最高法院九十二年度台上字第一一四三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一一四三號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

丙○○○

共同訴訟代理人

林 永 頌律師

共同訴訟代理人

辜 郁 雯律師

共同訴訟代理人

尤 伯 祥律師

被上訴人

乙 ○ ○

被上訴人

順發企業股份有限公司

右　一　人

法定代理人　陳 錦 珠

共　　　同

訴訟代理人　李吉隆律師

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十六日台灣

高等法院第二審更審判決（九十一年度重上更㈠字第四三號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊及訴外人周志輝、周文雄、周志亮、周志和、周銘德、周永豐、周王清花（周王清花於民國八十六年二月九日死亡，其繼承人為上訴人甲○○及周銘德、周永豐）等九人共有之坐落台北市○○區○○段二小段四八一、四八二地號土地上門牌台北市○○○路○段一之一號一樓、四至八樓房屋及其頂樓增建部分（下稱系爭房屋），於八十年七月六日出租與被上訴人乙○○，租期自八十一年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，租金由伊及其他共有人各按應有部分比例收取。伊二人之應有部分依序為六○分之一、六○分之四。乙○○承租後，將系爭房屋交由被上訴人順發企業股份有限公司（下稱順發公司）經營華美飯店使用。伊於租期屆滿前之八十五年六月三日、八十六年十月十五日已通知被上訴人不再續租，故系爭房屋之租賃關係於租期屆滿時即應消滅。乃被上訴人竟拒不搬遷，迄仍無權占有系爭房屋，伊依共有人對第三人之權利及所有權之作用，自可請求被上訴人遷讓返還系爭房屋；另依租賃契約亦得對於乙○○請求返還租賃物及給付依租金一倍計算之違約金；並依侵權行為及不當得利之法律關係，請求順發公司賠償相當於租金之損害或不當得利。渠等間係屬不真正連帶債務，如一人為給付，另一人即免予給付等情。爰求為命：㈠乙○○或順發公司將第一審判決主文第一項所示之房屋遷讓返還與伊及其他共有人周文雄、周志和、周志亮、周志輝、周銘德、周永豐（下稱其他共有人）。㈡乙○○或順發公司給付伊二人依序為新台幣（下同）一萬零三百十二元、四萬一千二百九十六元及均自八十七年二月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年二月二十四日起至遷讓房屋之日止，按月分別以五千六百六十六元、二萬二千六百六十六元計算賠償金額之判決（上訴人逾上開金額、利息部分之請求，經更審前原法院駁回後，未據其聲明不服）。

被上訴人則以：系爭房屋之出租人為包括上訴人在內之九人，不續租之意思表示僅由上訴人而非全體出租人向伊為通知，即不生效力。況乙○○於租約屆滿前之八十六年十月間，已向全體共有人表示願意繼續承租，而經其他共有人於該月三十日與乙○○再訂立租約，出租系爭房屋所有權應有部分達六○分之五四．六六，上訴人反對續租之意思表示，亦不足以阻卻原租約之繼續。其依原租約請求伊遷讓返還系爭房屋，於法不合，且損害其他共有人之權利，有違誠信原則。伊既非無權占有，上訴人更不得依民法第八百二十一條之規定為請求。縱得請求，其依租約第十三條請求乙○○給付違約金，已足填補損害，再向順發公司請求損害賠償或不當得利，即屬重複。此外，系爭房屋之九樓為乙○○所建，非在系爭租約之租賃範圍等語，資為抗辯。

