最高法院八十八年度台上字第九○三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第九○三號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳峰富律師

上訴人

乙○○

右當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國八十七年十二月二十九日台灣高

等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈡字第二二號），各自提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十年七月六日，向對造上訴人乙○○購買如原判決附表（下稱附表）所示之十五筆土地（下稱系爭土地），價金為新台幣（下同）七千六百七十四萬九千九百七十五元，伊依約於當日及同年八月二十七日，分別交付定金一千五百萬元及第二期款四千一百七十四萬九千九百七十五元，詎乙○○未依約將系爭土地所有權應有部分之移轉文件交付，拒絕協辦所有權移轉登記手續，且該附表編號第一號及第九號土地，已由訴外人溫慶華聲請假扣押，致給付不能，經伊於八十一年間委請律師催告，乙○○仍未踐約，爰以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。乙○○自應返還價金五千六百七十四萬九千九百七十五元，並賠償同額之違約金等情，求為命乙○○給付一億一千三百四十九萬九千九百五十元，並加給法定遲延利息之判決。（第一審判命乙○○給付六十五萬元及利息，駁回甲○○其餘請求，兩造各就其敗訴部分，分別提起上訴）。

上訴人乙○○則以：對造上訴人甲○○無法取得系爭土地自耕能力證明書，本件買賣契約依法無效，且伊已將辦理所有權移轉登記所需之文件交付代書，並無債務不履行或給付遲延之違約情事等語，資為抗辯。

原審以：甲○○於八十年七月六日向乙○○購買系爭土地，總價金為七千六百七十四萬九千九百七十五元，已付定金及第二期價款共五千六百七十四萬九千九百七十五元，乙○○迄未辦理所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書及土地登記簿謄本足稽。按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，乃土地法第三十條第一項前段所明定。而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據。又私有農地承受人有無自耕能力，係屬事實認定問題，法院調查認定時，鄉（鎮、市、區）公所核發之自耕能力證明書，僅可作為認定承受人有無自耕能力之證據方法，非可以之為唯一之憑據。而司法院釋字第三七九號解釋，係就地政機關辦理農地所有權移轉登記事項所為之闡示，並非就法院取捨證據及認定事實之職權所為之限制。本件甲○○有自耕能力，有林口鄉公所八十一年五月五日（八一）北縣林服代字第一六五三九號農地承受人自耕能力證明書可憑，且甲○○於八十年十月十一日，以自耕農身分，購入與系爭土地同地段之第四十三號旱地，有土地所有權狀可參，甲○○有自耕能力委無容疑。至於林口鄉公所就系爭土地拒發自耕能力證明，係因系爭土地非法使用所致，此有林口鄉公所八十二年一月五日八一北縣林服代字第一六○○○號函足憑，復為乙○○所不爭執。茲甲○○既有自耕能力，本件土地買賣契約有效成立，不因系爭土地有違章工廠而受影響。

乙○○所辯本件不動產買賣契約為無效，並不可採。次查系爭土地上有工廠廠房，即門牌林口鄉○○路九十六號舊工廠廠房，門牌同路九十六之一號鋼板工廠，乙○○於八十年十二月十七日書立承諾書，表示願於二個月內即於八十一年二月十七日拆除地上違建工廠，惟迄今已逾七年，乙○○仍未將之拆除，乙○○即應負給付遲延責任。

而甲○○於八十一年間委請賴建男律師發函催告乙○○履約，乙○○未踐約，甲○○於第一審以八十一年七月三十日準備書狀之送達，為解除契約之意思表示，為法之所許，兩造間之買賣關係因解除而消滅。從而甲○○請求乙○○返還所受領之五千六百七十四萬九千九百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日（八十一年六月二十一日）起之法定遲延利息，洵屬有據。又給付無確定期限者，債務人自受催告時起，或自催告期限屆滿時起，始負遲延責任，此觀民法第二百二十九條第二項、第三項規定至明。

查兩造間之不動產買賣契約書第十一條約定：甲方（甲○○）違約時，已付價款由乙方沒收，作為違約金，並解除契約；如乙方（乙○○）違約時，除退還甲方已收價款外，另備同額款項交給甲方作為違約金，並解除契約。本件乙○○有給付遲延之違約情事，甲○○請求給付違約金，即無不合。審酌乙○○違約情節，及甲○○於八十年間投入巨額資金購買系爭土地應有部分，迄今已逾七年，仍未能取得系爭土地之所有權，復未能使用系爭土地，所受損害不輕，參以財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定結果，系爭土地應有部分四分之一之總價值高達一億四千餘萬元，及兩造成立本件買賣契約後，土地市價尚稱平穩等情事，甲○○請求一倍之違約金，尚嫌過高，應以其所付價款二成，即一千一百三十四萬九千九百九十五元為違約金方為適當。又本件違約金之給付原無確定期日，應自八十一年八月四日解約之翌日起，乙○○方負給付遲延責任，即乙○○此部分自八十一年八月五日起始應加付遲延利息。綜上所述，甲○○請求乙○○給付六千八百零九萬（原審誤載為六百八十九萬）九千九百七十元及其中五千六百七十四萬九千九百七十五元自八十一年六月二十一日起，一千一百三十四萬九千九百九十五元自同年八月五日起，加計法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，不應准許。因而將第一審所為不利於甲○○部分之判決予以部分廢棄，改判命乙○○再給付六千七百四十四萬九千九百七十元及其法定利息，並駁回甲○○其餘之上訴，及駁回乙○○之上訴。

