最高法院九十九年度台上字第一六○二號

最高法院民事判決　　　　　　九十九年度台上字第一六○二號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

郭登富律師

被上訴人

邱烋祭祀公業

法定代理人

乙○○

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十九年四月二十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度重上字第一四九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落彰化縣永靖鄉○○段一○二○地號、面積一千六百七十三‧五○平方公尺土地（下稱系爭土地）為伊所有，由伊之前任管理人邱魏才管理，惟邱魏才於日據時期大正八年即民國八年一月十一日死亡後，因派下員眾多且分散各地而未能合法選任出繼任之新管理人，致遭上訴人及其被繼承人無權占有使用。九十五年間伊選任管理人乙○○後，清查伊所有土地之使用現況時，始發現上訴人其被繼承人，於四十多年間，即以實質上契約關係不存在之耕地三七五租約為掩護，無權占有使用系爭土地，並於其上建築門牌號碼為彰化縣永靖鄉○○村○○路五八號之數棟房屋經營商業使用，是其就系爭土地之使用，亦違反耕地三七五減租條例第十六條規定。兩造間之租約自始未合法成立，倘兩造間有耕地租約，亦因上訴人違反耕地須自任耕作之強制規定，而使兩造間耕地租約因無效而不存在。上訴人無合法使用系爭土地之正當權利，屬無權占有土地，爰依民法第七百六十七條規定訴請拆除地上建物並將土地返還伊，另依不當得利之法律關係，請求上訴人依土地法第九十七條、第一百零五條所規定申報地價年息百分之五計算方式給付自九十二年八月二十一日起至九十七年八月二十日止之不當得利新台幣（下同）二百十五萬六千二百七十一元等情，求為命：㈠、確認兩造間就系爭土地上之耕地三七五租約關係不存在；㈡、上訴人應將坐落系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分面積一百十九‧八六平方公尺之磚造房屋、Ｃ部分面積一百二十一‧八二平方公尺之鐵架造房屋拆除，並將該部分土地連同Ａ部分面積一千四百三十一‧八二平方公尺，合計面積一千六百七十三‧五○平方公尺之土地返還伊；㈢、上訴人應給付伊二百十五萬六千二百七十一元及自九十七年八月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決（未繫屬於本院者，不予贅述）。

