最高法院八十六年度台上字第二六六五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二六六五號

上訴人

乙○○

被上訴人

甲 ○

被上訴人

暐順建

右　一　人

法定代理人　戴國礎

右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月五日台灣高

等法院第二審判決（八十四年度上字第一四七五號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十二年五月一日，向被上訴人暐順建設股份有限公司（下稱暐順公司）購買坐落新竹市○○段九二五地號上「湖濱儷園」一樓Ｂ戶預售屋一戶及車位，價款新台幣（下同）三百六十八萬三千元，另向被上訴人甲○購買該房屋坐落之基地所有權應有部分，價款二百六十六萬七千元，已依約支付至第十七期價款，共計一百四十二萬一千元（房屋部分八十二萬二千元、土地部分五十九萬九千元），暐順公司曾向伊保證所購房屋後面有約九‧三坪，屬伊私有空地，得做為庭院使用，車位可領得獨立權狀，可自由買賣，惟伊於八十三年五月間，發現屋後空地向下挖數尺深，其間並開有天窗，隨即催告被上訴人履行契約，均未獲置理，乃於八十三年七月二日以存證信函，催告暐順公司於文到三十日內依約予以修復至契約預定效用，逾期不另催告即解除契約雖於八十四年四月間，發現後面空地已填平，然據工地主任稱該空地為公共設施，並不屬於住戶私有，也不可以圍起來，伊始知受騙，乃再次發函請暐順公司出面對上開情形加以明確說明，詎被上訴人仍置之不理。因上開買賣標的物顯有瑕疵及被上訴人有不完全給付之債務不履行之情形，伊自得對被上訴人主張同時履行抗辯權，於被上訴人未依約為對待給付前，伊無再交付價金之義務，詎被上訴人竟對伊寄發解約信函並沒收價金。嗣伊於八十四年五月十三日委請律師代為發函通知被上訴人，重申前揭八十三年七月二日所發存證信函解除契約之意，倘被上訴人認為該存證信函不生解除契約之效力，則請出面洽商履約事宜，惟依然不獲回應，被上訴人即應負給付遲延責任，並應認系爭買賣契約業已合法解除，被上訴人應負回復原狀之義務等情，先位聲明求為命甲○給付伊五十九萬九千元，暐順公司給付伊八十二萬二千元，及各加付法定遲延利息之判決；如認伊訴請被上訴人返還已給付之價金無理由，而被上訴人對伊所寄發之解約信函已生解除契約之效力，伊尚得請求法院酌減上開違約金，被上訴人對於伊所繳納之價款僅得扣留銷售成本，即已繳納價款之百分之五（七萬一千零五十元），逾此部分即為無法律之原因而受利益等情，依民法第一百七十九條規定，備位聲明求為命被上訴人甲○給付伊五十六萬九千零五十元，暐順公司應給付伊七十八萬零九百元及各加付法定遲延利息之判決（原審就備位聲明改判命被上訴人甲○給付十四萬九千七百五十元、暐順公司給付二十萬五千五百元本息部分，未據被上訴人聲明不服）。

