最高法院九十九年度台上字第一三號

最高法院民事判決　　　　　　　　九十九年度台上字第一三號

上訴人

甲○○○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

共同訴訟代理人

陳 正 磊律師

上訴人

戊 ○ ○

訴訟代理人

陳 昭 全律師

上列當事人間請求返還土地等事件，兩造對於中華民國九十八年九月八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十六年度重上更㈠字第一二號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人戊○○主張：伊於民國九十年間於台灣彰化地方法院（下稱彰化地院）九十年度執字一○○一八號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中拍定取得，坐落彰化縣北斗鎮○○段第一○

四八、一○四九號土地（下稱系爭土地）之所有權，系爭土地上有上訴人甲○○○、乙○○、丁○○及丙○○（下稱甲○○○等四人），依次所有門牌號碼北斗鎮○○路一七六、一七八、一八四號、同路一八二號、同路一八○號及同路一六八、一七○、一

七二、一七四號之房屋（如第一審判決附圖所示，下稱系爭房屋），其占用系爭土地並無正當權源，甲○○○等四人應將系爭房屋拆除並將系爭土地返還與伊。又甲○○○等四人占用土地，致伊不能為使用收益，應給付相當於租金之損害金，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項規定，求為命甲○○○等四人分別拆屋還地；並各自九十三年五月十一日起至返還土地之日止，按占用土地申報總價年息百分之十計算給付損害金之判決。

甲○○○等四人則以：系爭房屋係訴外人雍興建設股份有限公司（下稱雍興公司）與土地前所有人謝桃、陳丁春合建，系爭房屋及其土地同屬雍興公司所有，雍興公司先將系爭房屋出售予訴外人鄭忠義及甲○○○，再將房屋之基地出賣予戊○○，依民法第四百二十五條之一規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋承買人甲○○○繼續使用系爭土地，亦即推定在上述房屋得使用年限內有租賃關係，非無權占有。又甲○○○嗣將其購買之部分房屋移轉予丁○○、丙○○、乙○○，依上揭說明，仍有上開法律規定及判例意旨之適用，亦非無權占有。縱認系爭房屋及土地非雍興公司所有，然第一○四八號及第一○四九號土地原所有人謝桃、陳丁春於六十九年四月二十五日分別與雍興公司及訴外人王柏森訂立「提供土地互換房屋合建契約書」合建房屋，系爭房屋及其土地分別同屬謝桃、王柏森所有，謝桃、王柏森於七十年七月十日同立於出賣人之地位，將房屋出售予鄭忠義、甲○○○，戊○○嗣後拍定取得系爭土地，參照上揭法律規定及判例意旨，甲○○○等四人占用系爭土地，亦有正當權源等語，資為抗辯。

原審將第一審所為戊○○勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，並駁回甲○○○等四人請求戊○○賠償其因假執行所受損害之訴，無非以：戊○○主張系爭土地為其所有，其上原有甲○○○等四人之房屋座落等情，已據其提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本等為證，復經原審勘驗明確，並會同、囑託彰化縣北斗地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、勘測成果圖附卷足稽，復為兩造所不爭等情，自堪為真。查系爭房屋分別坐落於系爭土地上，而系爭第一○四八號原為謝桃所有、第一○四九號土地原為陳丁春所有，謝桃與陳丁春提供上開土地於六十九年四月二十五日與雍興公司簽訂「提供土地互換房屋合建契約書」合建房屋。系爭第一○四八號土地於七十四年一月八日由訴外人許仁和、許仁義繼承，於同年五月十三日登記；第一○四九號土地則於七十七年二月八日移轉登記予雍興公司之法定代理人王柏森；上開二筆土地嗣於九十三年四月二十一日由戊○○拍定取得，此有系爭土地登記簿謄本足證。而雍興公司於七十年七月十日就合建所分得之房地，與鄭忠義、甲○○○訂定不動產買賣契約書，於七十年七月二十七日將上開房屋之起造人變更為鄭忠義、甲○○○，其二人嗣於七十二年七月八日領得房屋使用執照後，分別登記為甲○○○等四人所有。按土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。固為民法第八百七十六條第一項所明定，惟此係指土地及地上建築物同屬一人所有，且該建築物於土地設定抵押權時業已存在者而言。則本件彰化地院系爭執行事件拍賣之系爭不動產，其中系爭一○四八號土地為訴外人許仁和、許仁義所有，並未為任何抵押權之設定，系爭一○四九號土地之所有人為王柏森，其抵押權人為廖坤鈿、廖肇基，系爭地上建物則為甲○○○等四人所有。系爭土地所有人許仁和、許仁義及王柏森固應負移轉系爭土地所有權予雍興公司之義務，惟未為移轉登記前，雍興公司並非系爭土地、建物之所有權人。即甲○○○等四人指雍興公司為系爭房地之所有人，主張有民法第八百七十六條第一項之適用，尚無足採。另鄭忠義、甲○○○於七十年七月十日與雍興公司訂立不動產買賣契約書，買賣契約書最末「立契約書人乙方」

