最高法院一○五年度台上字第四四四號

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第四四四號

上訴人

高林雅孃（即高銘桂之承受訴訟人）

上訴人

高 怡 婷（即高銘桂之承受訴訟人）

上訴人

高 怡 和（即高銘桂之承受訴訟人）

上訴人

高 宏 明（即高銘桂之承受訴訟人）

上訴人

高 琪 珏（即高銘桂之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

李 采 霓律師

被上訴人

劉 碧 瓊

被上訴人

劉 佩 瑾

共同訴訟代理人

丁 俊 文律師

被上訴人

劉 盛 哲

被上訴人

劉 盛 彥

被上訴人

黃 素 枝

被上訴人

劉 學 欣

被上訴人

劉 培 欣

被上訴人

彭 玉 貞

被上訴人

劉 芝 容

被上訴人

劉 芝 晏

被上訴人

劉 盛 猷

被上訴人

劉 嘉 瑗

被上訴人

劉 嘉 淑

被上訴人

劉 嘉 淳

被上訴人

劉 啓 曙

被上訴人

劉 啓 三

被上訴人

劉 佩 芸

被上訴人

劉 啟 群

被上訴人

劉 兆 禎

被上訴人

江 櫂 奇

被上訴人

江 俊

被上訴人

江 敏 華

被上訴人

江 敏 琪

被上訴人

張 崇 榕

被上訴人

張 崇 維

被上訴人

尹黃妙芬

被上訴人

黃 介 山

被上訴人

許 慧 滿

上列二十八

人　共　同

訴訟代理人　徐秀鳳律師

上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國一○四年九月二十二日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第六○二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件原上訴人即上訴人之被繼承人高銘桂已於民國一○四年九月十八日死亡，上訴人為其繼承人，有戶籍謄本可稽，彼等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。

次查被上訴人主張：分割前新北市○○區○○段○○○地號土地（下稱原○○○地號土地，重測前為同區○○○段○○○段○○○之○地號。）及○○○地號土地（重測前為同區○○○段○○○段○○○之○、○○○之○地號）原為伊等之被繼承人劉火土所有，訴外人劉兆豐及被上訴人劉盛哲、劉嘉瑗、劉碧瓊（下稱劉兆豐等四人）於八十六年七月十六日代表劉火土全體繼承人與高銘桂就原○○○地號土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新台幣（下同）二億八千三百三十一萬一千元。伊等已於買賣契約成立後即交付原○○○地號土地予高銘桂，並於八十八年九月二十九日移轉登記予高銘桂。詎高銘桂未依約給付尾款四千萬元等情。爰依系爭買賣契約及繼承之法律關係，求為命上訴人給付二千五百十六萬六千三百六十六元本息之判決；並於原審主張：除原請求金額外，高銘桂尚應給付尾款一千一百七十八萬零六百九十元等情。爰追加聲明，求為命上訴人如數給付及加計自一○三年十二月十日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。就上訴人之反訴則以：上訴人尚積欠一六一地號土地買賣價金五百七十六萬七千八百十三元，並無溢付價金之情事。又上訴人出售○○○地號土地予訴外人鼎新電腦股份有限公司（下稱鼎新公司）時，該土地尚因徵收登記於新店市公所名下，上訴人實係出售他人之物，而無法對鼎新公司履行買賣契約。又伊以系爭買賣契約出售○○○地號土地及分割前○○○地號土地，上訴人尚未付清全部價金，伊得行使同時履行抗辯，而無給付遲延情事，自不負債務不履行之損害賠償責任等語，資為抗辯。

