最高法院八十六年度台上字第二○二八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二○二八號

上訴人

甲 ○ ○

訴訟代理人

許 文 彬律師

訴訟代理人

劉 大 新律師

被上訴人

乙○○○

右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十八日

台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第九○號），提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北縣三重市○○○段同安厝小段八五之一號土地（以下稱系爭土地）為伊及簡天廷、吳火生等所共有，上訴人未經伊及其他共有人之同意，無權占有系爭土地，並於其上興建如第一審判決附圖所示斜線部分門牌號碼台北縣三重市○○路二○六號基層面積六九‧九三平方公尺、二層面積七四‧三五平方公尺、三層面積二三‧二一平方公尺房屋（以下稱系爭房屋）等情，依民法第八百二十一條、第七百六十七條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋，將基地返還予伊及其他共有人全體之判決。

上訴人則以：伊父張少彥向訴外人馬言和購買系爭房屋，並於民國五十三年六月三日與系爭土地分管共有人陳天送、陳再傳簽訂租約，承租系爭土地，作為系爭房屋基地之用。系爭土地之租期於六十年十二月三十日屆滿，張少彥仍繼續使用系爭土地，並繳付租金，依法視為不定期限繼續契約。張少彥本於租賃關係占有系爭土地，非無權占有。嗣張少彥於六十八年間死亡，由伊概括承受系爭土地之承租權，自亦非無權占有。且訴外人楊廖月瑾為系爭土地之原共有人之一，就陳天送、陳再傳將系爭土地出租予張少彥之事，未為反對之意思表示，足見楊廖月瑾已予同意。況被上訴人之取得系爭土地之應有部分，係於七十八年六月向楊廖月瑾購買應有部分二百分之十，於七十九年九月向陳天送之繼承人陳安平等七人買受應有部分三千二百分之四，嗣因分割而取得應有部分一萬分之六八三，陳安平等七人因繼承而承受出租人之地位，被上訴人向之買受系爭土地應有部分，依法伊就系爭土地之租賃關係對被上訴人繼續存在等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張系爭土地為其與簡天廷、吳火生等所共有，上訴人所有之系爭房屋占有系爭土地如第一審判決附圖所示斜線部分之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，復經第一審會同台北縣三重地政事務所測量人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，堪認為真正。上訴人雖辯稱：系爭土地與相鄰之同小段八五號土地在五、六十年間均同為楊廖月瑾及陳天送、陳再傳三人所共有，該三共有人有分管之合意，即同所八五號土地由楊廖月瑾分管，同所八五之一地號土地由陳天送及陳再傳分管，八五號土地之承租人均僅與楊廖月瑾訂有租約，由其收取租金，八五之一號土地之承租人均僅與陳天送等二人訂有租約，由其二人收取租金。上訴人之被繼承人張少彥與陳天送及陳再傳訂立承租系爭土地之租約，毋庸得楊廖月瑾之同意，被上訴人就系爭土地係受讓自楊廖月瑾，應受分管約定之拘束等情。惟查上訴人之被繼承人張少彥於五十三年六月三日與系爭土地當時之共有人陳天送、陳再傳訂立租賃契約，承租系爭土地作為系爭房屋之基地之用，嗣租約於六十年十二月三十一日屆滿，張少彥仍繼續使用系爭土地，並繳付租金予陳天送等二人，固據提出租賃契約書、租金收據、戶口名簿等件影本證，該租賃契約之真正並經證人即代書葉墩厚證述屬實。且張少彥於系爭土地租期屆滿，仍繼續使用系爭土地，並向原出租人陳天送等二人繳付租金，陳天送等二人不為反對之表示，依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。