最高法院九十六年度台上字第八二八號

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台上字第八二八號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

共同訴訟代理人

尤 淳 郁律師

共同訴訟代理人

張 秀 夏律師

被上訴人

嘉新食品化纖股份有限公司

法定代理人

丙○○○

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十五年十一月八日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度上更㈠字第一五一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊等分別於民國八十年九月九日與被上訴人（原名嘉新麵粉飼料油脂股份有限公司，八十五年七月二日更名如上）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），向被上訴人購買其興建坐落於臺北縣中和市○○段尖由腳小段二八之二一等地號土地上之力霸山河大廈Ｂ二棟九樓及十四樓建物暨基地應有部分（下稱系爭房地），總價金均為新台幣（下同）一千零二十五萬元。伊等各已依約繳付價款二百零四萬八千元。依系爭契約第六條約定及銷售廣告內容，被上訴人應於八十五年六月前完工並交付系爭房地予伊等。乃被上訴人延至八十六年三月二十二日始取得使用執照，建物完工後，復有門廳設計與廣告內容不符、樓層高度不足、廣告圖中家具配置圖無法實際施行、擅自增加戶數及下層車位灑水設計不足等瑕疵，致使實品屋與廣告內容及樣品屋大不相同，伊等業於八十六年及八十七年間多次以書函通知被上訴人儘速補正，並行使同時履行抗辯權，暫不支付尾款及辦理銀行貸款手續。詎被上訴人竟以伊等未給付尾款為由，於八十七年十月七日解除契約，且沒收伊等繳付之全部價金充為違約金，其片面違法解約並不合法，伊等自得依民法第三百五十九條規定，以訴狀繕本送達被上訴人為解除契約之意思表示。另被上訴人已將系爭房地出售致陷於給付不能，伊等亦可依民法第二百五十六條規定，以上訴理由狀繕本之送達為解約之意思表示。縱認被上訴人解約為合法，該沒收之違約金顯有過高情事，伊等得請求酌減等情，爰依民法第二百五十九條及第一百七十九條規定，求為判命被上訴人給付伊等各一百五十萬元本息之判決。

被上訴人則以：系爭契約已因上訴人違約在先，經伊於八十七年十月八日分別以存證信函向上訴人為解約之意思表示，並依系爭契約第十一條、第十四條約定沒收上訴人已付之價金充作懲罰性違約金及對伊之損害賠償，上訴人於同年十月九日收受送達，依法已生解約及沒收之效力，該沒收之違約金並無過高情事等語，資為抗辯。

原審就上訴人請求被上訴人各給付十七萬八千九百八十八元本息部分廢棄第一審所為上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，並駁回上訴人其餘上訴，無非以：查依據系爭契約第六條約定，系爭房屋應自正式開工之日起壹仟伍佰工作天完工。而系爭房地自開工至領取使用執照共一千八百四十七日天，為兩造不爭執之事實。

若依上訴人所主張未影響施工之雨天日天數不得扣除，能扣除者為下雨天四百六十三日及國定假日，計算之實際施工天數為一千三百八十四日，並未超過施工期限，則上訴人主張被上訴人遲延完工應負給付遲延責任，其得行使同時履行抗辯云云，即無足採。上訴人繳付買賣價款二百零四萬八千元，剩餘自備款三萬二千元及貸款八百十七萬元未支付，為兩造不爭執之事實。被上訴人於八十六年七月十九日以存證信函請上訴人於文到十日內繳交未付之自備款、貸款及代收款等應繳款項，同時辦理過戶、交屋手續，復於同年九月十六日再次催告上訴人履行，為兩造不爭執之事實。嗣於八十七年十月八日被上訴人以上訴人未辦理過戶、貸款對保及交屋手續為由，解除兩造買賣契約，上訴人於同年十月九日收受，核與系爭契約第十一條及第十四條約定相符，是兩造間買賣契約已經被上訴人合法解除，被上訴人依據系爭契約沒收上訴人已付價金充作違約金，即屬有據。則上訴人主張依民法第三百五十九條規定以起訴狀繕本送達被上訴人為解除買賣契約之意思表示，或依民法第二百五十六條規定，以九十四年三月三十日上訴理由狀繕本送達日為解除契約之意思表示，均屬無據，上訴人依民法第二百五十九條規定，請求被上訴人返還已付價金，即無理由。而上揭違約金，核其性質應屬損害賠償總額之預定。

故被上訴人沒收之違約金是否過高，應審酌被上訴人因上訴人之債務不履行所受損害及所失利益究屬若干。然查被上訴人雖以食品飲料、畜牧養殖、電子設備、紡織化工、不動產開發租售買賣等項目為業，其八十五年十二月三十一日及八十六年十二月三十一日淨利分別為百分之二點零八、百分之二點一，為兩造所不爭執，惟其投資本件房屋興建，仍應以一般房屋興建投資之同業利潤為被上訴人可期待之利潤標準為適當，是依財政部公佈之七十九年度至八十五年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準中有關房屋興建投資部分之歷年投資純利潤為百分之十四，以系爭房地總價一千零二十五萬元計算，被上訴人投資興建房屋可得之利潤為一百四十三萬五千元，而前開標準既係以純利計算，即已扣除其自行負擔之銷售佣金等管銷成本，是被上訴人再行出售支付之佣金，不應再行計入其損失範圍內。解約後所生之損害亦非在審酌之列。則被上訴人所受利息損害之期間應為八十六年九月十八日起至八十七年十月八日止，計四十三萬四千零十二元。而被上訴人沒收之違約金二百零四萬八千元顯較前開損害為高，應予酌減至一百八十六萬九千零十二元。從而，上訴人以民法第二百五十九條、第一百七十九條規定，請求被上訴人應分別返還十七萬八千九百八十八元本息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。次查所謂「同業利潤標準」，係由財政部各地區國稅局訂定，報請財政部備查。依所得稅法第七十九條及第八十三條規定，乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額。是以同業利潤標準係屬推定之課稅方式，其所訂利潤通常均偏高，而具懲罰之性質。本件上訴人有違約情形，應給付被上訴人違約金，為原審確定之事實。然上訴人一再主張：被上訴人於八十五年十二月三十一日及八十六年十二月三十一日之淨利分別僅有百分之二點零八、百分之二點一，且已將系爭房地出售他人云云，則被上訴人實際營利所得顯未達所謂之同業利潤標準之百分之十四，原法院未進一步調查審酌上訴人若能如期履行時，被上訴人可得享受之預期利潤及其因上訴人遲不付清尾款及貸款因而所受利息損失各為若干以為酌定違約金之標準，乃竟依財政部核定之七十九年至八十五年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準中有關房屋興建投資部分之歷年投資純利潤百分之十四為被上訴人之所失利益，及以上訴人因遲延致被上訴人所受之利息損失，為計算被上訴人本件房地買賣所受之損害額，即有可議。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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