最高法院九十六年度台上字第一二七七號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第一二七七號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

舒正本律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳進會律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十四年十一月二十三日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第六四三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：兩造於民國九十二年十月四日就坐落台北縣新莊市○○段六二八號土地應有部分萬分之一四七及其上門牌同市○○路二六巷三一號五樓建號三三一九房屋（下稱系爭房地）簽訂買賣契約，伊依約交付價金新台幣（下同）四百四十六萬元，被上訴人已將系爭房地所有權移轉登記予伊。伊嗣於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中國技術學院（下稱中技學院）就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測於同年四月三日完成報告，發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，超過國家標準二倍以上，且混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，與鑑定標準每平方公分二一○公斤之抗壓強度相距甚多，為有重大瑕疵。伊即於同年五月三日函知被上訴人，其仍拒不解決，該屋另經台灣省土木技師公會（下稱土木公會）鑑定結果，亦為含氯離子過量之海砂屋，雖仍可居住，惟須進行補強之費用計二百七十五萬元，爰於第一審為訴之變更，請求減少價金等情，依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，求為命被上訴人給付伊二百七十五萬元並加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：伊已將系爭房地交付並移轉所有權登記予上訴人，經濟部中央標準局於八十三年七月間始就氯離子含量多寡公布國家標準供參考。而系爭房屋早在七十七年十月間即已建築完成，當時並無氯離子含量多少之規定，祇要該屋符合其時法令規定而建築完成即不具有瑕疵。況該屋為屋齡十五年之中古屋，而簽約時伊向上訴人誠實表明未曾作過海砂屋檢測，上訴人若有疑義應於簽約後支付第二期款前（或一個月內）自行檢測之，惟上訴人未於所定期限內檢測，自屬其重大過失而不知，伊又未保證該屋非屬海砂屋，則依民法第三百五十五條第二項規定，伊不負擔保責任。又該屋乃一集合式住宅公寓，為超過百戶之大型社區，迄未聽聞有何住戶曾反應水泥塊掉落及居住堪慮之情形，僅有上訴人作此主張，有違常理等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。該屋另經兩造協議送請土木公會鑑定，第一審法院於九十三年十月間會同鑑定人即該公會土木技師到場履勘，由鑑定人於九十四年一月間偕同兩造現場採樣鑑定，認為混凝土鑽心抗壓試驗結果：五樓設計強度依原始結構計算書為每平方公分二一○公斤，以混凝土鑽心體試驗平均值為每平方公分一一三．三三公斤；氯離子含量檢測試驗結果：混凝土硬化後原含有高濃度之水溶性氯離子將因混凝土齡期久遠而逐漸降低其濃度，致對成屋無法直接建立國家標準，其相關且較接近之國家標準為 CNS3090「預拌混凝土」，係指尚未凝固屬半流體之新拌混凝土，前項標準規定預拌混凝土最大水溶性氯離子含量及鋼筋混凝土依次為每立方公尺○．一五公斤及○．三公斤，該屋五樓經混凝土氯離子含量試驗，其平均值及最大值依序為每立方公尺○．六二四公斤及○．七四四公斤，均較標準值為高。該屋於七十七年請領使用執照，至今已十六、十七年，期間經歷九二一及三三一地震，從外觀及鄰房依相同材質一起興建之建物未有明顯裂痕顯示，該屋尚未達到不適宜居住之狀態，惟仍須進行補強方可，此有土木公會鑑定報告書可參，顯見該屋有混凝土之氯離子含量過高及抗壓強度不足之瑕疵。經濟部中央標準局已於八十三年七月間對氯離子含量多寡公布國家標準，即混凝土中最大水溶性氯離子含量之標準於八十三年七月間第一次修訂公布時，在構建型式之鋼筋混凝土部分規定為每立方公尺○．六公斤，八十七年六月間第二次修訂為每立方公尺○．三公斤，而上訴人委請中技學院就該屋檢測結果每立方公尺為○．六六五公斤、○．