惟查㈠、關於乙○○上訴部分：系爭土地依土地登記簿謄本所載，其中第一、一之一、一之七、一之八、一之九、一之十、一之十一、一之十二、一之十三、十一號十筆土地之地目為旱；依台灣省政府住宅及都市發展處八十六年四月二十二日八六住都管字第○○五九五一號簡便行文表所載，其中第一、一之一、一之三、一之四、一之五、一之七、一之九號土地使用分區為農業區，第一之八號土地為部分道路用地，部分農業區。（見原審上更㈡卷第五九頁）（該行文表未載第十一號土地使用分區）。而私有農地所有權之移轉，依土地法第三十條第一項規定其承受人以能自耕者為限。同條第二項並規定違反前項規定者，其所有權之移轉無效。又承受農地所有權之人有無自耕能力，應以訂約承受時為準，如其訂約承受時無自耕能力，即係以不能之給付為契約之標的，則依民法第二百四十六條第一項之規定，該項約定移轉農地所有權與無自耕能力人之契約，應認為無效，且除有同條但書之情形外，並不因嗣後取得自耕能力而使之成為有效。本件兩造係於八十年七月六日訂立買賣契約，原審未查明系爭土地當時何筆土地屬於農地﹖甲○○於訂約買受當時是否具有自耕能力﹖徒憑甲○○於八十年十月十一日以自耕農身分買入與系爭土地同地段之四十三號旱地，及林口鄉公所八十一年五月五日所發給甲○○之自耕能力證明書，即認甲○○有自耕能力，惟對於甲○○於八十年七月六日訂約時是否確有自耕能力，未為調查審認，其認定甲○○有自耕能力，並進而認為本件買賣契約全部有效成立，自有未合。次查乙○○於原審曾辯稱：「兩造簽訂買賣契約後，為解決系爭土地上之違建問題，乙○○於八十一年十二月十七日書立承諾書給甲○○收執。承諾書記載乙○○同意將系爭土地提供甲○○設定一億二千萬元之抵押權，以保障甲○○已支付之價金，並負責於兩個月內完成拆除，改種農作物，如因辦理過程非出於乙○○之延誤，不可抗力行為，得予順延其過程至完成為止。足見甲○○同意乙○○在辦理拆除地上違建之過程中，如非出於乙○○之延誤或遇不可抗力時得予順延。而乙○○於書立承諾書後已多次提出檢舉，並經台灣省住宅及都市發展局函台北縣政府工程隊速依法拆除。台北縣政府於八十七年八月七日派員前往拆除系爭土地之違章建物，始知負責拆除之官員李雲鵬為違章建物所有人李德勝之子李壽山之同學。在拆除屋頂及部分建物後，李壽山表示可由李德勝同意出具共有土地之分管證明書，在手續上甲○○即可迅速申領自耕能力證明書，比拆除建築物來申領自耕能力證明書要來得快，同時也可免除違章建物被全部拆除。如李德勝拒絕出具分管證明書，乙○○可繼續聲請拆除，乙○○即予同意，而由乙○○出具八十七年八月十日聲明書及土地分區管理使用同意書，聲請停止拆除，豈知停止拆除後，李德勝卻拒絕簽章，無法完成分管，乙○○被騙不得已再聲請拆除，已由台北縣林口鄉公所以八十七年九月十五日（八七）北縣機建字第一四八五五號函請台北縣政府繼續拆除全部違章建物，乙○○並另於同年十一月十六日以聲請書向台北縣政府催促其儘速拆除。乙○○既無給付遲延情事，甲○○自不應擅自主張解除，其解約不生效力，從而其請求乙○○債務不履行（給付遲延）之損害賠償及違約金均無理由。」（見原審重上更㈡卷第三○頁、第三一頁正面、第八三頁、第一七三頁反面至第一七五頁正面）、「乙○○在八十一年十二月十七日所出具之承諾書第三項固有承諾因地上有違建，由承諾人負責於二個月內完成拆除，改種農作物，但同時第三項後段另有約定如因辦理過程非出於承諾人延誤、不可抗力行為，得予順延其過程至完成為止等語，賴建男律師對此後段約定卻未予置理，僅以承諾人未能在二個月內完成拆除即予函催。然依上述承諾書第三項約定而言，乙○○在辦理過程並無延誤，係台北縣政府不拆除本件違章建物所致，賴建男律師之函並不具有催告之效力，因此甲○○在第一審以八十一年七月三十日準備書狀之送達向乙○○表示解除契約，核與民法第二百五十四條之解約要件不合，甲○○之解約無效。」（見原審重上更㈡卷第三一頁、第一七五頁）乙○○上開辯解，攸關乙○○是否應負給付遲延責任，甲○○解除買賣契約是否合法，乃原審未於判決理由項下，說明不足採取之理由，遽認乙○○應負給付遲延責任，兩造買賣關係已解除，而為乙○○應返還價金之判決，不無判決不備理由之違法。又乙○○是否應負給付遲延責任，既尚待調查審認，則原判決以乙○○有給付遲延之違約情事，判命乙○○應給甲○○違約金一千一百三十四萬九千九百九十五元本息部分，亦屬無可維持，應併予廢棄發回。㈡、關於甲○○上訴部分：按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，本院四十九年台上字第八○七號判例曾有明示。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，本院五十一年台上字第一九號判例亦可資參照。本件如認乙○○應負違約責任，系爭土地買賣價格為七千六百七十四萬九千九百七十五元，然經鑑定結果價值已增為一億四千一百五十九萬三千三百二十元，增值近一倍，而甲○○於八十年八月二十七日前即共付價金五千六百七十四萬九千九百七十五元，已逾七年，未能利用系爭土地，原審認為甲○○所受損害不輕，却又認為違約金以已付價金之二成為當，難謂已適當衡量甲○○所受損害或可能享受之利益。兩造上訴論旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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