最高法院九十八年度台上字第一一二七號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一一二七號

上訴人

食衣樂實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

江大寧律師

上訴人

遠東百貨股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

侯雪芬律師

上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國九十八年一月十四日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十六年度重上字第八號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人食衣樂實業股份有限公司（下稱食衣樂公司）主張：對造上訴人遠東百貨股份有限公司（下稱遠東百貨公司）於民國八十四年十二月十八日向伊承租坐落高雄市○○○路六號地下二樓至地上九樓及建國三路二十號九樓建物（下稱系爭建物），兩造並簽訂租賃契約（下稱原租約），約定租期自八十四年十二月十八日起至九十二年一月三十一日止，租金以每三個月為一期，按期繳納，租期屆滿，遠東百貨公司若未搬遷，且逾期未超過二個月部分，除原租金額外，並應加付租金額％作為遲延搬遷費。嗣兩造於八十五年三月八日協議變更租期為自八十五年三月五日起至九十二年二月四日止，並簽訂房屋租賃契約補充協議書（下稱第一次補充租約）；又於八十八年九月三日協議終止系爭建物中高雄市三民區○○○路六號七、八、九樓及建國三路二十號九樓之租約，並自第四年即八十八年十一月五日起至八十九年二月四日止之租金，改按每月新台幣（下同）七百七十一萬九千五百四十二元計算，往後每年租金均按上開租金金額逐年調增５％，並簽訂房屋租賃契約第二次補充協議書（下稱第二次補充租約，與原租約及第一次補充租約，合稱為系爭租約）。遠東百貨公司應分別於九十一年二月五日、九十一年五月五日、九十一年八月五日、九十一年十一月五日給付如原判決附表一（下稱附表一）編號１至４之應付租金總額欄所示租金予伊，惟遠東百貨公司短付如該附表一編號１至４之短付租金總額欄所示租金合計二千五百四十七萬六千六百零三元（下稱系爭短付租金）。又遠東百貨公司於九十二年二月四日租期屆滿後，未依原租約之約定將系爭建物點交返還予伊，經催未理，依原租約第條第二項約定，伊得請求遠東百貨公司給付自九十二年二月五日起至同年三月四日止一個月逾期之遲延搬遷費中之48.9％即如附表一編號５所示之金額五百六十八萬零八百二十八元。遠東百貨公司依約應回復電表用電容量之電力而拒不回復，伊亦可請求遠東百貨公司給付該復電費用一百二十八萬零九百三十一元。又遠東百貨公司自租期屆滿迄未依原租約第條約定於租期屆滿返還租賃物時，就裝潢隔間、水電空調等設備應依交還租賃物前之可使用現狀交還予伊。伊得請求給付修復費用即如原判決附表三（下稱附表三）所示之金額三十三萬六千二百五十元。又伊代墊租賃期間應由遠東百貨公司負擔之九十一年三月至九月電費共計三萬六千三百五十元，亦得請求返還等情。爰本於租金給付請求權、原租約第條第一項、第二項、第７條及民法第二百十三條第三項規定，求為命遠東百貨公司應給付三千二百八十一萬零九百六十二元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。

上訴人遠東百貨公司則以：系爭租約之出租人包括對造上訴人食衣樂公司及其他系爭建物之區分所有權人，食衣樂公司就其餘區分所有權人所有建物部分，不得起訴請求。伊因營業不佳，造成鉅額虧損，遂請求出租人同意調降租金，食衣樂公司亦允諾召開區分所有權人會議，嗣經部分系爭建物之區分所有權人簽署調降租金之同意書，並由食衣樂公司將上開同意書交付予伊，要求伊依調降後租金額給付租金，伊無短付租金之情事。又伊業於九十二年二月七日將系爭建物鑰匙返還食衣樂公司，並自系爭建物遷出，將系爭建物騰空以現狀交付返還，已符合系爭租約第條第二項之約定，食衣樂公司不得主張伊未符合債之本旨點交搬遷，而請求給付遲延搬遷費五百六十八萬零八百二十八元。何況系爭建物大多數設備，均係伊自費購置之有益設備，不應列為點交範圍內。縱伊有回復可使用狀態之義務，因食衣樂公司二次發函主張扣減修繕費用以代替回復，即不得再要求以回復可使用狀態為點交。又伊於租賃期間，僱工設置瓦斯管線，於租期屆滿後，尚餘一百八十七萬一千三百三十二元之價值，自得依民法第四百三十一條第一項之規定，請求食衣樂公司償還該有益費用。另伊溢付自九十二年二月八日起至同年三月十九日止之管理費用九萬六千二百元，一併主張抵銷等語，資為抗辯。

