最高法院一○五年度台上字第五八七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第五八七號

上訴人

陳 雪 玉

上訴人

陳 門 宏

上訴人

陳洪春琴

上訴人

陳 政 益

上訴人

陳 文 坪

上訴人

陳高雪子

上訴人

陳 勝 郎

上訴人

陳林月娥

上訴人

陳 進 興

上訴人

陳 錦 章

共同訴訟代理人

曾 孝 賢律師

被上訴人

鄭 堯 升

上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國一○四年二月四日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第四六三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國一○○年六月二十五日與訴外人高福井、高福來、高劉寶、高進坤、高元、高華得、陳永兆、陳永培、黃陳玉美、謝陳玉琴、李宗記、高周美麗（下稱高福井等十二人）簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地），已完成所有權移轉登記。詎上訴人所有未辦保存登記之台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號、臨三號、臨五號、臨七號、臨九號等房屋（即第一審判決附圖所示編號A至編號E部分之地上物，下合稱系爭房屋）分別無權占用系爭土地（占用位置、面積，各如第一審判決附表一所示），致伊受有損害等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條規定，求為命上訴人分別將系爭土地上之系爭房屋拆除後，將土地返還予伊，並各給付伊自一○○年八月二十六日起至返還土地日止，如第一審判決附表二所示金額之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：伊之先祖陳溪泉（原判決誤植為陳清溪）、陳王紅桃於四十四年三月二十六日與訴外人高清波、高清標、高福記、高清福、高福井、高福來、高林好娘（原判決誤植為高林好）簽訂買賣契約（下稱系爭四十四年契約）購買系爭土地，付訖價金予高清波後，始占有系爭土地興建房屋，伊基於買賣與繼承之法律關係而占有，自非無權占有。被上訴人以顯不合理低價購入，且購買前已明知系爭土地有系爭房屋占用仍願意買受，其取得所有權係為妨害伊基於債之關係之抗辯，自屬以損害他人為目的，並為惡意受讓人，基於債權物權化原則，其請求拆屋還地乃權利濫用且違反誠信原則。又系爭土地原所有人近六十年未曾向伊主張任何權利，顯已放棄行使權利，被上訴人繼受其所有權，自應同受權利失效之拘束等語，資為抗辯。

原審審理結果以：系爭土地為被上訴人所有，有土地登記第一類謄本為證，上訴人雖辯稱：其先祖陳溪泉、陳王紅桃早簽訂系爭四十四年契約購買系爭土地，非無權占有云云，然為被上訴人所否認。按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。查依證人高紹文及高買等證述情詞，縱可認系爭四十四年契約效力及於高福井、高福來、高清標等土地共有人，惟就當時未參與簽署之高福井（年十三歲）、高福來（年八歲）及高清標而言，並無法證明其已確知系爭四十四年契約之效力為何？而系爭土地所有權乃嗣後因繼承而由高福井等十二人及高清標、高福記等共有，並由高福井等十二人依土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予被上訴人，參諸證人游素蓮及尤勝等證言，僅可認被上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有，況被上訴人曾向上訴人提起竊佔之刑事告訴，尚不能以系爭契約第六條約定由被上訴人自行排除第三人占有，逕認被上訴人於簽約時即已知悉系爭四十四年契約存在，遽謂其為惡意受讓人。又被上訴人既知悉系爭土地上有第三人房屋占用，且約定由其處理占用問題，勢必增加成本，則被上訴人以每坪新台幣五十萬元購買，顯係扣除處理占用費用後之價格，應屬合理，亦不能以同地段極小坪數之畸零土地成交價格與之相提並論，而逕謂其價格不合理或偏低。況高福井、高福來、高清標等人縱知悉系爭四十四年契約，但不能證明其等已將此事告知被上訴人，則上訴人所辯：被上訴人與高清標、高福井、高福來等共謀以不實買賣方式，排除其合法占有之權利，為權利濫用並違誠信原則云云，均不足採。且土地登記謄本並未顯示系爭土地有何限制物權登記，則被上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制，亦難謂被上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖。另土地買主亦無告知其資金來源之義務，尚不得以被上訴人幕後金主有營造業者，逕認系爭契約非真正。衡以一般處理不動產糾紛實務，土地所有權人支付「搬遷費」以為違建戶遷移之條件，所在多有，無從憑以認定被上訴人於系爭契約簽訂時，已知悉系爭四十四年契約存在而為惡意買受人。則被上訴人依民法第七百六十七條第一項前段、中段之規定，請求無權占有之上訴人分別將系爭房屋拆除，並將土地返還被上訴人，應予准許。又無權占有，依社會通念，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得請求占有人返還相當於租金之不當得利。審諸土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，酌以系爭土地之位置、周遭環境、繁榮情形及使用土地可能之獲利等情形，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之六為計算租金之基準，允為適當。則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人分別給付自一○○年八月二十六日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利（金額及計算式如第一審判決附表二所示），亦應准許等詞，為心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法與判決結果不生影響，無一一論列必要，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。末查被上訴人簽立系爭契約時，不知系爭四十四年契約存在，並非惡意受讓人一節，為原審合法確定之事實，則原審認已取得不動產所有權之被上訴人不受上訴人與原地主所訂系爭四十四年契約效力拘束，與司法院大法官會議釋字第三四九號解釋所揭櫫善意第三人保護原則，尚屬無違。又依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，第三審法院應以第二審判決確定之事實為判決基礎，故在第三審不得提出新攻擊防禦方法。上訴人於上訴本院後，始提出其先祖與原土地所有權人有使用借貸關係一節，乃新攻擊防禦方法，非本院所得審酌，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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