最高法院九十四年度台上字第一七九六號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第一七九六號

上訴人

Ｌ ○ ○

上訴人

段

上訴人

戌○○○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

2

上訴人

Ｄ ○ ○

上訴人

1

上訴人

巳 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

上訴人

酉 ○ ○

上訴人

亥 ○ ○

上訴人

黃 ○ ○

上訴人

2

上訴人

Ｆ ○ ○

上訴人

段

上訴人

Ｃ ○ ○

上訴人

號

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

地 ○ ○

上訴人

巷

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

巷

上訴人

寅 ○ ○

上訴人

之

上訴人

Ｇ ○ ○

上訴人

號

上訴人

Ａ ○ ○

上訴人

之

上訴人

宙 ○ ○

上訴人

7

上訴人

宇 ○ ○

上訴人

9

上訴人

Ｋ ○ ○

上訴人

號

上訴人

Ｊ○○○

上訴人

子 ○ ○

上訴人

2

上訴人

Ｏ ○ ○

上訴人

2

上訴人

Ｍ ○ ○

上訴人

申 ○ ○

上訴人

Ｈ ○ ○

上訴人

Ｂ ○ ○

上訴人

卯 ○ ○

上訴人

1

上訴人

己 ○ ○

上訴人

之

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

天 ○ ○

上訴人

Ｎ ○ ○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

Ｅ ○ ○

上訴人

Ｉ○○○

上訴人

段

上訴人

玄 ○ ○

上訴人

辰 ○ ○

上訴人

4

上訴人

丑 ○ ○

上訴人

Ｐ ○ ○

上訴人

7

共同訴訟代理人

簡 長 順律師

共同訴訟代理人

丁 ○ ○

共同訴訟代理人

巷

共同訴訟代理人

戊 ○ ○

共同訴訟代理人

巷

共同訴訟代理人

未 ○ ○

共同訴訟代理人

徐 揆 智律師

被上訴人

裕華建設股份有限公司

被上訴人

段

法定代理人

游 明 財

被上訴人

庚 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　　號

　　　　　　　　　午 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　　2

上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於九十二年十二月九日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度重上更㈡字第九二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十年六月間分別向被上訴人裕華建設股份有限公司（下稱裕華公司）及庚○○、午○○購買坐落桃園縣桃園市○○段一四八八之一地號等八筆土地上新建房屋及其基地應有部分，約定自實際開工日起四百個工作天完成交屋，如逾期完工，每逾一日應按伊已繳價款千分之一計付違約金。詎被上訴人未依約建造，致有房屋坪數不足、基地面積不足、大門及電梯與約定不符、外觀改變、室內隔間與樓梯方向改變、漏水及公共設施比例過高等瑕疵，且遲至八十二年十二月三十日始取得使用執照，迄未能交付無瑕疵之房屋。另被上訴人庚○○所有系爭房屋基地應有部分經債權人台灣省合作金庫聲請法院查封，午○○所有系爭基地應有部分亦已全部移轉於他人，而陷於給付不能，伊得依民法第二百二十六條及第二百五十六條、第二百五十九條規定，解除買賣契約，請求被上訴人回復原狀及給付違約金。如認解約為無理由，依民法第三百五十九條及第二百五十條規定，得請求被上訴人減少價金及給付違約金等情，上訴人丁○○、戊○○、未○○先位聲明，求為命被上訴人連帶給付丁○○新台幣（下同）五百三十一萬一千三百二十元、戊○○五百三十七萬三千七百二十元、未○○三百十九萬七千五百五十四元之判決；。備位聲明：求為命被上訴人連帶給付丁○○三百八十九萬一千三百二十元、戊○○三百九十七萬三千七百二十元、林伯川二百五十一萬九千四百八十元、未○○二百四十一萬七千四百五十四元之判決。其餘上訴人先位聲明：求為命被上訴人連帶給付各如原審判決附表二所示之金額。及其中附表二金額Ａ部分均自八十一年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。備位聲明：求為命被上訴人各連帶給付如原審附表三所示之金額及其中附表三金額Ａ部分均自八十一年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（第一審命被上訴人各給付如第一審判決附表一金額甲欄所示金額，駁回上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，不在本件審理範圍。上訴人就其第一審敗訴部分，提起第二審上訴，並為聲明擴張或減縮，而求為判決如上開之聲明。另上訴人黃嘉儀、地○○、宙○○、宇○○、Ｂ○○、卯○○、髯蓮英、Ｅ○○、Ｉ○○○、陳翅寧、辰○○、丑○○、黃○○、己○○在第一審僅主張依債務不履行及瑕疵擔保之法律關係，於原審追加給付不能、回復原狀之法律關係，其餘上訴人亦變更依民法第二百二十六條及第二百五十六條、第二百五十九條規定為請求。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起第三審上訴）。

