最高法院八十六年度台上字第一二八四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一二八四號

上訴人

甲○○

被上訴人

新竹區中小企業銀行股份有限公司

法定代理人

詹宣勇

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十三日臺灣高等法

院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第九七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十二年十二月四日拍買取得原屬訴外人即債務人幻象實業股份有限公司（下稱幻象公司）所有坐落臺北市○○區○○段一小段二一六、二一六之一、二一五號土地應有部分九○○○分之二一○二，暨其上門牌臺北市○○街○段七十號地下室及地面層房屋（下稱系爭房地）所有權，拍賣公告記載系爭房屋目前無人使用及拍定後點交。詎上訴人竟以其為系爭房屋之承租人為由，拒絕返還該房屋，迄八十三年六月三十日始由執行法院點交與伊，自屬侵害伊之所有權，致伊無法使用房屋，而受有相當租金之損害等情，依侵權行為法律關係，求為命上訴人給付新台幣（下同）二百零五萬一千六百十三元並加計法定遲延利息之判決。（被上訴人超過上開金額本息部分之請求，經第一審判決其敗訴後，未據聲明不服。）上訴人則以：伊於八十一年九月十日向原所有權人幻象公司承租系爭房屋，並於當日取得房屋鑰匙而占有該房屋，同日將之轉租與訴外人李天緯。被上訴人嗣後取得系爭房屋所有權，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，伊就系爭房屋之租賃關係對於被上訴人應繼續存在，伊占有該房屋，係本於租賃權之行使，並無侵害被上訴人權利等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：系爭房屋原屬幻象公司所有，因積欠訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託公司）債務，經中國信託公司聲請法院為假扣押，於八十一年九月三十日下午三時許執行查封，嗣調卷執行拍賣，由被上訴人拍定取得，並於八十二年十二月四日發給權利移轉證書，惟上訴人占有系爭房屋，迄八十三年六月三十日始由執行法院點交與被上訴人之事實，為兩造所不爭。經調閱臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）八十一年度民執全字第一五六三號假扣押及八十二年度民執天字第二一一二號強制執行案卷，查知系爭房屋於執行查封時，其地面層外觀無人居住，地下層部分據管理員林先生陳稱久已無人使用，執行法院因而將房屋交由中國信託公司之代理人富柄寰保管；而執行法院之拍賣公告亦載明系爭房屋目前無人使用，拍定後點交。經參酌上訴人於執行法院訊問時陳稱：「我於八十一年九月十日左右，承租系爭房屋，同年九月間轉租與第三人（李天緯，住址不詳）。第三人約於八十二年元月住進系爭房屋，在此之前，該屋無人居住。

」等語；及執行法院認上訴人在前開假扣押查封前未占有系爭房屋，而駁回其異議之聲明確定；暨上訴人所提其與幻象公司間就系爭房屋簽訂之租賃契約書並其與李天緯所定租賃契約書記載，上訴人在未租得系爭房屋之前一日即將房屋轉租與李天緯，兩者租期、租金均相同，前者上訴人尚交付九十萬元之保證金與幻象公司，後者則無須繳交保證金，顯與常情有悖；並上訴人未能就其於八十一年九月十日取得系爭房屋鑰匙之事實舉證證明各情，應認其所辯於查封前已由幻象公司交付系爭房屋而占有乙節，不足採信，自不得主張其與幻象公司間之租賃契約對被上訴人繼續有效。按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；又不動產之買受人除對於出賣人有請求交付不動產之權利外，倘若已經取得所有權，則對於第三人即得依民法第七百六十七條之規定行使物上請求權，對於無權占有或侵奪其物者請求返還，或依民法第一百八十四條第一項之規定對於故意或過失不法侵害其所有權者請求賠償損害，不因出賣人尚未交付其物而受影響，故其受損害之起點應係取得所有權之時。本件被上訴人以無權占有為原因事實依據侵權行為請求損害賠償，並非依債之關係請求遲延點交之損害，則其受損害之起點應係取得所有權之時，而非上訴人受點交之通知或請求而仍不為點交之時，從而上訴人受點交之通知或請求之日期即無調查之必要。被上訴人於八十二年十二月四日領得權利移轉證書，則自是時起迄八十三年六月三十日強制點交予被上訴人止，上訴人占用系爭房屋既無合法權源，自屬侵害被上訴人之房屋所有權，應賠償被上訴人相當於租金之損害金。依上訴人所提租賃契約，足認系爭房屋之租金每月可達三十萬元，再參諸被上訴人係以總計一億六千萬元之高價標得系爭房地，其主張按月以三十萬元計算所受損害，尚屬相當。

從而被上訴人本於侵權行為法律關係請求上訴人給付相當於租金之損害計二百零五萬一千六百十三元及法定遲延利息，即非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查被上訴人係以上訴人占有系爭房屋，致其取得房屋所有權後，無法使用該房屋為由，訴請賠償其相當租金之損害，似係主張上訴人侵害其本於所有權而生之「收益權」，果爾，則被上訴人何時取得該項收益權，自應先予釐清。按不動產之拍賣因拍定而成立買賣契約，原則仍適用民法關於買賣之規定，而不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人尚無收益權，所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。換言之，所有權之移轉與不動產之交付係屬兩事，前者為所有權之生效要件，後者則為收益權之行使要件，行使收益權以經交付為前提。被上訴人雖因拍定領取權利移轉證書而取得系爭房屋所有權，但在未受點交之前，其就該房屋尚無使用收益權，則被上訴人訴請賠償因「無法使用房屋」之損害，其請求權之發生應自取得房屋收益權後受侵害之時起算，尚與其已否取得房屋所有權無涉，經本院前次發回意旨指明。乃原審未詳加調查審認被上訴人何時取得房屋收益權？該收益權何時被侵害？徒以前揭情詞，謂被上訴人領得不動產權利移轉證書之日為其受損害之起點，並據以計算其損害金額，於法自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