最高法院八十九年度台上字第二○二四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二○二四號

上訴人

天 ○ ○

上訴人

宇 ○ ○

上訴人

未 ○ ○

上訴人

戌 ○ ○

上訴人

酉 ○ ○

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

亥 ○ ○

共同訴訟代理人

林 照 雄律師

上訴人

己 ○ ○

上訴人

地 ○ ○

上訴人

寅○○○

上訴人

癸 ○ ○

上訴人

辰 ○ ○

上訴人

宙 ○ ○

上訴人

丑 ○ ○

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

巳 ○ ○

上訴人

庚 ○ ○

上訴人

子 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

被上訴人

順欣興業股份有限公司

法定代理人

莊 燧 仁

被上訴人

卯 ○ ○

共同訴訟代理人

林 秋 萍律師

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年五月五日台灣高等

法院第二審判決（八十七年度重上字第三三三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十三年間分別向被上訴人順欣興業股份有限公司（下稱順欣公司）購買其所興建之「喜市」即如原判決附表（Ｂ）欄所示棟別、樓層之預售屋及其基地（下稱系爭房地），已繳交如原判決附表（Ｄ）欄所示之房、地買賣價金及暫收款、瓦斯安裝費、變更工程款。順欣公司於廣告中一再表明：「總價一百八十萬元起買二十四坪樓中樓」、「總價二百四十萬元起買三十一坪樓中樓」、「喜市，四米三神奇城堡，創造樓中樓複式空間。」、「空間變大，挑高客廳樓中樓，為您賺空間省新台幣」、「變、變、變，房子變高又變大」等詞，復由銷售人員告知系爭房屋可興建合法之夾層，並引導參觀夾層設計之樣品屋，致伊信以為真而與之簽訂房地預定買賣契約書。惟系爭房屋並非可興建合法之樓中樓（夾層），缺乏契約預定之「樓中樓複式空間」之效用；又依消費者保護法第二十二條之規定，順欣公司負有交付可興建合法樓中樓之義務，竟無法履行其義務，自屬給付不能，上訴人自得解除契約。再者，順欣公司故意以前揭不實之廣告、樣品屋及說明等為詐欺方法，致令伊陷於錯誤而與之簽訂契約，亦得依民法第九十二條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示。

伊已通知順欣公司撤銷及解除契約，被上訴人卯○○出賣系爭土地，依土地預定買賣契約書規定，應與順欣公司負連帶保證責任等情，爰依民法第一百七十九條規定，求為命順欣公司給付如原判決附表（Ｅ）欄所示之金額，並與卯○○連帶給付如原判決附表（Ｆ）欄所示之金額及均自民國八十六年十一月十五日起至清償日止之法定遲延利息之判決。（第一審共同原告午○○、申○○起訴請求給付部分，經原審判決其敗訴，午○○等雖提起第三審上訴，但旋又撤回，已告確定）被上訴人則以：上訴人未依約繳納買賣價金，伊已分別催告解除系爭房地買賣契約，上訴人就已解約失效之買賣契約，主張系爭房地有瑕疵，行使撤銷權、解除權，於法均有未合；「喜市」社區之Ｒ棟、Ｐ棟確為四米五之雙層樓中樓，順欣公司針對該等樓中樓為銷售廣告，無不法或不實廣告可言；上訴人係買受四米三單層房屋，非買受四米五樓中樓雙層之房屋，其指述之夾層設計並不在系爭房屋買賣之範圍等語，資為抗辯。

原審將第一審命順欣公司給付上訴人及被上訴人連帶給付上訴人部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，係以：順欣公司所銷售之喜市社區房屋，除上訴人所購買之四米三房屋外，尚有四米五樓中樓、四層透天住宅、五層店舖公寓等三種，卷附原一號廣告，係四米五「樓中樓」之廣告；原三號、四號、五號廣告，則係強調四米三房屋空間加倍，並未表示四米三者為樓中樓，至原二號廣告，雖內載：「總價二百四十萬元起買三十一坪樓中樓；喜市，四米三神奇城堡，創造樓中樓複式空間，總價二百四十萬元起……，買喜市三十一坪高級大廈！總價二百四十萬元起，住三十一坪皇帝宮殿」等情。惟四米三之房屋並無三十一坪及總價二百四十萬元之產品，且該廣告上方亦標明棟別為樓中樓之Ｇ（後改為Ｒ棟）２棟，而上訴人購買之房屋並非該廣告上所載棟別及坪數者，自無因該廣告而陷於錯誤之可能。況依一般購屋常情，於看到廣告後勢必再前往現場參觀了解實情，故上訴人於訂約前理應就被上訴人所銷售之四種不同類型之房屋詳加考慮後始決定其所購買之房屋，自無不知有四米三大樓及四米五樓中樓之不同房屋區別之理。行政院公平交易委員會亦認順欣公司銷售喜市建物於樓高表示無違反公平交易法之情事。上訴人主張順欣公司故意以不實之廣告、樣品屋及說明等為詐欺方法，致渠等陷於錯誤而與之簽訂契約等語，顯非可採。次查，兩造所簽訂之房屋土地預定買賣契約書第六條約定：「本建物為鋼筋混凝土建築，其施工標準悉依基隆市工務局所核准建造執照之圖說含變更設計圖為準，大樓區樓高四點三公尺，Ｐ、Ｒ棟樓中樓客廳挑高四點五公尺。甲方（即上訴人等）不得對本房屋之結構、外觀及公共設施等要求變更。甲方如欲變更室內設計或增減設備時，應以不違背法令、不影響房屋結構安全……之情形下，……。交屋後甲方如自行整修內部時，不得損及建築結構，倘因而影響建築物安全，致生損害他人者，應負回復原狀及賠償之責。」

