最高法院九十六年度台上字第二○八號

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台上字第二○八號

上訴人

甲○○○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

共同訴訟代理人

余 銀 德律師

被上訴人

戊 ○ ○

上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十四年度重上字第四八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人起訴主張：伊於民國九十年間在台灣彰化地方法院九十年度執字一○○一八號強制執行事件中拍定取得坐落彰化縣北斗鎮○○段第一○四八、一○四九號土地（下稱系爭土地）之所有權，系爭土地上有上訴人甲○○○所有坐落門牌號碼北斗鎮○○路一七六、一七八、一八四號；上訴人乙○○所有坐落同路一八二號；上訴人丙○○所有坐落同路一八○號及上訴人丁○○所有坐落同路一六八、一七○、一七二、一七四號之房屋（如第一審判決附圖所示，下稱系爭房屋），房屋占用系爭土地並無正當權源，上訴人應將房屋拆除並將土地返還與伊。又上訴人占用土地，致伊不能為使用收益，應給付伊相當於租金之損害金等情。爰依民法第七百七十六條、第一百八十四條第一項規定，求為命上訴人分別拆屋還地；並各自九十三年五月十一日起至返還土地之日止，按占用土地申報總價年息百分之十計算給付損害金之判決。（損害金於原審減縮自九十三年五月十一日起算）。

上訴人則以：系爭房屋係訴外人雍興建設股份有限公司（下稱雍興公司）與土地前所有人謝桃、陳丁春合建，系爭房屋及其土地同屬雍興公司所有，雍興公司先將系爭房屋出售予訴外人鄭忠義及上訴人甲○○○，再將房屋之基地出賣予被上訴人，依民法第四百二十五條之一規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋承買人甲○○○繼續使用系爭土地，亦即推定在上述房屋得使用年限內有租賃關係，甲○○○之房屋占用系爭土地，非無權占有。甲○○○嗣將其購買之部分房屋移轉予上訴人丁○○、丙○○、乙○○，依上揭說明，仍有上開法律規定及判例意旨之適用，其占用系爭土地，亦非無權占有。縱認系爭房屋及土地非雍興公司所有，然第一○四八號及第一○四九號土地原所有人謝桃、陳丁春於六十九年四月二十五日分別與雍興公司及訴外人王柏森訂立「提供土地互換房屋合建契約書」合建房屋，系爭房屋及其土地分別同屬謝桃、王柏森所有，謝桃、王柏森於七十年七月十日同立於出賣人之地位，將房屋出售予鄭忠義、甲○○○，被上訴人嗣後拍定取得系爭土地，參照上揭法律規定及判例意旨，上訴人占用系爭土地，亦有正當權源等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有系爭房屋占用系爭土地，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本等為證，並經地政事務所測量，製作勘測成果圖足稽。按土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，固為民法第八百七十六條第一項所明定，惟此係指土地及地上建築物同屬一人所有，且該建築物於土地設定抵押權時業已存在者而言。本件系爭房屋之基地，其中第一○四八號土地為訴外人許仁和、許仁義所有（原所有人謝桃之繼承人），並未為任何抵押權之設定，第一○四九號土地之所有人為訴外人王柏森，其抵押權人為訴外人廖坤鈿、廖肇基，系爭房屋則為上訴人所有。上訴人辯稱系爭土地及房屋均為雍興公司所有，顯有誤解。又上訴人徒以許仁和、許仁義及王柏森負有將系爭土地移轉予雍興公司之義務，即指雍興公司為系爭房地之所有人，謂有民法第八百七十六條第一項之適用，不足採取。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將該土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。此判例意旨與民法第四百二十五條之一第一項之規定相同，均指土地與房屋須為同一人所有而言。如上所述，被上訴人拍買取得系爭土地時，系爭房屋坐落之基地，其中第一○四八號土地為許仁和、許仁義所有；第一○四九號土地為王柏森所有。而系爭房屋則為雍興公司所建，於七十年七月間變更起造人為甲○○○名義，故系爭土地與房屋非同屬雍興公司一人所有，當無民法第四百二十五條之一規定及上揭判例之適用。再查第一○四九號土地於七十七年二月八日移轉為王柏森所有，然其土地上房屋，並非王柏森個人所建。至於原地主謝桃、陳丁春等人雖與雍興公司訂立合建契約合建房屋，然此為債之關係，僅使立約之當事人取得向他方當事人為移轉登記之請求權，謝桃、陳丁春等人非當然取得系爭房屋所有權。上訴人辯稱系爭房屋及土地分屬謝桃、王柏森一人所有，亦無可採。系爭房屋及土地非同屬一人所有，被上訴人嗣後拍定取得系爭土地，無上揭法律規定及判例意旨之適用。而上訴人並未證明系爭房屋占用被上訴人所有系爭土地有合法權源，自屬無權占有。從而，被上訴人本於所有權，訴請上訴人分別拆除建物並交還土地，及依侵權行為之法律關係，訴請上訴人各給付自九十三年五月十一日起至返還占有土地之日止，按土地申報總價年息百分之十計算之損害金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭房屋坐落於系爭土地上，第一○四八號、第一○四九號土地原為謝桃、陳丁春所有，與雍興公司合建房屋，為原審所認定。而上訴人一再辯稱：僅就第一○四九號土地而言，前地主陳丁春於六十九年四月二十五日提供土地合建房屋，就未能完成工程部分，於七十六年九月四日另與王柏森訂立「提供土地交換房屋合建契約書」，約定工程全部建竣時，陳丁春應將第一○四九號土地移轉予王柏森，系爭房屋係王柏森出資所完成，由王柏森原始取得。謝桃、王柏森於七十年七月十日同立於出賣人之地位，將房屋出售予鄭忠義、甲○○○，此從「不動產買賣契約書」

上所載王柏森係立於出賣人之地位（即法定代理人兼連帶責任人）即可知之。第一○四八號、第一○四九號土地及其上房屋分別屬謝桃、王柏森一人所有。被上訴人嗣後拍定取得系爭土地，有上揭法律規定及判例意旨之適用。上訴人占用系爭土地有合法權源云云。（見原審卷第一四一、一二一、一二二頁）。雍興公司與原地主合建後，系爭房屋有無依約完成？或由王柏森出資興建完成？系爭房屋完成後，係雍溪公司抑由原地主或王柏森分配取得所有權？上訴人甲○○○與雍興公司所訂「不動產買賣契約書」，王柏森載為「法定代理人兼連帶責任人」之真意如何？自滋疑義。若系爭房屋為王柏森原始取得，並出賣與上訴人甲○○○，上訴人辯稱系爭房屋及土所屬王柏森一人所有，是否全無憑採？非無研求餘地。原審未詳加調查，逕認系爭房屋並非王柏森所建，且以前揭理由，為不利上訴人之判斷，自有可議。次按民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的。上訴人在七十七年間即購買系爭房屋，而拍賣系爭土地時，其拍賣公告上載明「地上物占有基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」等字樣，為被上訴人所不爭執，倘被上訴人知悉上訴人占用系爭土地之情，竟明知而故買，忽而以上訴人無權占用土地為由，遽向上訴人請求拆除房屋，際此情形，關於上訴人應拆除房屋，被上訴人可獲致利益若干？是否大於上訴人因拆屋所受之損失，而有拆除房屋必要？被上訴人有無權利濫用之情事？尚非無疑。原審未遑究明，即為上訴人敗訴之判決，難謂無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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