最高法院一○四年度台上字第一八二三號

最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第一八二三號

上訴人

藍英楠

訴訟代理人

龔君彥律師

複代理人

余柏萱律師

被上訴人

周惠娟

　　　　　　許鈞翔

　　　　　　許琇閔

　　　　　　周慈寧

　　　　　　周惠美

　　　　　　周駿霖

　　　　　　周畯宏

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國一○四年二月二十六日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第三三一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：訴外人宋啟慎（原名宋勤慎）於民國八十三年五月一日與被上訴人之被繼承人周金義訂立房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買周金義所有台北市○○區○○段○○段○○○○號、門牌號碼為同區○○路○○○巷○弄○號三樓之房屋所有權全部（下稱系爭房屋），及所坐落同小段六六七地號土地所有權應有部分五一一六八分之二○六四（下與系爭房屋合稱系爭不動產）。嗣其二人與伊（下合稱周金義等三人）於九十三年六月一日簽訂不動產承受買賣契約書（下稱系爭承受契約），由宋啟慎以新台幣（下同）八百二十五萬元將系爭不動產出賣予伊，伊則承受宋啟慎基於系爭買賣契約對周金義之權利義務。伊業已給付價金，惟周金義於同年十二月十九日死亡，除生前已移轉土地應有部分五一一六八分之九○二、房屋應有部分萬分之九九九九登記予伊外，其餘應有部分五一一六八分之一一六二、萬分之一（下合稱系爭應有部分），則未辦妥移轉登記，且其繼承人周林金雲（於第一審程序中死亡，由其繼承人即被上訴人承受訴訟）及被上訴人迄今亦未履行。又伊自九十三年六月起代償周金義應負擔之上海商業儲蓄銀行（下稱上海商銀）貸款利息計一百十四萬七千三百九十九元，係基於利害關係所為，並有為周金義管理事務之意思，周金義復因此受有利益，致伊受有損害等情，爰本於系爭承受契約、第三人清償、無因管理、不當得利及繼承之法律關係，求為命被上訴人將原判決附表（下稱附表）一所示不動產所有權應有部分辦理繼承登記後，將系爭應有部分移轉登記予伊，並連帶給付一百十四萬七千三百九十九元及自一○○年六月二十一日起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