被上訴人則以：系爭房屋並無瑕疵，亦未逾期完工，且上訴人未依約定期限繳納價金，依約不得主張逾期完工之違約金；上訴人藉故拒不辦理交屋，已屬受領遲延，系爭土地於上訴人遲延中遭法院查封或移轉他人，非可歸責於伊，上訴人不得解除契約請求返還價金等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張系爭房屋有上述諸多之瑕疵，且系爭房屋之基地被查封而致給付不能等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查系爭房屋已經主管機關核發使用執照在案，而上訴人未依約辦理銀行貸款，為上訴人所不爭執。上訴人主張系爭房屋未依約興建陽台云云，據原法院勘驗結果，天祥街七十五之一號、七十七之一號五、六樓無實體陽台，然據地政機關測量，原有陽台均包含建物之中，而系爭社區之房屋均已經主管機關核發使用執照，顯見係核發使用執照後，另行僱工擴充臥室，使陽台可作室內使用，並非建物完工後沒有陽台，不影響系爭房屋之效用，不得以該瑕疵主張解除契約。上訴人主張系爭房屋基地與廣告不符及系爭建物室內面積短少云云：系爭房屋坐落之基地與契約相符，並無基地短少之瑕疵。又系爭建物面積是否短少，應依地政機關之產權登記面積為準。依買賣契約書第二條約定，房屋如與契約坪數誤差在百分之二以內，雙方同意不計加減帳，誤差超出百分之二部分多退少補。上訴人所購之房屋依土地及建物謄本所載之登記面積計算，其誤差均在約定之百分之二範圍內，縱有超過百分之二部分，上訴人僅得依契約之約定，主張多退少補其價金，非得據以解除契約或依瑕疵擔保請求減少價金。按區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，為該建物之區分所有人全體共有，且依買賣契約第二條約定，系爭建物應分擔之公共設施包括「地下第一層」之停車空間在內，防空避難設備或地下一樓法定停車空間均應計入買賣坪數，上訴人並未舉證系爭建物登記面積有短少情事，此部分主張，自不足採。上訴人再主張系爭房屋屋頂造型外觀繡面與廣告圖不符云云：系爭房屋外型雖與海報確有不同，外型是否符合美觀，見仁見智無法定論，而依合約之建材及設備說明書中外觀並無建材廠牌及型號，一般而言，材料應符合國家標準，尚屬無關重要者，不得視為瑕疵。又建物頂樓尖塔突出物之變更設計，係房屋施工後，經多數購買戶反應頂樓尖塔造型增加公共設施面積，且不可能使用，建議變更設計，減少公共設施持分負擔，被上訴人裕華公司應購買戶要求而變更設計，縱因此變更設計而有減少稍許坪數之情形，被上訴人裕華公司已同意於總價金百分之三範圍內減少價金，而上訴人未付銀行貸款金額亦遠大於該金額，辦理交屋時，得依加以結算扣除，難認得據有解除契約之瑕疵。上訴人主張被上訴人裕華建設公司將八人份電梯取代原來契約所定十人份之電梯，固然屬實而有瑕疵，但此部分瑕疵之價差每戶三千五百元，兩造並不爭執，而上訴人就系爭房地價款並未付清，尚欠自備款二期及銀行貸款部分未付，則得於上訴人在交屋時，於未付之價金中予以扣除，亦不得以之主張解除契約。上訴人主張系爭房屋二樓以上未依約定設置子母門，固然屬實，然被上訴人設置琉化銅門以替代之，就門阻效能並無減損，上訴人復未能證明此二者有何價差，致渠等受有價值減損之損害，難認有得解除契約之瑕疵。上訴人主張：系爭基地屬庚○○所有之應有部分經法院查封，午○○之應有部分已移轉於第三人，已陷於給付不能；渠等買受之房屋基地，業經臺灣省合作金庫執行查封或部分移轉第三人，固為被上訴人所不爭執，然依兩造預定買賣契約書附件二代辦貸款委託書第二條約定：甲方同意按乙方規定時間、地點、備齊所需之證件及應繳費用，協助乙方代辦前條貸款之一切手續，甲方不得藉任何理由拖延拒辦，並應自接到通知之日起五日內辦妥，逾期即以違約論。