節盡其舉證責任等語（見原審卷㈢一五九至一六一頁），既與台北市建築管理處函送之系爭建物建造執照全卷影本相符（見一審卷一九二至二三一頁），依上說明，自屬有利於上訴人之防禦方法。又上訴人亦抗辯：七二七地號土地於判決分割時，何以四十一名共有人中，除三○一之二以外，獨鄭能之繼承人分割取得地上已搭蓋有建物之土地，其餘均分割取得空地？為何鄭能之繼承人（包括本件被上訴人）願意接受此一分割方法？該裁判分割法院本諸職權為合理、公平、妥適之分割方法判斷後，何以會有如此分割結果？是否已將系爭土地買賣之事實列入審酌等語（見原審卷㈢一五七、一五八頁），倘屬實在，是否仍不足以作為系爭土地買賣契約真偽判斷之間接事實？原審未審酌本件是否應降低證明度，及於綜合各該間接事實後，是否仍不足以推斷待證事實，徒依民事訴訟法第二百七十七條前段規定分配舉證責任，且依一般標準決定證明度，並僅就證據是否能直接證明待證事實為論斷，未就相關間接事實為綜合判斷，而以上訴人未能舉證證明為由，為其不利之認定，已屬難昭折服，且未於判決理由項下，記載上訴人此部分抗辯何以不足取之意見，亦有判決不備理由之違法。次按共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，非經繼承人全體同意，不得由繼承人中之一人或數人自由處分，九十八年一月間修正前之民法第八百二十八條第二項規定甚明。而買賣係債權行為及負擔行為，非處分行為，繼承人中之一人或數人未得其他繼承人同意出賣遺產者，其所訂立之買賣契約雖對他繼承人不生效力，然在締約當事人間，尚非當然無效。是倘土地買賣契約係經被上訴人簽訂或授權簽訂，雖未經全體公同共有人同意，然該土地經繼承及裁判分割後，既由該契約所示出賣人取得單獨所有，能否猶謂該買賣契約於被上訴人與李素華間不生效力？不無再事研求之餘地。再按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法。查被上訴人於土地買賣契約簽訂之五十六年間，均已成年（鄭阿蜂係十三年三月二十日出生，鄭月英係三十四年七月二十八日出生。見原審卷㈠六二、六六頁之法務部戶役政連結作業系統資料），更於七十五年間辦畢系爭土地之繼承及分割登記，取得單獨所有權，迄九十六年十二月二十一日提起本件訴訟前，長期不行使權利而任令上訴人所有之系爭建物占用系爭土地，似此不作為之事實，是否未該當上揭權利失效原則？

亦有進一步審究必要。此外，住宅區內建築基地之寬度及深度，不得小於台北市土地使用分區管制自治條例第十七條第一項之表定，而建築基地面積二分之一以上已符合平均寬深度者，得不受最小寬深度之限制，為同條第二項之明文。系爭土地之使用分區編定為「第三種住宅區」，依該第一項規定其建築基地最小寬度為四．八公尺、最小深度為九．六公尺，原審僅以系爭土地面積合計達五九平方公尺，逾上開最小寬深度相乘之四六．○八平方公尺，即謂系爭土地已逾最小建築面積之限制，而認非屬無法建築使用之畸零地云云，不僅未適用言詞辯論期日前已修正之上開自治條例，仍適用修正前之「台北市土地使用分區管制規則」之規定，已有未洽，且依上說明，該條第二項僅就「建築基地面積二分之一以上已符合平均寬深度者」，放寬最小寬深度之限制，乃原審竟以「最小建築面積」為判斷系爭土地非畸零地之標準，是否符合相關建築法規之限制，仍待釐清。上訴意旨，指摘原判決命其給付部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

ｍ附件：上訴人所有建物占用土地情形土地坐落及建號：台北市○○區○○段○○段○○號碼：台北市安和路二段一八九巷附圖：第一審判決附圖面積單位：平方公尺建 號 門牌號碼 所有權人 占用地號 附圖 面積 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－二○七 一一號 楊淡襟 三○一之七 Ｃ 三○二○八 一一號二樓 江美梅 三○一之九 Ｆ 二一Ｇ 二○二○九 一一號三樓 柯高愛惠 三○一之七 Ｊ 二一三○一之九 Ｋ 二○二一○ 一一號四樓 朱勇生 三○一之七 Ｎ 二一三○一之九 Ｏ 二○二○三 一三號一樓 何燕燕 三○一之七 Ｄ 八二○四 一三號二樓 李佳穎 三○一之七 Ｈ 八二○五 一三號三樓 柯土井 三○一之七 Ｌ 八二○六 一三號四樓 古桂金 三○一之七 Ｐ 八