上訴人則以：兩造以系爭買賣契約書第一條約定，原○○○地號土地全部均可供伊興建集合住宅而為同一宗建築基地核領建造執照使用，被上訴人亦據此而為保證，詎被上訴人因故意或過失不告知其中如第一審判決附圖A、B部分（下稱附圖A、B部分）因經既成道路切割，不得與其他部分土地為一宗基地建築使用，且前亦經指定建築線而不得供建築使用，伊只得將附圖A、B部分另行分割為新北市○○區○○段○○○○○地號土地（下稱○○○之○地號土地，所餘其他部分下稱分割後○○○地號土地）。原○○○地號土地因上開情形存有權利瑕疵，並有減少契約預定效用、價值之瑕疵，及欠缺被上訴人保證品質之物之瑕疵，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任、物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。又被上訴人亦迄未依系爭買賣契約第二條約定拆除○○○之○地號土地之地上物，並點交該部分土地，伊自得行使同時履行抗辯權，於被上訴人排除○○○之○地號土地不能供建築使用之瑕疵並騰空點交前，拒絕給付價金尾款。又○○○地號土地亦由劉兆豐等四人代表劉火土全體繼承人以系爭買賣契約書同時出售予伊，約定買賣價金為一千一百六十五萬八千一百五十八元，扣除伊已代被上訴人向新店市公所繳納該地保證金五百八十九萬零三百四十五元及繳回同額之徵收地價款，伊溢付十二萬二千五百三十二元，被上訴人應返還該溢付之價金。又一六二之一地號土地存有上述權利瑕疵及物之瑕疵，伊就該部分受有一百二十二點八八坪之允建面積損失，依當時市價為三千六百八十六萬四千元，被上訴人應依民法第三百五十三條準用同法第二百二十七條、第三百五十九條、第三百六十條、第二百二十七條及系爭買賣契約第六條規定負損害賠償責任，伊得請求減少價金七百六十五萬三千八百十五元。又伊於八十九年一月三十日將○○○地號土地連同分割後○○○地號等土地出售予鼎新公司，因被上訴人於九十一年四月二十九日就○○○地號辦理繼承登記後未移轉登記予伊，致伊無法依約交付產權移轉證件予鼎新公司，嗣伊持原法院一○一年度重上更㈢字第九二號侵權行為損害賠償事件確定判決等（下稱另案確定判決），始於一○四年一月八日取得鼎新公司交付之買賣價金尾款三千六百零八萬元，伊得請求被上訴人賠償自九十八年十二月一日起算按上開尾款相當於利息之損害。又伊為辦理○○○地號土地所有權移轉登記而代被上訴人繳納土地增值稅二百萬一千九百七十七元及地價稅九萬四千八百二十二元，依約得自應付之尾款中扣除，且因被上訴人不依約移轉登記該地號土地，伊亦得請求被上訴人賠償因移轉予鼎新公司時需再繳納該期間之土地增值稅二百九十九萬零三百二十二元，被上訴人尚應給付另案確定判決之訴訟費用九十五萬六千一百四十五元，伊均得以上開金額抵銷原○○○地號土地之尾款等語，資為抗辯。並以：因被上訴人遲不移轉登記○○○地號土地所有權予伊，迄伊取得另案確定判決後，將該土地所有權移轉登記予鼎新公司，該公司始給付尾款，伊得請求被上訴人賠償自九十一年四月三十日起至九十八年十一月三十日止期間內未能取得上開尾款相當於利息之損害一千三百六十八萬零三百三十三元。又伊溢付○○○地號土地買賣價金十二萬二千五百三十二元，伊亦得請求被上訴人返還該不當得利等情。爰依序依民法第二百三十一條、第一百七十九條規定，反訴求為命被上訴人共同給付一千三百六十八萬零三百三十三元及十二萬二千五百三十二元並均加計自反訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算遲延利息之判決。

原審審理結果，以：被上訴人主張劉兆豐等四人於八十六年七月十六日，代表劉火土全體繼承人與上訴人之被繼承人高銘桂就原○○○地號土地簽訂系爭買賣契約書，約定原○○○地號土地之買賣價金為二億八千三百三十一萬一千元，伊於辦妥繼承登記後，於八十八年九月二十九日移轉登記予上訴人，同時亦出賣○○○地號土地，另行約定價款之事實，為上訴人所不爭執，出售○○○地號土地乙節，並經另案確定判決認定在案，堪信為真實。