原審就命遠東百貨公司給付超過五百七十九萬四千六百四十元部分，廢棄第一審所為食衣樂公司勝訴之判決，駁回食衣樂公司第一審之訴，駁回遠東百貨公司其餘上訴，並駁回食衣樂公司之上訴，無非以：兩造訂有租約及兩次補約，第二次補約曾約定第四年即八十八年十一月五日起至八十九年二月四日止之租金改為每月七百七十一萬九千五百四十二元，往後每年租金均按上開金額逐年調增５％。遠東百貨公司按食衣樂公司提供之租金名冊與匯款帳號匯款以繳納租金等情，為兩造所不爭執，並有租約及補約附卷可稽，堪信為真實。查依原租約第３條之記載，足認於簽立原租約時，食衣樂公司還未得到系爭建物全部區分所有權人之同意或授權即尚未整合完畢，遠東百貨公司於彼時自無從與系爭建物其餘區分所有權人成立租賃關係。且依租約第６條約定，遠東百貨公司給付擔保履約之五百萬元本票之對象為食衣樂公司，如解除原租約，負有返還上述本票者，亦為食衣樂公司。再者，食衣樂公司如整合完成時，遠東百貨公司憑食衣樂公司所出具之押租金憑證（即收據），給付其餘押租金予食衣樂公司。依租約第５條第二、三項之約定，每月租金僅有單一之金額。且自租賃契約成立後，直至租約期滿止，每期之租金名冊、金額及銀行帳戶均係由食衣樂公司提供予遠東百貨公司，再由遠東百貨公司依上開租金名冊匯款，其並未與各區分所有權人約定租金，且給付租金予區分所有權人乙節，為兩造所不爭執，足見系爭租約之出租人僅食衣樂公司。惟參酌九十年度第三期及第四期之租金總額與各區分所有權人之租金相同、遠東百貨公司給付食衣樂公司之押租金，分別扣扺九十一年第二期（即九十一年五月五日起至九十一年八月四日止）之租金一千零五十八萬一千零六十五元及九十一年第四期（即九十一年十一月五日起至九十二年二月四日止）之租金九百八十一萬八千九百三十五元等情。並食衣樂公司提供予遠東百貨公司名冊上所記載各區分所有權人之金額，固係其與各區分所有權人之約定，與遠東百貨公司無關，然區分所有權人林璃琳等一四三位出具同意調降租金同意書給予食衣樂公司，食衣樂公司亦按照其等同意調降租金部分，通知遠東百貨公司按該調降後之租金金額匯款，是食衣樂公司亦同意遠東百貨公司按上開調降後之金額給付租金，及不再按九十年度之租金調升５％。

遠東百貨公司既按照食衣樂公司所提供之名冊上所記載之金額匯款給付租金，遠東百貨公司所給付九十一年度第一期至第四期之租金即無短少。故食衣樂公司請求遠東百貨公司給付系爭短付租金，應屬無據。次查原租約第第一項約定：租期屆滿或終止租約返還租賃物時，乙方（即遠東百貨公司）應即自租賃終止日點交搬遷。乙方所有非定著物之辦公用品、事務備品等經雙方協議後，由甲方（即食衣樂公司）依租期屆滿或終止租約時之折舊殘值向乙方價購，其餘之定著物應保持點交前一日之現狀；至裝潢隔間、水電空調等設備則依交還租賃物前之可使用現狀交付甲方。倘遠東百貨公司於租期屆滿返還租賃物時，未依約將裝潢隔間、水電空調等設備，依交還前之可使用現狀點交予食衣樂公司，即難謂有按契約約定返還租賃物予食衣樂公司。而就附表三編號３、５、８、、、、之天花板、編號９及之４樓咖啡店櫃台、編號大理石枱面、編號補條抬屏部分均係遠東百貨公司於裝潢時，將之固定於系爭建物上，均應屬裝潢設備，然已損壞，遠東百貨公司顯未依約保持交還租賃物前之可使用現狀交付食衣樂公司，且迄今尚未修復等情，為遠東百貨公司所不爭執，並有照片在卷可稽。遠東百貨公司即屬未依約將租賃物點交返還予食衣樂公司。故遠東百貨公司主張其於九十二年二月七日已交還鑰匙係已搬遷，並將租賃物點交予食衣樂公司完畢，縱有未依約以可使用現狀交付予食衣樂公司，亦屬回復原狀之問題，均不應列為所謂點交範圍內云云，委無足取。遠東百貨公司既自租約期滿即九十二年二月四日起迄今仍未依原租之約定，點交返還租賃物予食衣樂公司，時間已逾一個月，則食衣樂公司依原租約第條第二項約定，請求遠東百貨公司給付九十二年二月五日起至同年三月四日止一個月逾期之遲延搬遷費中之48.9％，應屬有據。因遠東百貨公司給付本件最後一期租金金額為二千零四十三萬一千六百十四元，則食衣樂公司得請求之遲延搬遷費應按最後一個月之租金計算為四百三十二萬九千四百五十九元。又食衣樂公司未能舉證證明於提起本件訴訟前，有對遠東百貨公司催告請求本件遲延搬遷費，依民法第二百二十九條第二項規定，應自食衣樂公司之起訴狀繕本送達遠東百貨公司之翌日起，遠東百貨公司始負遲延之責。復查食衣樂公司請求遠東百貨公司給付附表三各項物品回復原狀之費用，其中附表三編號１一樓外牆雨遮、編號２、４、６、７、、、、之油漆部分、編號電梯出口壁板及編號壁面磁磚均屬定著物，食衣樂公司無法舉證證明遠東百貨公司非依點交前一日之現狀交付，食衣樂公司自不能請求此部分之賠償。附表三編號３、５、８、、、、之天花板、編號９及之４樓咖啡店櫃台、編號大理石枱面、編號補條抬屏均屬裝潢設備，然已無法使用，且遠東百貨公司迄未修復，已如前述，又回復上開裝潢所需之金額即如附表三編號３、５、８、９、、、、、、、之金額欄所示，有估價單可證，且經證人即開立上開估價單之黃佑菘證述甚明。故食衣樂公司請求遠東百貨公司賠償十四萬七千九百元，應屬有據。就附表三編號沙發，可隨時移動，非屬定著物，依約應由兩造協議價格後，由食衣樂公司向遠東百貨公司價購，食衣樂公司不能請求此部分之修復費用。合計遠東百貨公司應給付之金額為十四萬七千九百元。又兩造對於第一審判決遠東百貨公司應給付食衣樂公司回復原用電容量費用一百二十八萬零九百三十一元，及代墊電費三萬六千三百五十元等情，均不爭執，食衣樂公司請求遠東百貨公司給付此部分一百三十一萬七千二百八十一元，亦屬有據。再查，系爭建物之瓦斯管線應屬非定著物，依約需經兩造協議後，由食衣樂公司向遠東百貨公司價購，在兩造協議價購前，遠東百貨公司尚不得請求食衣樂公司償還該瓦斯管線設置費用，自亦無從以該費用與食衣樂公司本件所得請求之金額抵銷。

再者，遠東百貨公司依第二次補充租約第四條約定，應每月負擔十萬零四千元之管理費（於原審減縮為九萬六千二百元），其既未依約點交返還系爭建物，並參酌台灣台北地方法院九十二年度訴字第二三三五號、台灣高等法院九十二年度上字第八一八號、本院九十三年度台上字第一五五四號等民事確定判決，亦認遠東百貨公司至九十二年三月十九日上午七時止仍對系爭建物之某些樓層具有事實上之管領力，應有繳納該期間管理費之義務，其依約繳納，難謂有何溢付之情事，而不能主張抵銷。從而食衣樂公司本於租金給付請求權、原租約第條第一項、第二項、第７條、及第二次補充租約第一條之約定，暨依民法第二百十三條第三項之規定，請求遠東百貨公司給付五百七十九萬四千六百四十元，及其中四百三十六萬五千八百零九元部分，自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月二十七日起至清償日止按年息５％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