被上訴人則以：本件係預售屋房地買賣，全棟大樓為十層樓房，上訴人購買一樓Ｂ戶，價金依房屋建築完成之階段，分為若干期繳納，上訴人僅繳納至八十三年三月二日第十七期（六樓模板完成）止，即未續繳，經再三催告，仍不理睬，伊無奈於八十四年四月二十五日，以郵局存證信函通知上訴人解除買賣契約。上訴人於工程建築進行至六樓頂板完成階段，竟拒付期款，主張房屋有瑕疵及停車位所有權或房屋空地使用權有問題，藉詞行使同時履行抗辯權云云，惟當時房地尚未點交，亦未為所有權移轉登記，其主張同時履行抗辯權即非可採，而當時距應給付第十八期款之期限八十三年三月二十二日，已逾三個月以上，上訴人應負遲延責任，並已構成買賣契約有關違約處罰之規定，伊已解除兩造間買賣契約，並依約沒收上訴人已繳價金移充違約損害賠償，其請求酌減違約金亦無理由等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：上訴人主張兩造於八十二年五月一日訂定預售屋房地買賣契約，其向暐順公司購買坐落新竹市○○段九二五地號上「湖濱儷園」一樓Ｂ戶預售屋一戶及車位，價款三百六十八萬三千元，另向甲○購買該房屋坐落之基地所有權應有部分，價款二百六十六萬七千元，總價金依工程進度分三十七期繳納，上訴人自訂約後依工程進度繳交至八十三年三月二日第十七期款，共計一百四十二萬一千元（房屋部分八十二萬二千元、土地部分五十九萬九千元）之事實，業據提出湖濱儷園房屋買賣契約書、湖濱儷園土地買賣契約書各一件為證，被上訴人對之復不爭執，上訴人此部分主張固堪信為真實。且上訴人另主張於八十三年五月間，發現屋後空地向下挖數尺深，其間並開有天窗，至八十四年四月間，該屋後空地始又填平之事實，固亦據提出照片五幀為證，而可信為真實。惟查依房屋買賣契約書所附一樓私有使用配置圖記載，暐順公司僅保證「一樓後面『使用權』約九點三坪」；另上開契約書第四條僅載明：「地下層部分劃分為停車位，其中編號二十六位應歸甲方（上訴人）所有，其屬於法定防空避難設備部分，遇有空襲或防空情況時，應開放供全體住戶避難使用」云云，上訴人主張暐順公司曾保證上開房屋後面有約九‧三坪，屬上訴人私有空地，得做為庭院使用，車位可領得獨立權狀，可自由買賣乙節，為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，此部分已難為其有利之認定。況且，其他客戶在與暐順公司訂定購買湖濱儷園之房屋買賣契約書中，均有約定地面層除附圖一樓平面圖之斜線空地歸各一樓用戶使用外其餘空地規劃為中庭花園等，有被上訴人提出為上訴人所不爭之其他購買戶所訂湖濱儷園房屋買賣契約書四十件附卷為證，自應認各購買戶對於房屋買賣契約書附件一樓私有使用配置圖所載空地，有分管之約定，從而上訴人若取得房屋所有權後，依各購買戶之分管契約之約定，就兩造所定房屋買賣契約書附件一樓私有使用配置圖所載一樓後面約九點三坪之土地有使用權，與兩造所定房屋買賣契約書附件所載「一樓後面『使用權』約九點三坪」並無違背；上訴人主張：暐順公司未將該約九點三坪之土地，建築圍牆隔離，該買賣標的物顯有瑕疵及被上訴人有不完全給付之債務不履行之情形等語，並不足採。再查，現今一般大廈內附設之停車位，因就單一車位而言，在整棟建築或公共設施上所占面積、比例不大，故甚少就單一車位獨立一建號，而係就多數車位共立一建號，或附屬於大廈之公共設施內，由住戶就車位所在之建物取得所有權應有部分，並依車位之分管契約，就各別之車位取得使用權，此為眾所週知之事實。本件暐順公司已就系爭車位在大樓地下層，以公共設施用途列為共有物，另申請編列為第三五一八建號登記於建築改良物登記簿上，並於登記簿附表列載上訴人所訂購建號第三四四六號房屋分配取得上開第三五一八建號建物所有權應有部分為三一六二五八分之六一四八，且車位已有編號第號，而以劃線區分之，並將各車位相關之所有權應有部分，分由各購買戶取得，有被上訴人提出之建物登記簿謄本、複丈成果圖各一件及上訴人提出約定車位分管之系爭房屋地下室車位圖一件在卷可稽；則被上訴人並非不能將車位所有權應有部分移轉與上訴人，並可使上訴人取得車位單獨使用權（嗣因上訴人拒絕交付價款而尚未辦理移轉），應與兩造簽訂房屋買賣契約書第四條所載：「地下層部分劃分為停車位，其中編號二十六位應歸甲方（上訴人）所有……」云云之意旨無違。上訴人主張暐順公司曾承諾使渠取得車位之單獨權狀，卻未依約履行，其給付標的物顯有瑕疵及有不完全給付之情形等語，亦不足採。次按民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己先有給付之義務者，不在此限。」。經查，上訴人自訂約後僅依工程進度繳交至八十三年三月二日第十七期款，即不再續繳價款。