六九六公斤，已稍偏高；在抗壓性方面，經兩造協議委請土木公會鑑定結果該屋每平方公分平均值為一一三．三三公斤，與原始結構計算書每平方公分二一○公斤為少，上訴人自行委請之中技學院所鑑定每平方公分八二、一七三公斤亦各低於原始結構之二一○公斤，均有不足，而兩造於九十二年十月間成立買賣契約，已在上開中標局公布混凝土中最大水溶性氯離子含量標準之後，自應受其拘束，且其抗壓性仍屬不足，被上訴人自應負瑕疵擔保責任。按民法第三百六十五條第一項關於買賣瑕疵所謂之解除契約權或價金減少請求權，係兩種不同之權利，且不得亦無法競合行使，其行使之六個月法定期間，應各自分別計算且均應自瑕疵通知後起算。上訴人自陳於九十三年三月間懷疑該屋為海砂屋後即委請中技學院檢測試驗結果，該屋為有重大瑕疵云云，而該項檢測係於九十三年四月三日完成，上訴人旋於同年五月三日致函通知被上訴人稱：「請於收函後七日內會同本人勘驗房屋並商討解約或補強方法，屆期未處理，本人將依法解除契約或請求減少價金」，有存證信函為證，被上訴人係於同年月四日收受該函，依該函所示，可知上訴人當時僅表示「將行使」而非「已行使」契約解除權或價金減少請求權，亦即僅要求被上訴人出面協商解決，否則依法解除契約或減少價金而已。上訴人於九十三年五月十日起訴時係擇定行使契約解除權，請求被上訴人返還價金及代書費等合計四百五十五萬九千三百十七元本息，斯時並無行使價金減少請求權。詎上訴人於第一審遲至九十四年四月二十一日始狀陳行使價金減少請求權，請求被上訴人給付伊二百七十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年七月八日起算之法定遲延利息，顯已逾自九十三年五月為通知起至同年十一月四日止之六個月期間。該項請求權已逾六個月法定期間，不能再予請求。雖上訴人主張其依土木公會於九十四年三月二十一日作成之鑑定報告後，經閱卷始知悉該屋仍適合居住，乃於九十四年四月間準備書狀載明以書狀「通知」被上訴人請求減少價金，合乎六個月行使權利之規定云云。惟上訴人已委請中技學院鑑定該屋有瑕疵後，即於九十三年五月三日以存證信函通知被上訴人，則上述六個月法定期間應自此通知時起算，不應以訴訟中另委請之土木公會鑑定報告重新計算，亦即該項價金減少請求權應自於得行使之狀態起算，而非於經法院審認時起算。綜上，上訴人之價金減少請求權已逾六個月法定期間而消滅，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第三百五十九條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀，買賣標的之房屋倘屬瑕疵重大居住堪虞，買受人當非不得選擇行使契約解除權，而不行使價金減少請求權。查上訴人所提出中技學院土木工程系材料試驗室九十三年四月間製作之混凝土氯離子含量及抗壓強度之試驗報告各一紙，其上載明水溶性氯離子含量及抗壓強度試驗結果等情形，有如前述。而上訴人於九十三年五月三日以板橋八支郵局第一三三號存證信函通知被上訴人即稱：「系爭房屋經委請中技學院檢測結果，均與最低氯離子含量及基本抗壓強度有相當距離之嚴重瑕疵，用於居住實有堪虞」，且上訴人之起訴狀亦記載：「原告（指上訴人）懷疑系爭房屋為海砂屋，……系爭房屋有重大瑕疵，……瑕疵程度甚為嚴重，根本不適於人類居住，為無法達成契約預定效用之瑕疵」（見一審卷二七至二八、三二至三三、七至八頁）。系爭房屋倘屬瑕疵重大，居住堪虞，則上訴人於起訴之初選擇行使契約解除權而不行使價金減少請求權，即與前開存證信函為瑕疵通知並表明屆期將依法解除契約之旨相符，而難責令上訴人逕予行使價金減少請求權。又上訴人知悉系爭房屋瑕疵之具體情形究竟如何及其是否影響上訴人所能行使之瑕疵擔保請求權，與判斷上訴人得否於九十四年四月間方始行使系爭價金減少請求權攸關，原審就上開相關事項未遑詳查究明，遽為不利上訴人之論斷，未免速斷。次查上訴人主張：伊依土木公會於九十四年三月二十一日作成之鑑定報告後，經閱卷始知悉該屋仍適合居住，但須進行補強之費用計二百七十五萬元，乃於同年四月二十一日向第一審法院提出準備書狀通知被上訴人請求減少價金，並為訴訟標的之變更，合乎六個月行使權利之規定等情。倘上訴人買受之房屋未達到不適宜居住之狀態，其瑕疵又非重大，且解除契約顯失公平，上訴人亦確於土木公會作成上開鑑定報告始知悉其瑕疵狀況，則上訴人依民法第三百五十九條但書之規定行使價金減少請求權，是否不應自為此瑕疵通知時起算六個月期間，即值斟酌。乃原審見未及此，遽以上訴人系爭價金減少請求權自九十三年五月三日存證信函通知時起算，已逾六個月法定期間而消滅為由，據為上訴人敗訴之判決，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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