但上訴人主張系爭土地及該八五號土地之共有人楊廖月瑾及陳天送、陳再傳等三人就此二筆土地訂有分管之契約一節，已為被上訴人所否認。系爭土地之原共有人是否訂有分管契約，證人葉墩厚、閻劉氏、張代法、遲尚文、蘇福傳、林維良等人僅傳聞而已，並未親眼目睹，顯難憑信。況被上訴人主張其買受系爭土地之應有部分後，因同所八五之一號土地分割前為八五號，原八五號土地分割為八五、八五之一號，再合併分割為八五、八五之八號，乃係其訴請法院裁判分割者，如當初共有人間確有分管之事實，即不必再訴請裁判分割等情，並據提出台灣板橋地方法院八十一年度重訴字第八九號民事分割共有物之判決影本一件為證，上訴人對之亦不否認，益證系爭土地原共有人間顯無分管之契約，否則其共有人間按原分管範圍協議分割即可，被上訴人無再訴請分割共有物之必要。是上訴人辯稱系爭土地原共有人間有分管之契約云云，即非有據。按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。查系爭土地共有人既未訂有分管契約，已如上述，則原共有人陳天送及陳再傳縱出租系爭土地之特定部位與上訴人，依上說明，對他共有人楊廖月瑾自不生效力。上訴人雖又辯稱：被上訴人取得系爭土地之應有部分，分別於七十八年六月向楊廖月瑾處買受應有部分二百分之十，及七十九年九月向陳天送之繼承人八人中之陳安平等七人處買受應有部分三千二百分之四，嗣因裁判分割其應有部分為一萬分之六八三。系爭土地應有部分出賣人中既有陳安平等七人為陳天送之部份繼承人，渠等因繼承而承受系爭土地之出租人地位，被上訴人嗣買受系爭土地，依民法第四百二十五條之規定，上訴人與陳安平等七人之租賃關係對於被上訴人即繼續存在云云。然未經共有人之同意而為共有物之出租，非但對其他共有人不生效力，由出租人處受讓共有物應有部分之承租人亦不得主張買賣不破租賃。上訴人固主張其被繼承人與系爭土地前共有人之一陳天送、陳再傳訂立之租賃契約，但因非土地所有人全體為出租人，故顯無民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用。從而上訴人此部分之抗辯亦無足取。查上訴人之被繼承人張少彥向馬言和購買系爭房屋一節，為被上訴人所不爭執，且有遺產稅免稅證明書、台北縣政府建設局修建證、房屋稅籍證明書、三重市公所函及買賣契約書等件附卷可稽，堪予採信。雖系爭房屋係違章建築，無法為所有權移轉登記，惟張少彥仍取得其事實上之處分權，而張少彥於六十八年十一月十五日去世，上訴人為其繼承人，有卷附之戶口名簿足憑，則上訴人即因概括繼承而取得系爭房屋之事實上之處分權。上訴人占有系爭土地既無正當權源，從而被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，並將其基地返還於被上訴人及其他共有人全體，即屬正當，應予准許云云，因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無不合。查系爭土地之原共有人楊廖月瑾及陳天送、陳再傳二人就系爭土地並未訂有分管契約，陳天送等二人將系爭土地特定部位出租予張少彥，未經其他共有人楊廖月瑾之同意，租賃契約對楊廖月瑾不生效力。陳天送及張少彥均已死亡，陳天送有繼承人八人，上訴人為張少彥之繼承人，為原審所認定之事實。上訴人雖主張被上訴人於七十八年六月向楊廖月瑾買受系爭土地應有部分二百分之十，於七十九年九月向陳天送之繼承人陳安平等七人買受系爭土地應有部分三千二百分之四等情，然系爭土地因未分管，租賃契約對楊廖月瑾不生效力，有如前述，被上訴人既因向楊廖月瑾買受系爭土地應有部分，而承受系爭土地無租賃關係之狀態，自不因再向系爭土地之原共有人之一即陳天送之部分繼承人買受系爭土地之應有部分而應承受租賃狀態。況被上訴人係本於系爭土地共有人之身分請求上訴人將系爭房屋之基地返還與共有人全體，故原審認上訴人不得主張其就系爭土地有租賃關係存在，據以推論上訴人為無權占有，而為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