上訴人則以：被上訴人之管理人乙○○因偽造派下員之授權書，經派下員提起確認其對被上訴人之管理權不存在之訴，且經第一審法院以九十七年度訴字第一六二號認定其無管理權，自非合法之法定代理人，其提起本件訴訟即有當事人是否適格之問題，請裁定停止本件訴訟程序；又伊先父於日據時期即已向被上訴人承租系爭土地耕作，並於其上建有農舍，供耕作居住多年，迨四十年六月七日實施三七五減租條例後迄今，兩造亦均訂有耕地租約而無中輟，且伊先父亦均有按期繳付租金予被上訴人；又被上訴人明知伊及先父於系爭土地角落部分蓋有房屋居住，而無反對之意思，繼續與伊等訂立租約，足見該租約實有隱藏允許伊等在系爭土地上蓋有房屋居住之合意，第一審逕以伊在系爭土地上蓋有房屋認伊有違反耕地三七五減租條例第十六條規定，而認租約無效，並認伊係無權占用系爭土地，應拆除地上建物返還土地，並給付相當於租金損害之不當得利予被上訴人，顯有未當。另依民法第一百二十六條，被上訴人依土地法第九十七條及第一百零五條規定，按申報地價年息百分之十計算之不當得利之請求，應受五年時效之限制等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，即確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在、上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分之磚造房屋、編號Ｃ部分之鐵架房屋拆除、將該部分土地連同編號Ａ部分土地返還被上訴人、給付被上訴人六十四萬六千八百八十一元本息，駁回上訴人此部分上訴，並廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人再給付被上訴人一百五十萬九千三百九十元本息，無非以：按法定代理權之有無，應以原告起訴時決之，不問訴訟進行至如何程度，法院得隨時依職權調查之。且行使訴訟行為之人，如欠缺權限，經享有此訴訟權限之人補正其欠缺，即溯及行為時發生效力。是就被上訴人現在之法定代理人是否為乙○○，原審本應依職權調查之事項，無須待另案判決，苟於公文書已有法定代理人之記載，僅因眾多派下員因利益衝突提起確認法定代理權不存在之訴，即令祭祀公業暫停訴訟程序，無法以訴訟主張權利，將使祭祀公業受延滯訴訟之不利益。本件被上訴人前管理人邱魏才於八年一月十一日死亡，至九十五年一月間始經祭祀公業派下員完成選任乙○○為新任管理人，此有主管機關之彰化縣永靖鄉公所（下稱永靖鄉公所）九十五年二月三日永鄉社字第○九五○○○一○一三號函足稽；且被上訴人所有包括系爭土地在內土地之管理人由邱魏才變更為乙○○，亦有彰化縣員林地政事務所之土地登記謄本及地價第二類謄本可參。參以另案台灣彰化地方法院九十七年度訴字第一六二號邱正吉等與乙○○間確認管理權不存在之案件，亦尚未經判決確定。從而，自得認乙○○以被上訴人管理人身分提起本件訴訟，洵屬合法，無暫停訴訟程序之必要。又本件被上訴人未依祭祀公業條例規定登記為法人，而第一審以管理人自己名義為祭祀公業任訴訟當事人之方式為記載，原審應逕列邱烋祭祀公業為被上訴人，並以其管理人乙○○為法定代理人。次查，被上訴人起訴主張系爭土地為伊所有，原由其前任管理人邱魏才管理，惟邱魏才於八年一月十一日死亡後，迄至九十五年一月乙○○經選任為新任管理人，並於九十五年二月三日經永靖鄉公所同意備查為新任管理人；上訴人占有使用系爭土地，並於其上之一部分建築房屋作為住家及店舖使用等情，為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又查被上訴人之前任管理人邱魏才於八年一月十一日死亡，邱漢水為邱魏才之子，邱魏才生前擔任祭祀公業管理人之身分地位及其管理人之管理權，係專屬性質之身分權，因邱魏才死亡而消滅，其繼承人不得繼承，邱漢水無從因繼承取得被上訴人管理人之地位。上訴人所提出永西字第一六號之台灣省彰化縣私有耕地租約書，記載出租人為「祭祀公業邱烋管理人邱魏才」，嗣於九十五年八月二十二日變更出租人為「乙○○」及承租面積，經核雖與調閱之原審九十六年度重上字第一二一號卷內之台灣省彰化縣永靖鄉耕地租約登記簿所載內容相符，惟邱魏才既已於八年一月十一日死亡，自無可能於三十八年台灣光復後，再與上訴人之被繼承人依耕地三七五減租條例簽訂租約。而永靖鄉公所於四十四年十一月二十三日所出具之處理承租人繼續承租耕地案核定續訂租約通知書，雖載有「繼續承租永西字第一六號一張私有耕地租約內容各筆耕地經…核定依照減租條例第二十條第五條規定自四十四年元月一日起至四十九年十二月三十一日止續訂租約六年，除另案通知出租人邱漢水」等字樣，但其上所載之出租人係邱漢水，邱漢水雖為邱魏才之子，惟依前開說明，邱漢水並不能繼承管理人之地位，自非合法管理人。該永靖鄉公所所出具之續訂租約通知書係誤認出租人為邱漢水，即非本於有權出租者之行為，此續訂租約通知書對被上訴人不生效力。至於上訴人另提出四十六至五十二年間之租金收據，其上並未載明承租之土地，且收取租金之收據均由「邱洲明」出具，上訴人亦未舉證證明出具收據之邱洲明係被上訴人之合法管理人，上開租金收據，自難為有利上訴人之證明。上訴人雖辯稱伊依法得單獨向主管機關之鄉公所申請續定租約登記，鄉公所既已為耕地三七五租約登記，伊非無權占有云云。惟按行政機關所登記之耕地三七五租約，僅為形式上之登記，至於耕地三七五租約本身是否合法生效，若當事人間有爭議，仍應由法院個案認定之。依前所述之耕地租約登記簿所載，本件耕地三七五租約於四十四年一月一日起至四十九年十二月三十一日續定租約，但契約所載之出租人係填載為「邱漢水」，後更改為被上訴人之管理人邱魏才，但邱魏才於八年一月十一日即已死亡，自無可能代理被上訴人簽訂租約，況邱魏才死亡後，迄至九十五年乙○○經選任為新管理人期間，被上訴人亦無再選任合法之管理人，因此該租約亦不可能係在合法授權之情況下所簽訂，對上訴人而言自屬無效。退而言之，依耕地三七五減租條例第十六條規定，承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無效。所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效；又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農居住問題為目的。上訴人在系爭土地上搭建面積一百十九‧八六平方公尺之磚造房屋及面積一百二十一‧八二平方鐵皮房屋，作為居住及販售物品之店舖使用，僅有甚小部分面積種植作物，部分則堆置雜物，大部分面積則雜草叢生，此有原審現場履勘筆錄、相片、複丈成果圖可稽，足見上訴人並非將系爭土地作為耕作使用，且其所搭蓋之磚造房屋或鐵皮房屋建物亦非為便利耕作而設，被上訴人主張上訴人就系爭土地之利用並非自任耕作，亦堪認定。依前開規定，無待被上訴人之表示，該租約亦歸於消滅而不存在。被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之三七五租賃關係應不存在，並依民法第七百六十七條規定請求上訴人將系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分面積一百十九‧八六平方公尺之磚造房屋、Ｃ部分面積一百二十一‧八二平方公尺之鐵架造房屋拆除，並將該部分土地連同Ａ部分面積一千四百三十一‧八二平方公尺，合計面積一千六百七十三‧五○平方公尺之土地返還於被上訴人，於法有據。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是上訴人無權占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。被上訴人之利益返還請求權之時效為五年。而兩造係於九十七年八月二十日於彰化縣永靖鄉公所進行調解，依五年時效計算，被上訴人請求自九十二年八月二十一日起至九十七年八月二十日止之租金利益，即屬有據。再者，城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項及第一百零五條分別定有明文；又土地法第九十七條第一項所謂土地價額依法定地價；而土地所有權人申報之地價，為法定地價，土地法施行法第二十五條及土地法第一百四十八條亦有明定，則土地法第九十七條第一項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。

系爭土地之申報地價依被上訴人提出之地價第二類謄本所載，八十九年七月為每平方公尺五千零四十元，九十三年一月及九十六年一月均為五千一百八十二‧四元，而被上訴人主張九十二年八月二十日至九十三年八月二十日為每平方公尺五千零四十元，九十三年八月二十日至九十七年八月二十日為每平方公尺五千一百八十二‧四元，上訴人就此未有爭執，該數據自可援為計算之基礎。又系爭土地兩側臨二線道路裕農路及東門路，足供車輛及行人往來通行，行至台七六線亦僅需五至十分鐘，交通便利，附近又係市場、超市集結之處，生活機能佳，商業亦屬繁榮，與系爭土地僅隔東門路相對者係永靖鄉農會新建之大樓。永靖鄉農會前開大樓承租被上訴人土地部分，經原審九十六年度重上字第一二一號判決確定，認應以年息百分之十計算之租金。斟酌系爭土地坐落位置、交通便利性、工商繁榮程度及系爭土地應繳納土地稅每年均高達三十餘萬元等一切情狀，認被上訴人主張以土地申報總價年息百分之五計算相當於租金之不當得利，應屬合理，並無過高之情。以此為據計算，上訴人自九十二年八月二十日起至九十七年八月二十日止占用系爭土地，所獲得相當於租金之不當得利數額為二百十五萬六千二百七十一元。綜上，被上訴人請求㈠、確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。㈡、上訴人應將上開土地如附圖所示編號Ｂ部分面積一百十九‧八六平方公尺之磚造房屋、編號Ｃ部分面積一百二十一‧八二平方公尺之鐵架造房屋拆除，將該部分土地連同編號Ａ部分面積一千四百三十一‧八二平方公尺，合計面積一千六百七十三‧五○平方公尺之土地返還被上訴人，及㈢、依不當得利法律關係請求上訴人給付二百十五萬六千二百七十一元及自九十七年八月二十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。

惟按當事人於訴訟未經合法代理者，其判決當然違背法令，民事訴訟法第四百六十九條第四款定有明文。此項訴訟代理權欠缺與否，為法院應依職權調查之事項。查上訴人於原審辯稱：被上訴人之管理人乙○○業經派下員提起確認其對被上訴人之管理權不存在之訴，並經第一審法院以九十七年度訴字第一六二號民事判決認定其無管理權，自非合法之法定代理人等語（見原判決第五頁），並提出該判決為憑（見原審卷第八○至九○頁）。而該判決已認定：乙○○依派下員簽名連署之方式經選任為系爭公業管理人，惟其簽名同意之派下員人數（三百五十九人）既未達全體派下員三分之二（即三百六十九人）以上，其管理權之取得，即難認合法，從而原告等（邱正吉、邱垂湯）本於系爭公業派下員身分，請求確認乙○○就系爭公業管理權不存在，為有理由，應予准許等語（見原審卷第九○頁）。此攸關乙○○為被上訴人之法定代理人是否合法，原審就此未予詳查審認，遽以乙○○被選任為被上訴人之新任管理人，曾經永靖鄉公所九十五年二月三日永鄉社字第○九五○○○一○一三號函同意備查，且第一審上開九十七年度訴字第一六二號民事判決尚未確定為由，認乙○○得為被上訴人管理人身分提起本件訴訟，而為上訴人部分敗訴之判決，訴訟程序尚有瑕疵而違背法令。上訴論旨，指摘原判決不利部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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