上訴人未依契約按期繳納分期價款，為上訴人所自認，且系爭房屋完工後被上訴人裕華公司分別以信函通知上訴人辦理銀行貸款對保及產權過戶手續，並經上訴人等收受該通知，上訴人既均未依通知前往辦理，難認係可歸責被上訴人故意或重大過失之事由所致，且係因上訴人未履行其受領義務所生之給付遲延期間所發生，況上訴人復未舉證證明被上訴人有何故意或重大過失致給付不能，依前開說明，被上訴人不負責任。上訴人主張因可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，依民法第二百五十六條解除契約，亦非可採。上訴人主張被上訴人遲延完工，應按日給付違約金云云，被上訴人否認有遲延完工之情事，不論兩造對逾期完工之天數有無爭議，然依買賣契約約定，買受人未按期付款，不得主張遲延完工之違約金，而上訴人自承就房地價款中公司貸款尚差兩期未繳，銀行貸款部分則未辦理，自不得主張遲延完工之違約金。上訴人先位及備位請求均無理由。爰維持第一審所為關於上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴並駁回上訴人Ｌ○○、乙○○、巳○○、亥○○、黃嘉儀、地○○、宙○○、宇○○、Ｂ○○、卯○○、髯蓮英、Ｅ○○、Ｉ○○○、陳翅寧、辰○○、丑○○、黃○○、己○○追加之訴及其餘上訴人變更之訴等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭房屋登記面積較約定買賣面積是否確有短少？短少若干？應詳加調查審認，本院前次發回意旨就此已予指明，乃原審猶未查明，而以系爭房屋面積縱有誤差超過百分之二之情形，上訴人亦僅得依系爭房地買賣契約第二條約定請求退補價金，而不得主張瑕疵擔保，為上訴人不利之判斷，殊嫌速斷。其次，系爭房屋基地，被上訴人庚○○應有部分萬分之二一九三曾遭合作金庫實施假扣押查封，部分並移轉與第三人，合作金庫之假扣押執行事件，雖因被上訴人清償而撤回，目前另有債權人黃淑敏等人併案執行，暫不啟封，為原判決確定之事實。乃原審對於庚○○將部分土地應有部分移轉與第三人置而不論，已有未洽。且所謂不可歸責於債務人之事由，係指發生於外部而與債務人無關之事故而言，茍因債務人之內部準備工作不能如期完成，以致發生給付或受領之遲延時，雖該內部準備工作之不能如期完成，係出於第三人之行為，亦不能認為有不可歸責於債務人之事由，而使其免負遲延責任。又假扣押執行亦可由債權人提供反擔保而免為或撤銷假扣押，為民事訴訟法第五百二十八條所明定。本件系爭土地遭合作金庫聲請法院假扣押查封，係因地主以該土地向合作金庫抵押借款未如期清償所致，並遭其他購買人併案執行，均非屬與被上訴人無關之外部事故，而被上訴人既不解除契約，乃不依上開規定撤銷假扣押，反任令系爭土地被執行查封，陷自己於無法履行契約之境地，其因而致給付不能，能否謂無故意或重大過失？非無研求餘地。原審徒以上訴人未依通知前往辦理貸款，遽謂被上訴人就庚○○所有系爭土地遭合作金庫查封，午○○所有系爭土地全部移轉於他人，無何故意或重大過失情事，而為上訴人敗訴之判決，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。原判決先位之訴部分既無可維持，後位之訴部分即應併予廢棄發回。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第八庭

Ｅ