最高法院九十一年度台上字第一八七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一八七號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

秦玉坤律師

被上訴人

遠森網路科技股份有限公司

法定代理人

廖尚文

訴訟代理人

紀鎮南律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月二十九日台灣高等

法院第二審判決（八十八年度上字第一六七○號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人於第二審判決後，由遠東倉儲股份有限公司更名為遠森網路科技股份有限公司，有經濟部公司變更登記表在卷可稽，其請求更名，經核並無不合。

次查上訴人主張：伊於民國八十六年一月八日向被上訴人預購「風和日麗」Ａ１棟十四層、Ａ３棟十四層之房屋二間及坐落基地應有部分（下稱系爭房地），價金分別為新台幣（下同）七百二十萬元、七百萬元，至八十七年五月六日止，伊已繳納價金一百三十八萬元，其中Ａ１棟十四層部分為七十一萬元、Ａ３棟十四層部分為六十七萬元。被上訴人已同意伊指定台灣中小企業銀行忠孝分行（下稱台企銀忠孝分行）辦理系爭房地之貸款，則在辦理銀行貸款期間，伊並無遲延可言，詎被上訴人於八十七年十一月十八日催告伊於三日內完成銀行貸款及對保手續，嗣於同年月二十五日以存證信函解除Ａ３棟十四層之買賣契約，旋即於八十八年一月十八日將系爭Ａ１棟十四層及Ａ３棟十四層分別出賣予訴外人李家鳳、丁伶伶，並辦妥所有權移轉登記，系爭房地對伊而言，已屬給付不能，爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭兩份買賣契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款、第二百六十條規定及系爭買賣契約第十五條第三項之約定，求為命被上訴人返還已付價金一百三十八萬元本息及給付違約金一百三十萬四千二百四十五元之判決（另上訴人請求被上訴人給付違約金七萬五千七百五十五元部分，經原審維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回被上訴人之上訴，已告確定）。

被上訴人則以：上訴人違約未繳「公司優惠付款」，計Ａ１棟十四層二十二萬元，Ａ３棟十四層二十三萬元；又故意遲延不辦理銀行貸款，伊已合法解除買賣契約，沒收上訴人已繳價金，嗣後將系爭房地分別轉賣予第三人，屬權利之正當行使。又縱認伊未合法解除買賣契約，應加倍返還上訴人已付價金，該違約金額亦屬過高，請求核免等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，關於命被上訴人給付上訴人之違約金額超過七萬五千七百五十五元部分廢棄，廢棄部分駁回上訴人在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴及上訴人之上訴，係以：上訴人向被上訴人預購之系爭房地，已付價金一百三十八萬元，被上訴人於八十七年十一月十八日催告上訴人繳款，並辦理房屋貸款等相關事宜，未獲置理，乃於同年十一月二十五日解除Ａ３棟十四層之買賣契約，旋於八十八年一月十八日將Ａ１棟十四層、Ａ３棟十四層分別出售他人，並完成所有權移轉登記等情，有不動產預定買賣契約書兩份、存證信函、建物登記謄本為證，復為兩造所不爭執，堪信為真正。次查：㈠依買賣契約第三條第二項第㈡款約定：「如甲方（上訴人）願委託乙方（被上訴人）代辦低於前載之貸款（金額）時，其少貸之金額應於領取使用執照後三十天內，以現金或即期支票一次付清。如甲方不願委託乙方代辦貸款時，亦同」，足見買方如不委託賣方代辦銀行貸款，即應於系爭房屋領得使用執照後三十日內付清相當於銀行貸款金額之價金，此部分自屬有確定期限之給付。系爭房屋業於八十七年九月二十五日領取使用執照，有台北市政府核發之使用執照影本在卷可考，上訴人既擬自行指定金融機構辦理貸款，又未依約於三十天內之八十七年十月二十五日前一次付清，則自翌（二十六）日起即應負給付遲延之責。上訴人主張被上訴人負有先將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之義務云云，自非可取。㈡上訴人另主張被上訴人明知其欲向台企銀忠孝分行辦理青年創業貸款，並使其職員及承辦代書與該銀行承辦人員聯繫及交付系爭房地資料，足見被上訴人同意上訴人於該創業貸款最後期限之八十八年二月二十日前完成系爭房地之貸款云云。惟上訴人所提之行政院青年輔導委員會函及台企銀忠孝分行函，均難認被上訴人已同意支付貸款價金之期限，由契約約定之八十七年十月二十五日延至八十八年二月二十日。何況上訴人始終未向該銀行正式提出申請貸款，為其所不爭執，其應負給付遲延之責甚明。㈢買賣契約第十四條第一項約定：「甲方（上訴人）如逾付款日達十五日以上，並經乙方（被上訴人）定七日以上期限催告，仍未給付時，乙方得解除本契約」。上訴人依約既應於八十七年十月二十五日前貸得款項支付被上訴人，而被上訴人於上訴人遲延付款逾十五日後之八十七年十一月十八日致函催告上訴人「於文到三日內，依約完成買受人應盡之義務，逾期本公司將解除本件買賣契約」云云。該催告函所定三日期限固屬過短而不相當，惟自催告後經過相當期間七日以上，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生效力。被上訴人隨後於八十七年十一月二十五日函上訴人解除Ａ３棟十四層買賣契約，自屬合法，被上訴人另行轉售，不構成給付不能之違約問題。另Ａ１棟十四層部分，上訴人曾因系爭買賣糾紛向台北市政府申訴，經該府消費者保護官通知兩造於八十八年六月三日到場協商，上訴人委任其夫李莉生為代理人，被上訴人則委任代理人楊文爵出席協商，楊文爵已當場向買方重申解除買賣契約等情，業據楊文爵結證在卷，並有台北市政府函附該府消費者保護官受理申訴資料表、處理書等影本可考。則Ａ１棟十四層之買賣契約顯已於八十八年六月三日一併解除。依買賣契約第十五條第二項約定：「因甲方（上訴人）違約，經乙方解除契約時，乙方得將甲方已付之全部價金沒收，作為處罰性之違約金」。被上訴人將價金充作違約金而予沒收，自屬有據。至沒收之違約金是否過高，應否核減返還，不在起訴範圍，不得審酌。上訴人雖分別於八十八年一月三十日函被上訴人，請被上訴人於三個月內退還所交屋款，及向台北市政府消費者保護官申訴，懇請消保官討回公道退還已付自備款云云，然均未表示解除契約，不生解約效力。㈣按雙務契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，固得解除其契約，惟在未解除前，契約仍然存在，不能免除自己之給付義務。被上訴人於八十八年一月十八日將Ａ１棟十四層售與訴外人李家鳳，同年二月二日完成所有權移轉登記，在轉售前，被上訴人既未合法解除買賣契約，仍應負給付不能之違約責任。在兩造均違約之情形下，一方解除契約，並不妨礙他方違約金債權之行使。依買賣契約第十五條第三項約定，違約金之數額為相當於已付價金之數額即七十一萬元，惟約定違約金過高者，法院得依法酌減之。被上訴人之所以違約轉售，係肇因上訴人違約遲延給付價金，上訴人無履約買受誠意，自無履行利益之損失可言，充其量僅受有相當已付各期價金法定年息百分之五計算之損失，核計七萬五千七百五十五元，上訴人超過該部分之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查，系爭買賣契約第十四條第一項約定：「甲方（上訴人）如逾付款日達十五日以上，並經乙方（被上訴人）定七日以上期限催告，仍未給付時，乙方得解除本契約」