依兩造之房屋、土地買賣契約書所載付款辦法表顯示，上訴人除已付之十七期款外，仍需給付之價款尚有十八期至三十六期及尾款，在被上訴人登記產權完成、交屋之前，上訴人對於第十八期至三十三期價款負有先為繳納之義務，依上說明，上訴人自不得執以為同時履行之抗辯。系爭房地既未交付，亦不生民法第三百五十四條瑕疵擔保責任之可言。則上訴人於八十三年五月間在工程興建中，即拒絕按期繳付價款，並於同年七月二日以存證信函通知被上訴人，以買賣標的物有瑕疵，未達契約預定之效用為由，請求修補，逾期解除契約，並主張行使同時履行抗辯權，均有未合。又上訴人雖分別與被上訴人成立房屋及其基地二契約，然該二契約互相依附而併存，任一契約不成立，另一契約即無存在之必要，二者應屬不可分離之聯立契約，上訴人於八十三年五月間，房屋工程進行至第六樓頂板完成時，即拒絕按期繳付價金，迄同年七月間已欠繳九期，經暐順公司以新竹郵局第七十一號存證信函催告上訴人依原定契約繳付價金，上訴人收受通知後仍拒不依約履行，被上訴人乃於八十四年四月二十五日以上訴人未按期繳付價金為由，依兩造所定湖濱儷園房屋買賣契約書第十三條第二、三款湖濱儷園土地買賣契約書第八條第一款約定，以新竹郵局第九六九號、第九七○號存證信函通知上訴人解除契約，該解除契約意思表示之存證信函並已送達上訴人收受，亦有被上訴人提出並為上訴人所不為爭執之上開新竹郵局存證信函三件附卷可證；則被上訴人抗辯兩造所訂契約已由其解除，並沒收上訴人已繳交之價金作為違約損害之賠償，尚無不合。上訴人主張被上訴人經其多次催告而不為履行，應負給付遲延責任，系爭買賣契約已經其合法解除，被上訴人應負回復原狀之義務，甲○應返還已給付之土地價款，暐順公司應返還已給付之房屋價款，自屬無據。末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件上訴人於工程進行至第六樓頂板完成時，即違約拒絕按期繳付價金，被上訴人乃依法解除契約，並沒收已繳價金作為違約損害賠償，上訴人主張被上訴人僅得扣留銷售成本百分之五，固屬無稽，惟全數沒收，尚嫌過高，酌情認被上訴人得沒收上訴人所繳金額四分之三為適當，依此計算，暐順公司得沒收六十一萬六千五百元，甲○得沒收四十四萬九千二百五十元，逾此部分已收房屋價款二十萬五千五百元，土地價款十四萬九千七百五十元，應命返還，此外上訴人其他請求均非正當。因而將第一審所為上訴人先位及備位聲明均敗訴之判決，就備位聲明一部廢棄改判，並駁回上訴人其餘上訴，經核並無違誤。

本院按上訴人與甲○所訂立之土地買賣契約第一、二條記載：本約土地附屬於本約房屋一樓Ｂ號房屋之基地，面積約二千三百九十平方公尺，屬湖濱儷園住戶所共有，上訴人應有部分比例為三○八一九四分之三九九八（見第一審卷第二三頁），顯未約定上訴人所購屋後有約九點三坪空地屬上訴人私有，得建圍牆供庭院之用，僅在房屋買賣契約附件「一樓私有使用配置圖」附記：「一樓後面空地使用權約九點三坪」（見第一審卷第二一頁）。此一記載，核與一般公寓大廈常將一樓地面部分空地約定由一樓住戶使用之情形相符，被上訴人並無違約情事。關於停車位，雙方於房屋買賣契約第四項後段記載：地下層部分劃分為停車位，其中編號二六位應歸屬上訴人所有（見第一審卷第一三頁），被上訴人於建物完工後，將地下層以公共設施用途申請登記為三五一八建號，並於該建物登記謄本之附表標明各住戶（以建號表示）搭配取得地下層所有權應有部分之比例，系爭房屋搭配取得三一六二五分之六一四八，並就具體停車位繪圖編號標示（見原審卷第五九－六四頁）。此為一般公寓大廈地下停車位產權常見表示方法之一，尚不影響停車位產權之取得與依法轉讓，難認有何瑕疵。次按兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，系爭房屋、土地買賣契約第十三條、第八條分別約定，上訴人應按期繳款，逾期不履行，經催告逾三個月仍未繳清時，被上訴人得解除契約（見第一審卷第二一頁、第二五頁）。上訴人拒繳房、地期款之後，暐順公司以前述第七十一號郵局存證信函催告繳款，距被上訴人解除契約，已逾三月（見原審卷第一一六頁郵局存證信函），被上訴人係依據約定解除權而非法定解除權解除本件系爭房、地買賣契約，上述催告函雖未限期，於取得約定解除權尚無影響。上訴人與被上訴人所訂立之房地二契約，係屬聯立契約，應同其命運，已如前述，甲○就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合。末查原審言詞辯論期日，曾提示全部卷證，命為辯論，有言詞辯論期日筆錄可考，足見「其他購買戶所訂湖濱儷園房屋買賣契約書四十件」之證物，顯已依法調查辯論，訴訟程序並無瑕疵。上訴論旨，以前開情詞及就原審其他採證認事之職權行使，指摘原判決不當，復就原判決已說明事項，泛言未論斷，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｚ