最高法院九十七年度台上字第一五六六號

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第一五六六號

上訴人

甲○○

上訴人

號

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

薛松雨律師

共同訴訟代理人

吳宏城律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

李明諭律師

　　　　　　陳逸華律師

上列當事人間確認優先承購權事件，上訴人對於中華民國九十七年二月十九日台灣高等法院第二審判決（九十五年度重上字第三二一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人甲○○、乙○○主張：伊先後於民國七十三年六月一日及十五日與訴外人致和皮革工業股份有限公司（現更名為致和新興業股份有限公司，下稱致和公司）訂立土地出租建廠合約書（下稱合約書），向致和公司承租甲○○興建門牌號碼台北縣五股鄉○○路（下稱凌雲路）三段二之四號、二之六號一樓建物（下稱二之四號等建物），乙○○興建門牌號碼凌雲路三段二之五號、二之六號二樓、二之七號建物（下稱二之五號等建物）之基地，作為經營皮革業務之廠房、辦公室之用，租期十五年，租金以每坪新台幣（下同）二十五元計付。租期屆滿後，伊仍繼續使用系爭土地，並將系爭建物租與致和公司，約定建物租金與土地地租互抵，雙方成立不定期租賃。嗣因債權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）對致和公司聲請強制執行。台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）民事執行處（下稱執行法院）於九十四年二月二十四日以九十三年度執字第四九二七號清償債務事件（下稱系爭執行事件）將致和公司所有如第一審判決附表一（下稱附表一）所示土地以一標拍賣，由被上訴人拍定。因其中包含伊所承租分別如第一審判決附表二、三（下稱附表二、附表三）之土地。伊基於基地承租人地位，依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條規定主張優先承購權，但為被上訴人所否認等情，爰求為確認伊就附表一土地有優先承購權存在之判決。

被上訴人則以：依林務局農林測量所七十一年至七十五年間之航照圖，凌雲路三段二之四號、二之六號、二之七號建物已有建物存在，難認為上訴人租地所建。上訴人提出與致和公司間之合約書雖以當時負責人林榮名義為之，卻由其子林慶文蓋章，其上甲○○填載之住所門牌係合約書簽立之後始整編，雙方復無給付租金之證明；且致和公司向華南銀行辦理貸款時，其負責人林榮及土地所有權人林陳束親自簽署無租賃切結書，足證合約書為虛偽不實。又簽訂合約書時，台北縣五股鄉○○○段坑口小段（下同）三四四之一○地號土地為林榮所有；三四八之一地號、三五五之二地號、三七○地號及三七○之一地號土地為林陳束所有，竟以致和公司名義長期出租與上訴人，不合情理，其間實無租賃關係存在。又上訴人於八十八年十月間已將生產工作移往泰國，廠房租與致和公司，土地部分當然由致和公司收回自用，上訴人與致和公司間無不定期租賃可言。上訴人自無權就附表一土地行使優先承購權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：華南銀行執板橋地院八十九年度民執地字第二一九三四號債權憑證對致和公司聲請強制執行，經執行法院拍賣致和公司所有如附表一之土地。於九十四年二月二十四日由被上訴人以一億六千二百八十九萬九千元拍定，吳明瀚、乙○○分別於九十四年三月二日及七日具狀向執行法院主張優先承購權。被上訴人於同年四月十八日具狀予以否認，致上訴人得否行使優先承購權之法律上地位陷於不安定狀態，其提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。次查二之四號等建物係坐落三四四地號、三四四之七地號、三四四之八地號、三四四之九地號、三四四之一○地號、三四八地號、三五五地號、三五五之六地號、三五五之七地號、三五五之八地號、三七○地號、三五五之九地號、三四四之一二地號、三七○之一地號土地（下稱二之四號等建物坐落基地），二之五號等建物係坐落三四四地號、三四四之一○地號、三四八地號、三四九地號、三五五之二地號、三五五之七地號、三七○地號、三七○之一地號土地（下稱二之五號等建物坐落基地），系爭建物基地中分別如附表二、附表三所示土地，連同附表一中其餘土地，均由被上訴人拍定，上訴人既主張其於七十三年間向致和公司租地興建二之四號等、二之五號等未為保存登記之建物，而被上訴人否認其為房屋所有權人及其與致和公司間之租賃關係，上訴人即應證明其與致和公司有租賃關係，始得行使優先承購權。惟查上訴人與致和公司間合約書之簽訂日期分別為七十三年六月一日及十五日，而同年月二十六日致和公司向華南銀行辦理抵押貸款時，卻書立切結書聲明附表一所示土地確無任何租賃關係存在，且執行法院於九十三年六月十八日赴現場執行查封時，致和公司總務人員亦僅陳報編號四－七之廠房非債務人所建造，直至九十四年二月二十四日被上訴人拍定時，拍賣公告上仍僅記載部分土地係拍賣土地所有權應有部分各土地共有人有優先承購權。其間均無人出面陳報上訴人與致和公司間有土地租賃關係，待拍定未久，上訴人始出面主張權利。又三四四之一○地號土地，於七十三年六月間，登記為林榮名義，並非致和公司所有，卻以致和公司名義出租，租期長達十五年，亦不合情理。又依合約書記載，上訴人承租之租金均為每坪二十五元計，每月月中以現金給付，甲○○雖稱每月給付將近四萬元，乙○○亦稱其給付四萬一千二百多元，並均稱係以現金給付林榮，未拿發票或收據等語。惟上訴人每月分別給付約四萬元，金額非小，復以現金給付，竟未索取收款憑證，是否屬實亦有可疑。上訴人與致和公司間租約長達十五年，如各以每月租金四萬元計，租金總數逾一千四百萬元，顯非少數，上訴人竟全無往來憑證、發票，更有違常情。且證人吳錫卿、陳靖龍之證言，亦均不足以證明上訴人與致和公司間有租賃關係。又依合約書所示，甲○○與致和公司簽約日期為七十三年六月一日。甲○○之住址記載為高雄市○○路一五四號。該地址係於同年九月二十日始由高雄市○○路三二號整編而來，甲○○簽立該合約書時，如何能預知整編後之門牌號碼，而將之記載於該合約書上。甲○○雖稱係預填三個月後始整編之新門牌云云，仍不足為其有利之認定。至於上訴人主張二之四號等建物、二之五號等建物於為稅籍登記後，財政部台北市國稅局即對伊之建物核課租金所得，足證伊與致和公司間有租地建廠關係存在。然乙○○繳納八十九、九十三年度之租賃所得及甲○○繳納八十八年度有關二之四號房屋、八十九年度有關二之四號、二之六號一樓房屋租賃所得，均非自行辦理扣繳申報歸戶，而係財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所（下稱新莊稽徵所）依法抽樣選得以上訴人為名之稅籍之建物，運用房屋面積、標準租金及租金標準折減條件核課租金，與上開建物是否果真出租他人，係屬二事。上訴人復稱其於租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，於八十八年十月間，因伊將生產工作移往泰國，無使用二之四號等建物、二之五號等建物，乃將上述建物出租致和公司，建物租金與土地地租互抵，成立不定期租賃。然對於使用已長達十五年之建物租金究如何計算，與土地租金是否相當，上訴人並未舉證證明。且果有以建物租金作為承租土地之對價，以甲○○而言，其八十九年度非自用住房屋使用及租賃情形，就二之四號一樓核定租賃所得額七萬零八百零七元，二之六號一樓核定其租賃所得額十六萬七千一百七十五元，合計二十三萬七千九百八十二元；以乙○○而言，其九十三年非自用住房屋使用及租賃情形，二之五號房屋核定租賃所得額二十二萬八千七百八十七元，二之六號二樓核定租賃所得額二十九萬四千九百四十九元，二之七號房屋租賃所得額十二萬零七百五十三元，合計六十四萬四千四百九十六元，與上訴人所稱土地每月租金各四萬元左右，全年計約四十八萬元相較，均不相符。且上訴人對於新莊稽徵所核課租賃所得方式及關於其以房租抵付土地租金，全無表示意見，亦不合情理，上訴人主張有不定期租賃難認屬實。末查乙○○為聖濠公司之股東，聖濠公司之營業項目為柔軟塑膠皮製品加工及買賣業務、皮革買賣業務等，而致和公司董事長原為林榮，後由其長子林慶文繼任，致和公司本身之主要業務即為皮革買賣業務、上項原料及製成品之進出口業務等，嗣乙○○與其他股東於香港投資設立香港艾保利公司，甲○○加入為該公司之股東，其後乙○○及致和公司林慶文等人設立台灣艾保利有限公司。顯見上訴人與致和公司間生意往來關係密切，基於業務需要及互利，上訴人與致和公司間就土地使用關係，諸多可能，非必即為承租。上訴人無法證明有土地承租關係，其主張有優先承購權，應屬無據。綜上所述，上訴人依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條之規定，請求確認就附表一所示之土地有優先承購權為無理由等詞，為其判斷之基礎。