上訴人於簽訂系爭買賣契約時，即以銘泉建設有限公司（下稱銘泉公司）名義，以該兩筆土地為建築基地向台北縣政府工務局申請建造執照，惟因原○○○地號土地上有既成道路通過，如附圖A、B部分為既成道路所分隔，依建築法令之限制，該部分不得作為同一建築基地使用，上訴人遂於八十八年十月二十日辦理土地分割，將附圖A、B部分自原○○○地號土地分割出成為○○○之○地號土地，將該部分列為「因道路分割之另一宗基地」排除在申請基地範圍之外，而就○○○地號土地及分割後○○○地號土地領得建造執照。該既成巷道因曾經指定建築線，依建築技術規則設計施工編第一條第一項第一款及第三十六款規定及新北市政府工務局函覆之建築線指定申請書圖，該○○○之○地號土地部分，不得與分割後○○○地號土地併為建築使用。惟系爭買賣契約書第一條之約定，僅為買賣價金計算之方式，並未進而具體約定可為如何方式之建築使用，依其文義尚不足推認有買賣土地全部均需可為同一宗建築基地之約定，自難認被上訴人就此有為保證之意思。系爭買賣契約記載之其他條款亦無任何關於買賣土地應具如何效用，或買賣土地全部均需可為同一宗建築基地使用之約定。上訴人亦自認其於簽訂買賣契約前，已知悉原○○○地號土地上有該既成巷道，其對於原○○○地號土地因受其上既成道路之影響以致有部分不能供併同建築使用之可能性，應已有所預見。其又於受讓取得原○○○地號土地後，隨即將附圖A、B 部分單獨分割為○○○之○地號土地，並排除在申請建造執照之建築基地範圍外，而就○○○地號土地及分割後○○○地號土地領得建造執照，復於八十九年一月三十日將分割後○○○地號土地、○○○地號土地及同段○○○、○○○之○地號土地連同上開建造執照出售予鼎新公司，並於八十九年三月二十二日將分割後○○○地號土地移轉登記予鼎新公司，嗣鼎新公司亦於建造完成後取得使用執照，是原○○○地號土地之絕大部分於上訴人取得後已實際為建築使用，堪認系爭買賣契約就買賣標的物之土地所預定之效用業已達成。系爭買賣契約固預定有原○○○地號土地應具可申請建造執照供建築使用之效用，然不能逕認預定有該土地之全部範圍須得作為同一宗建築基地使用之效用，或被上訴人已就此為保證。是上訴人抗辯○○○之○地號土地有滅失或減少契約預定效用、價值之瑕疵，或欠缺被上訴人所保證之品質云云，並無足採，其據此主張被上訴人應負民法第三百五十四條所定出賣人之瑕疵擔保責任等語，自屬無據。且查無其他第三人就買賣標的物對於上訴人主張任何權利，則被上訴人交付之買賣土地即無權利或物之瑕疵存在，上訴人主張被上訴人因故意或過失不告知其瑕疵，應負不完全給付之債務不履行責任云云，亦非可採。上訴人自無所受一二二點八八坪允建面積市價三千六百八十六萬四千元之損害及得減少價金七百六十五萬三千八百十五元之損害。又兩造於另案審理中均不爭執被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，即已現實交付所出售原○○○地號及○○○地號土地，且原法院履勘○○○之○地號土地，並詢問隔鄰住戶王家旺，足認上訴人所指該土地上之違章建築，實係原為水溝側壁之磚造圍牆及隔壁公寓圍牆上所設置之雨遮；另該土地上雖有停車、放置盆栽或曾設置鐵門之臨時使用情形，然亦僅屬鄰近住戶臨時使用性質，核與被上訴人是否已交付土地予上訴人並無關連。是上訴人抗辯○○○之○地號土地迄未據被上訴人騰空交付云云，尚無可採，其就所負給付買賣價金義務為同時履行之抗辯，洵非可取。次查依系爭買賣契約書第十條約定：「有關前乙方（按指劉火土之繼承人代表）所有而被台北縣新店市○○○○○○地○○○○○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號（重測後○○段○○○地號），乙方同意由甲、乙雙方共同承買，其價款依每坪新台幣柒拾萬元正計算，扣除買回價款其發生之差額由甲、乙雙方各得貳分之壹。如其總價依本約第一條第二款計買賣價時，本筆之價款亦相同。倘若買回單價超過新台幣柒拾萬元正時，超過部份由甲方支付。」及證人即被上訴人委任之代書楊孟桑、草擬系爭買賣契約之代書楊守義之證述，足見兩造亦約定出售標的物包括○○○地號土地，然因該土地已遭徵收，需由被上訴人繳回徵收款而領回土地，或向新店市公所申購標買，雙方乃約定共同承買，由上訴人申購標買或代被上訴人繳回徵收補償款而向新店市公所買回，上訴人應支付被上訴人之買賣價金以每坪七十萬元或四十六萬六千元扣除標買價額或繳回徵收補償款後之餘額二分之一計算，惟如買回價逾每坪七十萬元，超過部分則由上訴人負擔。