一、廢棄發回（即食衣樂公司請求給付短付之租金及遲延搬遷費合計二千六百八十二萬七千九百九十二元本息、以本金四百三十二萬九千四百五十九元所計算九十二年二月二十一日起至九十三年三月二十六日止之利息、遠東百貨公司應給付之遲延搬遷費四百三十二萬九千四百五十九元本息及主張抵銷之管理費九萬六千二百元）部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有。查遠東百貨公司一再辯稱其於九十二年二月七日即將系爭租賃物之鑰匙交付食衣樂公司，自系爭租賃物搬遷等語。食衣樂公司亦不否認已於上揭時日持有遠東百貨公司交還之鑰匙。其並曾以建物所有權人名義主張系爭瓦斯管線為其所有，向欣高石油氣股份有限公司申請供氣（見第一審卷㈡第一七五頁）。則遠東百貨公司於其時是否已喪失對系爭租賃物之事實上管領力，攸關其是否已移轉租賃物之占有，而認為已返還租賃物予食衣樂公司，此係屬重要防禦方法，原審恝置不論，自難謂合。倘認遠東百貨公司於交還鑰匙予食衣樂公司時，係已交還租賃物，則食衣樂公司得否請求遠東百貨公司給付自九十二年二月七日起至同年三月四日止之遲延搬遷費四百三十二萬九千四百五十九元，遠東百貨公司主張以溢付之管理費九萬六千二百元與應給付之金額抵銷，是否全不可採，即滋疑義。次查食衣樂公司為系爭租賃契約之唯一出租人，且依租約第５條第二、三項之約定，每月租金僅有單一之金額。自租賃契約成立後，直至租約期滿止，每期之租金名冊、金額及銀行帳戶均係由食衣樂公司提供予遠東百貨公司，再由遠東百貨公司依上開租金名冊匯款，其並未與各區分所有權人約定租金等情，為原審所確定之事實。又依卷附食衣樂公司提供予遠東百貨公司之租金資料及名冊顯示，自九十年八月五日起至九十一年二月四日止之每月租金總額為八百五十一萬零七百九十五元。而自九十一年二月五日之九十一年第一期租期起至九十二年二月四日之九十一年度第四期租期止，每月之租金總額業已調整至八百九十三萬六千三百三十五元，即已調升百分之五（見第一審卷㈠第六○至六九、七○至

七九、二二三至二四二頁）。則食衣樂公司是否未依約逐年調漲５％租金，即待研求。再者食衣樂公司主張其於九十一年二月八日曾發函予遠東百貨公司請求給付短付之租金云云，並據提出該存證信函為證（見原審卷㈡第五三、七六頁）。則食衣樂公司是否從未於租賃期間請求遠東百貨公司給付短付之租金？要非無疑。原審未究明食衣樂公司交付九十一年度第一期租金名冊併林璃琳等一四三位區分所有權人所出具同意調降租金同意書予遠東百貨公司是否即係表示食衣樂公司同意調降租金，竟以上揭理由逕認食衣樂公司不得請求遠東百貨公司給付短付之租金，未免速斷。倘食衣樂公司並未同意遠東百貨公司按上開調降後之金額給付租金，而應按九十年度之租金調升５％。遠東百貨公司又未依約於租期屆滿時，點交返還租賃物，則食衣樂公司得請求之遲延搬遷費是否為四百三十二萬九千四百五十九元，亦非無疑。食衣樂公司得請求之遲延搬遷費既尚待事實審調查審認，則就該部分應計算之法定遲延利息自應併予廢棄發回。兩造上訴論旨，分別指摘此部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。

二、駁回上訴（即原判決其餘）部分：原審本於上述理由就此部分分別為食衣樂公司及遠東百貨公司敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘此部分之原判決不當，求予廢棄，均非有理由。

據上論結，本件食衣樂公司及遠東百貨公司之上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ａ