最高法院八十九年度台上字第二八四九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二八四九號

上訴人

國座建

法定代理人

張國安

被上訴人

甲○○

右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三日台灣高等法

院第二審判決（八十七年度上字第一三六六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十三年五月一日、七月四日先後向上訴人購買坐落台北縣淡水鎮○○段二○一之三八、二一一之一七、二○一之四五、二二二之四六、二二二之一三、二二二之一五等地號土地上之「巧克力花園社區」Ｆ十一棟十五樓（含地下一層第七八號停車位及地下二層第五○號機車停車格各一位）及Ｆ十二棟十五樓（含地下二層第三六號機車停車格一位）各一戶。房地價金合計依序為新台幣（下同）三百十四萬元、二百十萬元，伊已共付出七十二萬二千元。惟系爭房屋不能興建合法夾層，伊係受上訴人詐欺而簽訂買賣契約，且該屋聯外道路屬私人所有並經封閉，致通行發生問題，又無法排放污水，顯有瑕疵等情，爰以起訴狀繕本之送達為撤銷及解除買賣契約之意思表示，依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定，求為命上訴人返還所受領之價金七十二萬二千元及自訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（超過上開之價金請求及另請求損害賠償三十六萬元本息部分，業經原審判決被上訴人敗訴確定）。

上訴人則以：伊並未與被上訴人約定或保證可合法興建夾層，要無詐欺責任可言。系爭房屋之通行問題，亦非伊依約應履行之義務，該屋目前又有台北縣淡水鎮○○街○段一七七巷及北新路一八四巷可供對外通行，被上訴人之主張即屬無理。其依第一審判決聲請假執行所受領之本息七十七萬六千二百九十二元，自應返還於伊。況被上訴人遲不繳付房地尾款，業經伊於八十六年三月十三日通知被上訴人解約沒收系爭價金在案，尤不容被上訴人再對伊解除契約等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，係以：經查被上訴人主張其因上訴人之詐欺而簽訂系爭房地買賣契約，乃據以撤銷該買賣契約云云，固非可取，惟預售房屋買賣因於當事人訂約時尚無具體成屋及週邊設施可供買受人檢視，為保障買受人之權益，並基於誠實信用原則，應認為預售房屋之出賣人除負有交付買賣標的房屋之主給付義務外，為輔助買受人使用系爭房屋，仍須負若干從給付義務，房屋對外聯絡之道路即為其一。經至現場勘驗，系爭社區房屋對外聯絡可能路徑有三：一為社區西北側之北新路一九○巷（通往台電宿舍），此為八公尺計劃道路，目前封閉，無法供作社區對外聯絡之用；二為北新路一八四巷，該路自社區外行約二○‧六公尺處即有一處約四十五度角之陡坡，甚不利於車輛通行，且寬度三公尺半，僅可容小型車輛單向通行，無法會車；而路段長度卻達二百五十公尺，以系爭社區六百餘戶之對外聯絡而言，顯屬不足並有困難；三為水源街二段一七七巷，其前地主曾於巷道口設置路障，嗣經上訴人提供擔保假處分予以拆除，目前雖可供通行，然此乃暫時狀態而已，復因該巷道自黃帝廟至系爭社區路段供通行未達二十年，產權仍屬私有，地主未出具土地使用同意書，當不屬「既成道路」，有台北縣淡水鎮公所八十七年三月九日北縣淡建字第八七一○六九五九號函足按，上訴人抗辯水源街二段一七七巷為「既成道路」云云，難予採信。是系爭社區既無堪供通常使用之對外聯絡道路可供通行，此就系爭房屋之價值、效用、品質而言，實難謂為無瑕疵。而此項契約成立後所生可歸責於上訴人之瑕疵，同時應構成不完全給付，被上訴人於買賣標的物交付之前已發覺該瑕疵並通知上訴人補正，上訴人縱未拒絕補正，但是否為「既成道路」

乃事實問題，應認上訴人已不能補正。可見於被上訴人以訴狀繕本為解除契約之意思表示之前，已就系爭房屋無聯外道路一事催告上訴人補正而上訴人確未能依約補正，則被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金。上訴人先於八十六年三月十六日以被上訴人拒付價金為由解除契約，難認為合法。從而被上訴人依民法第三百五十九條規定或類推適用民法第二百二十六條、第二百五十六條規定，解除系爭買賣契約，請求上訴人返還已受領之價金七十二萬二千元及其利息，應予准許，被上訴人因假執行獲得清償之七十七萬六千二百九十二元，上訴人尚不得依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求返還等詞，為其判斷之基礎。

按「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」本院著有五十年度台上字第一五五○號判例可資參照。依被上訴人於事實審所為系爭房屋無聯外道路等相關瑕疵之主張，其於上訴人催告給付價金時似未為同時履行之抗辯。原審未詳加勾稽，遽謂被上訴人業於上訴人催告給付價金時行使同時履行抗辯權，進而為上訴人不得解約之認定，自屬可議。次查原審既認定：被上訴人於系爭房屋交付前曾通知上訴人解決通行問題，上訴人縱未拒絕補正，但是否為「既成道路」為事實問題，應認上訴人已不能補正云云，則「未拒絕補正」顯非等同於「不能補正」，原審於未調查審認上訴人所能設法補正者是否僅限於前述水源街二段一七七巷，抑尚有其他途徑得補正通行問題前，能否以上訴人就「既成道路」（即水源街二段一七七巷）之問題未解決，即認上訴人不能補正，已不無疑問。且果如原審所認定北新路一八四巷可容小型車輛單向通行，於此情形，何以不能認為上訴人已盡其系爭房屋出賣人之從義務﹖究竟何種標準始得作為上訴人履行上述從義務之依據﹖原審未說明其法律上之理由，所為上訴人敗訴之判決，亦難謂合。

上訴論旨，指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。又上訴人與系爭「巧克力花園社區」房屋之其他買受人間，尚有請求返還價金之爭訟數件（見第一審卷八二－八六頁、三三○至三四五頁），其判決結果如何﹖為免與本件之判決兩歧，案經發回，宜併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第八庭

Ｑ