而兩造就上開價金計算方式，扣除上訴人繳付徵收補償款五百八十九萬零三百四十五元後之餘額二分之一為一千一百六十五萬八千一百五十八元，即為上訴人應給付被上訴人○○○地號土地之買賣價金。且兩造就上訴人代被上訴人繳納之另筆保證金五百八十九萬零三百四十五元應作為上開買賣價金之支付等情，並無爭執，則上訴人應給付○○○地號土地之價款尚有五百七十六萬七千八百十三元，至於上訴人代繳之徵收補償款五百八十九萬零三百四十五元，原即約定由上訴人負擔，上訴人自不得主張扣除而謂其溢付價金十二萬二千五百三十二元。再按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，是債務人雖負遲延責任，然於其提出同時履行之抗辯後，即為免除而溯及消滅，自已無遲延責任可言。兩造就○○○地號土地部分，因買賣之雙務契約而互負對待給付義務，於對造未為給付前，得拒絕自己之給付，而為同時履行之抗辯，上訴人就○○○地號土地買賣價金尚有五百七十六萬七千八百十三元未給付，被上訴人既於原審審理中為同時履行抗辯，依上說明已不負遲延責任。上訴人自不能以被上訴人給付遲延為由請求其賠償因鼎新公司於一○四年一月八日以後始給付尾款三千六百零八萬元，自九十八年十二月一日起至一○四年一月八日止按該尾款計算之法定遲延利息九百十七萬零三百三十三元之損害，及衍生之九十一年七月三日起至一○三年十二月三十日止期間土地增值稅二百九十九萬零三百二十二元。至於辦理○○○地號所有權移轉登記所生之土地增值稅，兩造於契約並未約定由何人繳納，依法應由地主即被上訴人負擔，上訴人既為之代繳土地增值稅二百萬一千九百七十七元及地價稅九萬四千八百二十二元，得向被上訴人請求返還，被上訴人因另案敗訴確定，須連帶給付訴訟費用九十五萬六千一百四十五元，以上，上訴人均得以之抵銷應給付之○○○地號土地之尾款，其陳明先抵銷被上訴人起訴請求之部分，次抵銷追加請求之部分，則其尚應給付原○○○地號土地買賣價金二千五百十六萬六千三百六十六元及被上訴人追加請求之一千一百七十八萬零六百九十元。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，起訴請求上訴人給付二千五百十六萬六千三百六十六元及自催告後之九十三年十月二十八日起算之法定遲延利息、追加請求一千一百七十八萬零六百九十元及自民事準備狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；又查上訴人主張溢付○○○地號土地買賣價金十二萬二千五百三十二元及因被上訴人遲延移轉登記而未能及時取得轉售土地尾款，受有利息損害一千三百六十八萬零三百三十三元，均無可取，已如前述，則其依民法第二百三十一條及第一百七十九條，反訴請求被上訴人給付一千三百八十萬二千八百六十五元本息，為無理由，應予駁回等詞，為其心證所由得，爰維持第一審所為命上訴人給付二千五百十六萬六千三百六十六元本息及駁回其反訴部分之判決，駁回上開部分之上訴，並依被上訴人追加聲明，命上訴人給付一千一百七十八萬零六百九十元本息，經核於法並無違誤。

查原審因上訴人自認其於簽訂買賣契約前，已知悉原○○○地號土地上存有既成巷道，指其對於原○○○地號土地因受既成道路之影響以致有部分不能供併同建築使用之可能性，應已有所預見；並斟酌上訴人於受讓取得原○○○地號土地後，即依該既成巷道座落情形將該土地如附圖A、B所示部分單獨分割為○○○之○地號土地，並排除在申請建造執照之建築基地範圍外，而就○○○地號土地及分割後○○○地號土地領得建造執照。復於八十九年一月三十日將分割後○○○地號土地、○○○地號土地及同段○○○、○○○之○地號土地連同上開建造執照出售予鼎新公司等情，而認原○○○地號土地未能作為同一宗建築基地使用，非屬物之瑕疵，於法並無不合；至於○○○之○地號土地能否單獨為建築使用與該認定無涉，原審謂該部分土地非不得做為建築使用云云，其當否尚與判決結果無關。又上訴人未給付○○○地號土地價金五百七十六萬七千八百十二元，被上訴人就所負移轉該土地所有權之義務，自得為同時履行之抗辯，而不負遲延責任，上訴人自不能請求被上訴人賠償其遲延移轉登記○○○地號土地所受之損害，是原審謂上訴人該部分之損害與被上訴人遲延移轉土地所有權無因果關係云云，亦屬贅論。上訴論旨仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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