原審廢棄除確定部分外第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其該部分之訴，係以：上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定及租賃物返還請求權，請求乙○○、順發公司遷讓返還系爭房屋予上訴人及全體共有人，並依租賃契約違約金之約定及侵權行為、不當得利之法則，分別請求乙○○及順發公司給付前開金額，依司法院院字第一九五○號解釋，其當事人均屬適格。查乙○○為系爭房屋原租約之承租人，其雖可將之交由順發公司經營華美飯店使用，然租賃關係仍存在於出租人與乙○○之間。而原租約第六條、第十三條既僅分別約定承租人於租約屆滿負有遷讓房屋交還出租人之義務，及不履行此義務應給付違約金，並無「期滿後絕不續租」或「續租應另訂契約」之約定，即非反對續約之明確表示，自不生阻止續租之效果。上訴人固曾於租賃期限屆滿前通知乙○○不再續租，惟該意思表示僅以上訴人名義為之，其他共有人並未具名，即不生阻卻原租約繼續之效力。上訴人於租期屆滿後所提起之本件訴訟，亦不得視為其他共有人有意為相同之主張。況乙○○於原租約租期屆滿前，已與上訴人以外之其他共有人訂立新租約，約定承租系爭房屋應有部分六○分之五四‧六六，租金前二年以每月三十四萬元、後二年每月三十六萬元各乘以六○分之五四‧六六為計算基準，而與原租約所約定之承租系爭房屋全部、租金每月三十四萬元者不同，尤見其他共有人就其應有部分同意乙○○於原租約期滿後再承租使用，係其對系爭房屋自由使用收益之權利範圍。至其未援用原租約之標的及租金續約，乃因其無全部所有權所致，尚不影響其他共有人同意乙○○繼續使用系爭房屋之真意。從而系爭房屋於原租約期限屆滿後，上訴人為反對續租之意思表示自不生效力。因其他共有人同意乙○○續租應有部分六○分之五四‧六六，依民法第四百五十一條之規定，該原租約之雙方，就系爭房屋之定期租賃契約，應已變更為不定期之租賃契約。乙○○於原租約期限屆滿後之使用系爭房屋，即非無權占有，不負返還系爭房屋之義務，且無租賃期滿不返還房屋之違約或不當得利之情事。而順發公司經乙○○之同意使用系爭房屋，亦非無權占有，更無侵權行為或不當得利可言。是上訴人依租賃契約之約定請求乙○○及依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定請求順發公司遷讓返還系爭房屋，又依租賃契約及侵權行為、不當得利之法律關係，請求乙○○給付違約金，請求順發公司賠償無權占有所致之損害與不當得利，與法皆為不合，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按租賃契約之當事人，於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，為免承租人陷於得否繼續使用租賃物之不確定窘境，民法第四百五十一條固就該租賃契約為擬制更新之規定，即視為以不定期限繼續契約（本院五十五年台上字第二七六號判例參照），但應以出租人與承租人間就租賃物之繼續使用，未曾意思表示一致而成立「新租約」者為限，亦即依該條規定之契約更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（本院六十四年台上字第一五七九號判例參照）。本件被上訴人乙○○與上訴人以外之其他共有人於原租約期限屆滿前，另就系爭房屋應有部分六○分之五四‧六六訂有租期四年，前二年租金以每月三十四萬元、後二年以每月三十六萬元各乘以六○分之五四‧六六為計算基準之新租約，與原租約所約定之承租系爭房屋全部、租期六年、租金每月三十四萬元者不同，既為原審合法認定之事實，則乙○○與上訴人以外之其他共有人間訂立之新租約，自難再適用民法第四百五十一條之規定而發生原租約擬制更新之效果。原審本於該新租約，認定因其他共有人「同意」乙○○繼續使用系爭房屋應有部分六○分之五四‧六六，而可因該「同意」發生以「未同意」為前提之擬制更新原租約之效果，即有可議。況新租約之當事人、標的物、租金及租期與原租約均有不同，新租約之出租人更無「以不定期限」繼續契約之意思，原審遽認原定期租約已變更為不定期租約，是否符合其他共有人與乙○○訂立新租約之真意？其就租金之計算究應以原租約或新租約之約定為據？亦均待澄清。次按各共有人依其應有部分對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。而共有物全部或一部之出租，屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。準此，乙○○依其與其他共有人所訂立之新租約，縱取得其他共有人就系爭房屋依其應有部分六○分之五四‧六六計算之使用收益權利，但既未經上訴人同意而占有使用系爭房屋全部，上訴人是否不得本於所有權請求其向全體共有人返還？非無研求之餘地。原審就上訴人本於民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，請求乙○○遷讓返還系爭房屋部分，未於判決內敘明其何以不足取之理由，更有疏漏。

上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。又民法第八百二十一條規定，所謂本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條規定之物權請求權而言，債權請求權並不包括在內，本院前次發回意旨已予指明。上訴人本於租賃關係消滅後之租賃物返還請求權（債權），請求乙○○將系爭房屋遷讓返還「上訴人及其他共有人全體」部分，是否得由上訴人單獨起訴，而無當事人不適格之違法？案經發回，宜注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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