最高法院九十四年度台上字第八七一號

最高法院民事判決　　　　　　　九十四年度台上字第八七一號

上訴人

甲 ○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

林敏澤律師

被上訴人

台灣糖業股份有限公司

法定代理人

余政憲

訴訟代理人

李明益律師

　　　　　　　　凃啟夫律師

上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十六日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十九年度重上字第一三五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人之法定代理人於原審判決後變更為余政憲，有公司變更登記表影本一份附卷可稽，並由余政憲聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許，合先敘明。

次查被上訴人主張：兩造於民國八十六年四月十二日訂立房地預定買賣契約（下稱系爭契約），上訴人向伊購買坐落高雄縣橋頭鄉○○段一五○一之一七號等九筆土地上興建之橋隆商城編號Ａ１建物及基地，門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○○路一五○號（下稱系爭房地），總價金新台幣（下同）一千六百七十五萬元。系爭房屋已建造完成取得使用執照，經伊通知上訴人繳付第四期、第五期款，分別為五十萬元、五十二萬元，嗣並通知上訴人辦理交屋手續及繳交尾款一千一百七十二萬元，合計一千二百七十四萬元，均未繳付等情。爰依買賣之法律關係，求為命上訴人如數給付，並加付自最後一次通知交屋之八十八年十一月二十二日翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息，及按給付金額每日加計萬分之五滯納金即六千三百七十元之判決。

上訴人則以：訂立系爭契約時，被上訴人未給伊審閱契約之機會，契約應不成立；又系爭契約未說明公共設施之面積，亦未說明共有部分所含項目，顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定，該條款無效，被上訴人無權請求伊給付價金。另建物面積短少，伊得依不完全給付及物之瑕疵擔保規定，解除契約；且橋隆商城廣告單標明正透天四樓，惟實際僅三樓半，且不能作為合法商業使用，伊係被詐欺而為買賣之意思表示，爰依法撤銷該意思表示。系爭店舖住宅之基地非獨立所有權，伊僅取得土地之應有部分，被上訴人顯未依債之本旨提出給付，違反契約之約定，伊得主張同時履行抗辯。而系爭建物共有瑕疵五十一處，且混凝土數量嚴重不足，依民法第三百五十九條規定，伊得據以解除契約或減少買賣價金等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人給付一千二百七十四萬元及滯納金，其餘遲延利息部分，維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：㈠查依兩造不爭之八十六年三月二十一日付定切結書，載明被上訴人已提供五日以上期間讓上訴人審閱上開文件，上訴人就承購標的及文件內容確已充分瞭解等情，並無未給予審閱系爭契約之情事。㈡依建造執照、使用執照及系爭建物所有權狀記載，系爭建物為「住商用」，第一層之用途為店舖，二層以上為住宅，並非僅能供住宅之用。又被上訴人廣告單中，以相當篇幅且明顯之圖樣表示四樓部分有相當範圍係屬「露台」，上訴人得由廣告圖面及模型看出系爭四樓部分為露台設計，自無因該廣告上有正透天四樓等語而陷於錯誤致被詐欺之可能。㈢系爭契約第二條買賣標的，一、土地：「甲方（即上訴人）應持有之土地面積之計算係依各戶銷售面積（含車位、車道面積）與總銷售面積之比例大小『共同持分』而得」，二、房屋：「本戶房屋（即系爭建物）……面積含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤（詳附件二），共計三六三．○一平方公尺（約一○九．八一坪）」，與被上訴人欲辦理移轉登記與上訴人之面積相符。參照系爭契約附件二之房地出售面積分算與售價明細表註１載明「公共設施面積係包括增設之法定車位，各機電空間及公共梯間。各戶分攤公設面積：（總公設面積二、二九一．五一平方公尺×各戶建物面積／一二八戶總建物面積）」，上訴人土地應有部分面積為一一六．六五平方公尺（約三五．一二坪），是上訴人實際可移轉土地應有部分折計之土地面積，與契約約定之面積及廣告單所示之面積相符合。至上訴人辯稱系爭建物基地面積僅七七．八九平方公尺，係以地面層加騎樓之面積計算，漏計法定空地部分之面積，顯與買賣建物基地面積計算之交易習慣不符，其據此指摘建地面積不足，主張解除契約，並不足取。㈣依系爭契約第二條規定，土地係「依各戶銷售面積與總銷售面積之比例大小『共同持分』而得」，附件二之房地出售面積分算與售價明細表註３亦載明「本案基地建築面積……登記方式係由各戶依其建物面積（含車位、車道）與總建物面積總和之比例大小『共同持分』（含車位、車道）」，上訴人辯稱土地應分割為單獨所有，核與契約規定不符。㈤上訴人以系爭建物共有瑕疵五十一處，且混凝土數量嚴重不足，主張解除契約或減少買賣價金，然為被上訴人所否認，且上訴人並未具體說明所列舉者是否屬系爭建物之瑕疵，遽以主張依民法第三百五十九條之規定，解除系爭買賣契約或減少買賣價金云云，應無可採。從而被上訴人訴請上訴人給付價金一千二百七十四萬元，及按日給付六千三百七十元之滯納金，即屬有據。末按違約金如為損害賠償約定之性質者，應視為就因遲延所生之損害，已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息損害賠償。依系爭契約第十二條第一項約定，滯納金係就上訴人遲延給付所生損害賠償總額預定性之違約金，被上訴人自不得再請求遲延利息等詞，為其判斷之基礎。

按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見，有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。上訴人於原審抗辯：依系爭契約附件二之房地出售面積分算與售價明細表註１載明公共設施面積係包括增設之法定車位，各機電空間及公共梯間，總公設面積為二、二九一．五一平方公尺，惟將契約所定公共設施之項目，逐一相加後，面積僅有八二三．八平方公尺；系爭建物共有瑕疵五十一處，且混凝土數量嚴重不足，有住戶賴美吟、莊美珠分別與被上訴人間在另案訴訟送鑑定中（台灣高雄地方法院八十九年度訴字第四六四號、八十九年度訴字第五七三號），請求引用等語（見原審卷第一百六十一頁背面、第一百六十二頁、第一百六十三頁背面、），自屬防禦方法之一種，原審對此並未調查審認，亦未在判決理由項下記載其取捨意見，僅以上開瑕疵為被上訴人否認，上訴人並未具體說明有何違背系爭買賣契約之處，遽為上訴人不利之判決，自屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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