惟按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第二百八十六條規定甚明。又證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、僱傭或其他利害關係，其證言亦非不可採信。如證人受合法之通知，無正當理由而不到場者，法院得以裁定處三萬元以下罰鍰；證人已受前項裁定，經再次通知，仍不到場者，得再處六萬元以下罰鍰，並得拘提之，民事訴訟法第三百零二條、第三百零三條第一、二項亦定有明文。本件上訴人一再聲請訊問或拘提證人即致和公司之法定代理人林慶文以資證明上訴人之系爭租賃契約為真正及租賃屆期後成立不定期租賃（見原審卷㈠第四六、一二五頁反面、卷㈡第一五、五八頁反面）。林慶文亦曾向原審提出聲明書，謂其確曾以致和公司總經理身分，代表該公司於西元一九八四年間與上訴人簽立租賃契約，將該公司部分土地出租與上訴人。且租賃契約屆滿後，上訴人仍繼續對租賃物使用、收益等語（見原審卷㈡第三八、三九頁間林慶文之民事陳報狀附件）。故訊問林慶文為重要之證據方法。原審雖曾於九十六年七月十一日通知林慶文到庭作證（見原審卷㈡第一六頁），惟林慶文於同年八月二十七日具狀向原審表示無意願出庭作證（見同上卷第二六頁）。原審即未再通知其到場作證，並未經歷上開處罰、拘提等程序，即行放棄訊問該證人，顯未盡調查之能事，遽為上訴人不利之論斷，於法自有未合。次按租賃，乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，就出租人無所有權之物，亦得成立，本院三十三年上字第八四號、四十八年台上字第一二五八號判例曾有明示。查林榮為七十三年間致和公司之董事長（見第一審卷第九三、九四頁），原審以三四四之一○地號土地於七十三年六月間，登記為林榮名義，並非致和公司所有，卻以致和公司名義出租，租期長達十五年，認為不合情理，於法亦不無率斷。再按私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第一項定有明文；而法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，同法第二百八十一條亦有明定。查上訴人於第一審即提出合約書（見第一審卷第二八至三五頁），其上有上訴人及致和公司之簽名、蓋章。被上訴人於原審就上訴人及致和公司於合約書之簽名、蓋章為真正，表示不爭執（見原審卷㈠第四四頁），依上說明，系爭合約書應推定為真正，則除被上訴人有反證外，上訴人即毋庸就其與致和公司間之租賃關係存在之事實負舉證責任。原審未遑命被上訴人就上訴人與致和公司間之租賃關係不存在之事實負舉證責任，反以上訴人所提事證，均不能證明其與致和公司間有承租關係存在，而為上訴人敗訴之判決，亦不無違反證據法則。末按被上訴人於第一審及原審雖辯稱：乙○○主張其租地建屋之建物為凌雲路三段二之五號、二之六號二樓、二之七號，甲○○主張所建之建物為二之四號、二之六號一樓，惟根據林務局農林測量所航照圖所示，二之四號早在七十二年十月間已建築完成，二之六號在七十一年八月十二日已建築完成，迄今完全沒有改變；二之七號亦在該日已建築完成，迄今只有稍微一點改變；二之五號則在七十五年十一月十二日之航照圖下建物外觀明顯標示致和皮革工業公司，而非上訴人所主張的聖濠公司或艾保利公司，可見系爭土地上之建物在上訴人承租前早已存在，故上訴人主張租地建屋是虛偽不實等語（見原審卷㈠第八六頁）。上訴人則主張：依被上訴人提出七十一年至七十五年間林務局農林測量所航照圖，縱認二之四號左半邊、二之六號、二之七號建物於上訴人承租之前即已存在，惟依航照圖所示，七十一年間二之六號、二之七號建物屋頂、七十二年及七十三年二之四號建物屋頂，均與七十五年間之照片明顯不同，足證上訴人於承租土地後，有將地上物拆除重建之情，上訴人確為二之四號等建物、二之五號等建物所有權人；乙○○所有二之五號建物屋頂僅有反光隔熱板，並無致和公司字樣，且建物外牆、頂樓提供空間作為商業廣告使用，本屬商業之常態，不影響所有權之得喪、變更，故乙○○縱將二之五號建物供致和公司作為廣告使用，並無礙其為建物所有權人之地位等語（原審卷

㈠第二八、八二、八三、一二二、一四六頁、卷㈡第七四頁）。此與上訴人是否確有租地建屋攸關，原審未說明其取捨意見，即為上訴人不利之判決，亦不無判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又本件上訴人係依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條規定，主張對附表一之十八筆土地有優先承購權，惟得依該二條主張優先承購權者，須對於基地有租用關係。查附表一編號 9、10、15、16、18五筆土地，上訴人並未承租；編號1、5、12、14、17五筆土地，上訴人均主張有承租；編號6、8二筆土地，僅乙○○主張承租；編號2、3、4、7、11、13六筆土地，僅甲○○主張承租。則上訴人得否主張優先承購編號 9、10、15、16、18五筆土地，乙○○得否主張優先承購編號2、3、4、7、11、13六筆土地，甲○○得否主張優先承購編號6、8二筆土地，及上訴人就編號 9、10、15、16、18五筆土地及二人間如何分配其優先承購權，案經發回，均應命其敘明，併予指明。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

Ａ