最高法院九十四年度台上字第二三五二號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第二三五二號

上訴人

乙○○○

上訴人

甲 ○ ○原

上訴人

樓之

共同訴訟代理人

許 再 定律師

被上訴人

台灣糖業股份有限公司

法定代理人

余 政 憲

訴訟代理人

李 明 益律師

　　　　　　　　凃 啟 夫律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國九十二年八月二十八日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十年度重上字第三五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件訴訟上訴本院後，被上訴人之法定代理人已依次由吳乃仁變更為龔照勝、林能白、余政憲，經其先後具狀聲明承受訴訟，核無不合。又第一審共同被告梁珠幸、林榮祥已撤回其第三審上訴，先予敘明。

次查被上訴人主張：上訴人分別於民國八十五年一、二月間與伊簽訂「台糖公司日出大道房地預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），向伊購買如第一審判決附表三所示建物（下稱系爭建物）及其基地（坐落高雄市○○區○○段一小段一四五號等四筆土地）暨停車位。伊於八十六年一月間完成建物並取得使用執照，嗣上訴人簽立房屋點交切結書與伊，上訴人依約即應於接到伊交屋通知於交屋期限內給付尾款，逾期按日加計千分之一滯納金，經伊屢催仍未給付所欠價金等情，爰本於系爭買賣契約，求為命上訴人給付伊如原判決附表一所示金額、利息及滯納金之判決（關於被上訴人就利息及滯納金之請求超過原判決附表一所示部分，業經第一審及原審駁回，未據其聲明不服，已告確定）。

上訴人則以：伊所購系爭建物有多項重大瑕疵，被上訴人並以不實廣告聲稱有四百米健康跑道等事由詐欺伊，伊依物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約及撤銷被詐欺之意思表示。又因被上訴人給付不完全而無法補正或其瑕疵未為補正，類推適用民法第二百五十四條、第二百五十六條之規定，伊亦據以解除契約等語，資為抗辯。

原審將第一審所為命上訴人給付被上訴人超過如原判決附表一所示金額、利息及滯納金之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘上訴，無非以：被上訴人主張上訴人與伊簽訂系爭買賣契約，向伊購買系爭建物及其基地暨停車位，上訴人並簽立房屋點交切結書與伊，尚欠價金等情，為上訴人所自認，復有買賣契約書、使用執照、房屋點交切結書可稽。

關於上訴人抗辯系爭買賣標的物有二十多項瑕疵部分：系爭大樓結構分經高雄市土木技師公會、高雄市結構工程工業技師公會及國立台北科技大學鑑定分析計算，皆認結構安全無虞，國立成功大學土木研究所鑑定報告以結構設計不良為前提所為應即實施結構性補強之建議即無足採。且施工孔及室內分間牆未影響結構安全，社區外圍工程、油漆施工方法、消防設備、防火區電動鐵捲門、水塔蓋、發電機及發電設備之施工等項，上訴人均未舉證。

而地下車道坡度部分，上訴人未提數據；電源插座設計部分，被上訴人無違約；大樓發電機部分，亦不能證明有何瑕疵。至地下室緩衝車道、大樓衛浴設備、對講機設備、排水孔惡臭、揚水泵浦與污水泵等項，上訴人所辯委無可取。按債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。修正前民法第二百二十七條定有明文。是債務人不為完全之給付時，債權人得請求損害賠償，惟債權人可否因債務人不為完全之給付而解除契約，修正前之民法對此無規定。上訴人依不完全給付規定解除契約是否有理，端視瑕疵是否重大、解除契約是否顯失公平而定。斟酌系爭大樓無結構安全之虞，地下室裂縫寬度超過容許值之結構性裂縫估計修補費用為新台幣（下同）一百五十萬元。除地下室滲水部分已修復外，系爭大樓公共設施中地下室引污排水、地下彩繪地坪、電源線設備、缺少會客室及地下室排煙避震器有瑕疵部分估計修復費用為三百九十五萬元，合計五百四十五萬元，被上訴人稱系爭大樓為九十戶，因此各戶分擔金額約六萬餘元。各屋廚房設備與排油煙機出口部分之瑕疵每戶三萬元，各住戶裂縫部分之修補費用咸未達十萬元，金額不高。

系爭大樓建物之瑕疵並不影響結構安全，其瑕疵非重大，且若解除契約，被上訴人因而需重新銷售系爭房屋，支出銷售廣告、人事等費用，相較於上訴人因瑕疵所受之損害，顯失公平。上訴人主張催告被上訴人補正瑕疵，被上訴人逾期未補正，依不完全給付適用給付遲延規定解除契約，尚有未合。又系爭建物雖有上開瑕疵，但無給付不能，上訴人依民法第二百二十七條給付不能之規定解除契約，委無可採。又上訴人乙○○○、甲○○不否認分別於八十六年八月十三日、同年三月十七日簽署房屋點交切結書，依卷內函附送電日期明細表與該切結書所載比較，可知該切結書之簽署應係在台灣電力股份有限公司對上訴人所購房屋開始送電之後，該切結書應非供申請水電之用，足認上訴人於各該日受領系爭房地。被上訴人又否認收受上訴人表示解除契約之存證信函，況上訴人甲○○迄至八十六年十月二十一日始主張解除契約，已逾六個月期間，自不得為之。上訴人又未舉提被上訴人有故意不告知瑕疵之情事，上訴人依民法第三百五十九條規定解除契約，即屬無據。縱認上訴人乙○○○於同日解除契約之意思表示已送達被上訴人，但系爭建物如上瑕疵非重大，解除契約既顯失公平，自亦不得依瑕疵擔保規定解除契約。雖上訴人在第一審主張受詐欺而撤銷締約買受之意思表示，但上訴人既已於各該日受領系爭房地，縱廣告不實，然上訴人迄至本件訴訟於八十七年十二月十一日繫屬第一審後始為撤銷締約買受之意思表示，顯逾一年除斥期間，自不得行使撤銷權。至買受人行使同時履行抗辯權拒付價金，應視物之瑕疵範圍而定，上訴人因契約無從解除，仍負有給付所欠價金及自其受領房地翌日起算之法定遲延利息之義務。又滯納金之性質係違約金，約定過高者法院得酌減之。參酌被上訴人因上訴人遲延給付價金，一般所受損害為無法運用該資金，其滯納金按應給付法定遲延利息之百分二十計算為當。從而被上訴人本於系爭買賣契約第五條之㈠及第九條約定，請求上訴人給付如原判決附表一所示之金額、利息及滯納金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三百五十九條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第三百六十五條除斥期間之限制，後者則無民法第三百六十五條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用。原審見未及此，謂系爭大樓建物之瑕疵非重大，上訴人不得以其催告被上訴人補正瑕疵逾期未補正，依不完全給付適用給付遲延規定解除系爭買賣契約云云，遽為不利上訴人之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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