被上訴人則以：被上訴人周惠美無權代理周金義訂立系爭承受契約，上訴人自無從承擔宋啟慎契約上之地位，且該契約效力亦不及於伊等。而系爭買賣契約之標的為系爭房屋及其坐落土地所有權應有部分五一一六八分之九○二，周金義既經宋啟慎及上訴人同意，將該土地應有部分及系爭房屋所有權應有部分萬分之九九九九移轉登記予上訴人，即已依約履行。又上訴人未依系爭承受契約第四條約定為通知，伊等自無支付貸款利息之必要。倘認上訴人得依無因管理或不當得利為請求，伊等僅餘系爭房屋所有權應有部分萬分之一未辦理過戶，上訴人復自九十三年無償居住系爭房屋，應依民法第二百十六條之一規定予以扣除，或類推民法第二百五十二條規定酌減。另自九十三年起計算之利息，已罹於民法第一百二十六條所定五年之消滅時效期間等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：周金義與宋啟慎於八十三年五月一日訂立系爭買賣契約，嗣周金義於九十年一月十日將系爭房屋所有權應有部分萬分之九九九九，及該房屋坐落之土地所有權應有部分五一一六八分之九○二移轉登記予上訴人，並於九十三年十二月十九日死亡，由配偶周林金雲及被上訴人共同繼承，周林金雲復於一○○年五月四日死亡，而由被上訴人共同繼承等事實，為兩造所不爭。查依同意書內容、周惠美之證言，可認周惠美有權代理周金義訂立系爭承受契約，由上訴人承擔宋啟慎契約上之地位。周金義分別於六十七年九月四日、六十四年一月二十九日取得系爭房屋及其坐落土地所有權應有部分五一一六八分之二○六四，其後始出賣予宋啟慎，若二人之真意，係為買賣土地應有部分五一一六八分之二○六四，衡情應將該應有部分明載於系爭買賣契約第一條「土地房屋買賣標示」部分，而無須記載為「建物持分土地面積則以本戶房屋連同建坪之比率計算為依據」，且就系爭房屋記載為「面積包括陽台及平台或露台等其他各種公共設施之分擔約計四九．三坪，其產權登記時，以地政機關複丈面積為準」，與建物登記謄本登載總面積一六三．七四平方公尺相近，足證於締約時，周金義所有土地應有部分，多於按系爭房屋面積計算應分配之土地應有部分，且彼等均不知該土地應有部分為若干，待辦理所有權移轉登記時，再由代書正確計算。又依建物及土地登記謄本所示，系爭房屋與同棟二、四樓房屋登記之總面積均為一六三．七四平方公尺，後者坐落土地之應有部分則均為五一一六八分之八三二，顯較周金義所有應有部分五一一六八分之二○六四為少，參以周金義既於九十年一月十日將土地所有權應有部分五一一六八分之九○二移轉登記予上訴人，益證周金義所出賣者僅為該部分。觀諸系爭承受契約第二條「房屋」、「萬分之一部分」等文字均為手寫，並蓋有周金義等三人印章之印文，其餘則為電腦打字，足認其三人就移轉系爭房屋所有權應有部分萬分之一曾慎重討論，而斯時上訴人已取得上述應有部分，衡情應知尚應移轉之部分為何，然彼等僅於該條約定，宋啟慎與周金義應將系爭房屋所有權應有部分萬分之一移轉登記予上訴人，卻未約定移轉土地之應有部分，可證三人締約之真意，係周金義僅負將該房屋應有部分移轉登記予上訴人之義務。再綜合證人柯春富、周惠美之證言，應認周金義等三人係合意由周金義將土地所有權應有部分五一一六八分之九○二及系爭房屋所有權全部移轉登記予上訴人，而為避免周金義將房屋所有權全部移轉登記予上訴人，致周金義僅持有土地所有權應有部分，有違公寓大廈管理條例（下稱大廈管理條例）第四條第二項規定，始接受柯春富之建議，保留該房屋應有部分萬分之一未予移轉。又系爭不動產所有權登記現況如附表三所示，倘被上訴人將系爭房屋所有權應有部分萬分之一移轉登記予上訴人，亦應將其基地所有權應有部分五一一六八分之一一六二併同處理，方為適法，足證系爭承受契約第二條約定，顯然違反大廈管理條例第四條第二項、民法第七百九十九條第五項之強制規定而屬無效。次查依系爭承受契約第三、四、六條約定，上訴人須以系爭不動產設定第二次抵押權轉貸，以清償對上海商銀之六百五十萬元借款，抵充買賣價金，餘款於扣除相關費用及保留款二十萬元後，給付周金義及宋啟慎，並於所有權移轉登記後給付該保留款，在未辦妥轉貸前，原貸款利息仍由宋啟慎及周金義負擔。而於九十三年五月三十一日系爭不動產抵押權所擔保之貸款餘額為六百三十五萬一千二百六十三元，低於系爭承受契約第三條之約定，故上訴人就該餘額債務，依約即負有清償義務，其清償該貸款利息，係為履行承擔周金義對上海商銀之貸款義務，屬清償自己債務之行為，並非利害關係之第三人所為清償；且為管理自己之事務，而非管理周金義之事務，自不構成無因管理；又係同時清償其對周金義之價金債務，被上訴人受有該貸款債務清償之利益，即有法律上之原因，亦非不當得利。從而，上訴人請求被上訴人應將附表一所示不動產所有權應有部分辦理繼承登記後，再將系爭應有部分移轉登記為上訴人所有，並連帶給付上訴人一百十四萬七千三百九十九元本息，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意。查系爭買賣契約第一、四條分別約定：建物持分土地面積則以本戶房屋建坪佔本公寓建坪之比率計算為依據。乙方（即周金義）計算之土地及房屋面積與地政機關複丈為準，但超過時其超過部分雙方同意依本約買賣房屋之單價相互抵補；甲方（即宋啟慎）同意以本約房屋連同其持分土地提供擔保，設定抵押辦理貸款等語（一審審重訴字卷第一二至一四頁），而該契約附件二代辦貸款委託書前言及第二條載明：立委託書人宋勤慎（即宋啟慎），茲因購買坐落台北市○○路○○○巷○弄○號三樓壹戶房屋及該建築物基地土地持分權…特委託周金義向金融機構抵押借款；甲方願提供所訂購前開房屋所有權及土地持分所有權作為抵押物，辦理抵押權設定登記（一審重訴卷一第一七一至一七二頁），徵諸周金義於該契約簽訂後之八十三年六月十日，即以系爭房屋及其坐落土地所有權應有部分五一一六八分之二○六四為共同擔保，設定本金最高限額九百六十萬元抵押權予上海商銀（一審審重訴字卷第六至七頁），似係依前開委託書之約定辦理。果爾，上訴人主張，宋啟慎所買受而由其承受之土地應有部分為五一一六八分之二○六四，是否全然無據，即有再推求之餘地。倘該部分逾系爭買賣契約第一條約定所計算之面積，得否不依該條但書約定為找補，逕以該條約定所計算之面積為買賣標的，即非無疑。次查，證人柯春富於原審證稱：因要配合大廈管理條例等規定，周家所有殘餘土地持分並無相對應之建物存在，為土地登記機關所不許；伊建議雙方保留系爭房屋所有權應有部分萬分之一不要過戶等語（原審卷第一五六頁背面），則周金義等三人斯時已知該房屋所餘應有部分萬分之一，不得與周金義尚持有之土地應有部分分離而為移轉，彼等嗣簽立系爭承受契約，並於第二條約定：宋啟慎及周金義必須將房屋產權完整辦妥登記給上訴人（萬分之一部分），能否謂僅指系爭房屋所有權應有部分萬分之一，而不及於所坐落之基地所有權應有部分，亦非無疑。否則，不啻契約當事人於明知不得單獨移轉該房屋所有權之應有部分情形下，仍簽訂以該應有部分為移轉標的之契約，如此解釋是否符合經驗法則，而為當事人訂立條款之真意所在。

乃原審未遑通觀契約全文，遽以上述理由為上訴人不利之論斷，自嫌速斷。次按無因管理固須有為他人管理之意思，惟為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理。

而清償他人所負債務，依其事物之性質，當屬他人之事務。查系爭不動產向上海商銀設定抵押貸款之債務人為周金義、被上訴人周惠美（一審重訴字卷二第一八二頁），原審復認定上訴人已代償該貸款利息計一百十四萬七千三百九十九元，倘上訴人基於管理意思，未受委任，並無義務而為清償，縱其兼圖自己之利益，亦非不得成立無因管理。原審未予詳查細究，逕以上訴人未依約辦理轉貸，其代繳上開利息係管理自己之事務，而非周金義之事務，進而為不利於上訴人之判決，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百第七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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