最高法院八十六年度台上字第二八○八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二八○八號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

莊柏林律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

高明義律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十一日台灣高等

法院第二審判決（八十五年度上字第九九一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊擬興建地下二層及地上七層樓房，乃於民國八十三年八月二日向被上訴人購買其所有坐落台北縣新店市○○段青潭小段一八－二○地號、二一－一地號、二二－四地號三筆土地，總價為新台幣（下同）一千五百萬元，並於訂約時交付四百五十萬元。惟被上訴人隱瞞二一－一地號土地之地下埋有排水涵管之事實，致伊買受上開土地不能合併建築，上開買賣標的物自有重大瑕疵，伊已依瑕疵擔保之規定，於八十四年三月二十五日向被上訴人為解除契約之意思表示等情，依民法第二百五十九條規定，求為命被上訴人返還伊四百五十萬元及自八十三年八月二日起至清償日止之法定利息之判決。

被上訴人則以：上開三筆土地係呈品字形排列，其中一八－二○地號及二二－四地號兩筆土地之地目為建，面臨新店市○○路，而二二－一地號土地在後，地目仍為田，依現代建築技術，可將涵管遷至法定空地內或移至更深層地下，並不影響系爭土地供建築之用，自無瑕疵可言。縱認係屬瑕疵，因上訴人於買受時已知悉該瑕疵之存在，而伊則不知有該瑕疵存在，伊不負瑕疵擔保責任。況伊因上訴人不依約給付價金，已於八十三年十一月十四日通知上訴人解約，並沒收其已付價金等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張之右揭事實，有不動產買賣契約書、勘驗筆錄可稽，並為被上訴人所不爭，自堪信為真實。查系爭土地屬都市計畫土地使用分區內之住宅區，依通常交易觀念，自應具備可供建築之品質，因上開二一－一地號土地之地下排水涵管，其上緣距地面約三十公分，下緣為一百五十公分左右，經證人即建築師陳梓斌證稱：系爭土地可建七層樓，依法至少應挖一層地下室，地下室面積應與地面層相同，每層一般為三公尺左右；如為防空避難設施，並扣除樑柱後，依法則須二點一公尺；如為停車場，且採機械式停車，則須四點五公尺。若埋在地下之涵管，在須挖掘之深度內，地下室面積即受有影響云云，足見系爭土地未具備通常交易觀念所應有之品質，為有瑕疵。上訴人於八十四年三月二十五日依民法第三百五十九條規定通知被上訴人解除買賣契約，固非無據。惟按契約若經當事人之一方合法解除後，即自始失其效力，而契約一旦失其效力，應無再度解除之餘地。查被上訴人在上訴人解約前，早於八十三年十一月十四日以上訴人遲付價金為由通知上訴人解除系爭買賣契約，倘被上訴人之解約為合法，上訴人即不得再度解除系爭買賣契約。按系爭買賣契約第二條第二款約定：上訴人應於八十三年九月八日給付六百萬元；第十條前段約定：本約簽訂後，倘上訴人不買或不按約定日期付款，經被上訴人定期催告仍不給付時，上訴人願將既付價款全部由被上訴人無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。查本件買賣價金為一千五百萬元，上訴人除於訂約時給付四百五十萬元外，餘款迄未給付，經被上訴人於八十三年十一月三日催告上訴人於同年十一月十日給付六百萬元，上訴人屆期未付，被上訴人乃向上訴人表示解約，即屬合法。按出賣人就其交付買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，買受人除依民法第三百六十條、第三百六十四條之規定，得請求不履行之損害賠償，或另行交付無瑕疵之物，並據以主張在出賣人為各該給付以前，拒絕自己之給付，應許其行使同時履行抗辯外，若主張依民法第三百五十九條之規定，得解除買賣契約或請求減少其價金者，尚無行使同時履行抗辯權之餘地（最高法院七十七年四月十九日、七十七年度第七次民事庭會議決議㈠參照）。系爭買賣係屬標的物特定之買賣，被上訴人既未保證系爭土地無前揭瑕疵之品質，而上訴人復不能證明被上訴人有知悉上開瑕疵而故意不告知上訴人之情事，上訴人自不得依民法第三百六十條、第三百六十四條之規定，請求被上訴人賠償不履行之損害或另行交付無瑕疵之物，從而系爭土地雖有上開瑕疵存在，上訴人尚無行使同時履行抗辯權之餘地，不得憑以拒付價金。故上訴人主張：被上訴人不得以伊遲付價金為由解除契約云云，要無足取。

綜上所述，被上訴人在上訴人之前解除契約既屬合法，則被上訴人嗣後再行主張解除契約，請求返還價金，即屬無據，不應准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決。

按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。查上訴人購買系爭三筆土地，擬合併建築七層樓房，因其中一筆土地之地下埋有排水涵管，致使闢建地下室之面積受有影響，為有瑕疵，此為原審認定之事實。果爾，則上開瑕疵似已屬明顯，而被上訴人復自承：上訴人於約定給付第二期價款之日表示系爭土地之地下有排水涵管，要被上訴人除去該涵管始願付款云云（見一審卷四九頁）。倘被上訴人有拒不為補正情事，上訴人是否不得執以拒絕給付未付價款而仍應負給付遲延之責﹖即非無疑。原審未遑詳為勾稽，遽認被上訴人以上訴人遲延給付價款為由，解除契約為合法，進而為上訴人敗訴之判決，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

Ｋ