：雍興公司之下，記載王柏森為「法定代理人兼連帶責任人」，其意應係指王柏森為雍興公司之法定代理人，對於雍興公司之履行契約義務負有連帶責任而已；王柏森就系爭合建事宜，應係雍興公司之法定代理人。甲○○○等四人辯稱系爭房屋及土地所屬王柏森一人所有，應無足採。惟雍興公司與原地主合建後，將系爭房屋出售予鄭忠義、甲○○○時，業經原地主陳丁春及謝桃之同意，是系爭房屋占有使用系爭土地，係經土地原所有權人同意，其法律關係本係基於買賣契約，陳丁春及謝桃同意將土地直接過戶與鄭忠義、甲○○○，此從上開雍興公司與鄭忠義、甲○○○所訂立不動產買賣契約書第三條即明。而彰化地院系爭執行事件拍賣公告上記載「編號三、四土地（指一○四八、一○四九號土地）上有建物未一併拍賣，地上物占有基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」等字樣，系爭土地面積非少、價值頗高，依常情，應買人必定查詢系爭土地上之建物究竟有無保存登記及占有土地之權源。是戊○○於向執行法院應買時，應已知悉系爭土地上有合法之建物，亦足以知悉系爭房屋有權占有使用系爭土地之事實，戊○○明知而買受系爭土地，自應類推最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及民法第四百二十五條之一第一項之規定之意旨，認戊○○默許房屋所有人繼續使用土地，而有租賃關係存在。從而戊○○以甲○○○等四人無權占用土地為由，請求拆除房屋還地，及依侵權行為之法律關係，訴請甲○○○等四人各給付自九十三年五月十一日起至返還占有土地之日止，按土地申報總價年息百分之十計算之損害金，自無理由，不應准許。另甲○○○等四人主張系爭房屋為其所有，戊○○依第一審判決假執行之宣告，提供擔保後，聲請執行法院拆除其所有系爭房屋，業據提出民事執行處通知、現場照片，並經勘驗現場，製有勘驗筆錄及照片足憑，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。但甲○○○前已對訴外人雍興公司提起返還價金等訴訟，甲○○○於該案中業已主張以起訴狀之繕本送達（九十五年十一月十六日）作為解除系爭買賣契約之意思表示，嗣經台灣台北地方法院於九十六年一月三十一日以九十六年度訴字第八一號判決雍興公司應負解除契約後回復原狀之義務而應返還買賣價金確定在案。系爭不動產買賣契約既經解除，則依民法第二百五十九條第一款規定，系爭房屋本應返還予雍興公司，是甲○○○等四人自未因戊○○之假執行而受有損害，甲○○○等四人請求戊○○賠償其損害，自無理由等詞，為其判斷之基礎。

按法律無明文規定，有類推適用其他規定必要者，應以兩者事務之性質相同，始有類推適用餘地。又本院四十八年台上字第一四五七號判例固謂土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，即以房屋與土地須同屬一人為要件。且上開判例之適用，尚須以房屋具相當之經濟價值為限，觀諸本院五十七年台上字第一三○三號判例自明。經查，原審既認系爭土地及房屋分屬不同人所有，非同屬雍興公司法定代理人王柏森一人，則其情形與本院四十八年台上字第一四五七號判例性質不同，况系爭房屋是否具相當之經濟價值，原審復未詳查審定，逕即類推適用民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，尚嫌速斷。另系爭房屋為甲○○○等四人所有，因戊○○依第一審判決假執行之宣告，提供擔保後，聲請執行法院予以拆除，為原審認定之事實，則該房屋因假執行宣告予以拆除，其等四人之房屋所有權終局消滅無從回復，縱房屋所有權人其後與其前手解除房屋買賣契約，亦屬其與前手之另一法律關係問題，難謂不因拆除行為而受有損害，乃原審以甲○○○就爭房屋曾以買賣契約解除為由，對雍興公司提起返還價金之訴，獲得勝訴判決確定為由，認其已無受有損害，因而駁回其主張因假執行而受有損害之賠償請求，自有未合。另上訴人丁○○、丙○○、乙○○亦主張因假執行而受有損害，則何以因甲○○○對雍興公司提起返還價金之訴獲得勝訴判決確定，即認其未受損害，同駁回其損害賠償之請求，亦有判決不備理由之違失。兩造上訴意旨，各就其不利部分指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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