而證人即元匯廣告公司負責人高南華、現場銷售員蘇筱榛、王振懿均證稱：當場有告知客戶四米三房屋僅一層，交屋後客戶可自行施工作夾層即二次施工等語，上訴人亦自承「當初有說二次施工（建夾層屋）是由我們付款」「當初有說四米五是建設公司替住戶負責施工，而四米三是我們可委託外人施工」等語，足證兩造間買賣之標的物，並不包括如銷售廣告圖或現場樣品屋所示之夾層部分，契約內亦無被上訴人應為上訴人施作夾層之約定。又系爭房屋依契約所定僅有一層之設計，須於系爭房屋取得使用執照交屋後，再由上訴人自行出資施工（即通常所謂之二次施工），始有夾層部分。該夾層部分面積不屬於房屋買賣契約所約定之買賣面積，既為上訴人所明知，則上訴人主張被上訴人對伊施用詐術，故意將違法之夾層設計作為銷售賣點，致伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣合約書云云，亦無足取。系爭買賣合約之標的物並非如上訴人所云之「夾層屋」，被上訴人自不負給付夾層屋之義務。縱認順欣公司於銷售廣告及現場樣品屋有夾層設計之介紹，或於訂約時未告知上訴人關於夾層之施工是否合法，惟上訴人既知夾層之施工須於系爭房屋取得使用執照交屋後始得為之，自應向被上訴人查詢清楚，或問明該部分是否屬於保存登記之範圍，或是否為違章建築，但並未查詢，而順欣公司亦未向上訴人保證該部分非違章建築，則上訴人難謂無重大過失，依民法第三百五十五條之規定，被上訴人亦不負物之瑕疵擔保責任，上訴人據以解除契約，即難認為合法。從而上訴人本於不當得利返還請求權，請求被上訴人返還系爭價金本息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人起訴係主張順欣公司於銷售系爭房地時，除於廣告外並由銷售人員明確表明系爭房屋為挑高設計，可作合法之夾層屋或樓中樓使用，引誘上訴人訂購預售之房屋。惟系爭房屋，若未依法請領建造執照，即行二次施工興建夾層，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。因系爭房屋已完工，容積率業已用罄，縱令申請建造夾層，亦將因建物總樓地板面積逾越容積率許可範圍，而無法獲准取得執照，系爭房屋顯非可興建樓中樓，無成為合法樓中樓之可能，上訴人因誤信「喜市，四米三神奇城堡，創造樓中樓複式空間。」、「空間變大，挑高客廳樓中樓，為您賺空間省新台幣」

等面積加大之說詞而購買，詎系爭房屋缺乏契約預定之「樓中樓複式空間」之效用等情（見一審卷第六、七十六頁），可見上訴人係主張順欣公司以其預售之房屋有可合法興建夾層之功能，引誘上訴人購買，並非主張其向順欣公司購買者為有夾層之預售屋。而上訴人所訂購之房屋依法不得建造合法夾層等情，似為被上訴人所不爭執，原審未調查審認順欣公司有無於廣告中聲稱銷售之四米三房屋具有可建合法夾層之功能，或其銷售人員有無隱瞞如二次施工興建夾層，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分，而告知上訴人系爭房屋可興建合法夾層，以資判斷上訴人有無被騙及其意思表示有無錯誤，竟以兩造房屋買賣契約排除夾層為買賣標的、未將夾層設計空間列入買賣範圍，及上訴人既知夾層須於取得使用執照交屋後自行施工，應向被上訴人查詢或問明該部分是否屬於保存登記之範圍，或是否為違章建築等詞，推論上訴人未被詐騙及意思表示並無錯誤，據為上訴人敗訴之判決，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決關於其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