。本件被上訴人係於八十七年十一月十八日致函催告上訴人「於文到三日內，依約完成買受人應盡之義務，逾期本公司將解除本件買賣契約」云云。上訴人於翌（十九）日收受該催告函（見外放證物，被證五），被上訴人未自催告後經過七日以上，隨即於同年月二十五日致函上訴人解除Ａ３棟十四層之買賣契約，依前開契約第十四條第一項之約定，能否謂解除契約已合法有效，自有再事斟酌之餘地。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。被上訴人於八十八年一月十八日將系爭房地出賣他人，上訴人於同年月三十日以台北敦南郵局第四二二號存證信函寄交被上訴人，請被上訴人於三個月內退還所交屋款云云；八十八年五月初再函被上訴人，表示「貴公司……一屋二賣……懇請消基會律師團申訴部協調追回已付兩戶自備款新台幣一百三十八萬元本息並加上賠償金，……依消費者保護法第十九條第一項規定（即消費者解約權）：七日內退回以上價款」云云（見外放證物，原證十一）；又向台北市政府消費者保護官申訴被上訴人一屋二賣，懇請消保官討回公道退還已付自備款云云，經由台北市政府於八十八年五月六日以府法保字第八八○二九八四四一○號函通知被上訴人略以：「申訴人稱……貴公司有一屋二賣情形，要求解約退還所繳自備款及利息糾紛案……希貴公司……妥為處理」云云。則上訴人一再請求被上訴人退還所繳自備款本息，並引用消費者保護法第十九條第一項解除契約規定，其真意如何，自有詳加探求之必要，原審逕謂上訴人未直接向被上訴人表示解除契約，不生解約效力云云，自嫌速斷。末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。原審竟謂「違約金是否過高，應否核減返還，不在起訴範圍，不得審酌」云云，其法律見解自有可議，且原審認兩造均違約，被上訴人之違約金由七十一萬元核減為七萬五千七百五十五元，上訴人之違約金，則以不得審酌為由，維持六十七萬元，亦失其平。上訴論旨，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