臺灣桃園地方法院102年度訴字第1808號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1808號

原告

彭誠宏

原告

彭素雲

原告

彭汝瑄

原告

周甜

原告

彭子凡

原告

郭鳳勤

原告

陳鋒南

原告

范美珠

上八人訴訟代理人

楊逸民律師

上八人訴訟代理人

張毅超律師

原告

財政部國有財產署

法定代理人

莊翠雲

訴訟代理人

謝安翔

訴訟代理人

曾世強

複代理人

李耀光

被告

徐陳森妹

被告

徐發龍

上一人訴訟代理人

陳鄭權律師

上二人訴訟代理人

劉德壽律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103 年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造及共有人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠、徐清旺、徐發平間，就坐落桃園縣大園鄉○○○段000 地號土地，即桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約（承租面積1.6749公頃，下稱系爭耕地租約）租佃發生爭議；前經原告申請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解，然經調解不成立，嗣由桃園縣政府耕地租佃委員會調處，因被告不服調處結果，遂由桃園縣政府移送本院審理各節，有前開租佃爭議調解、調處不成立案全宗在卷可稽。是原告提起本件租佃爭議之訴，核無不合，先予敘明。

㈡次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號著有判例可資參照。本件原告彭誠宏、彭素雲、彭汝瑄、周甜、彭子凡、郭鳳勤、陳鋒南、范美珠等 8人主張系爭耕地租約有無效情事，致耕地三七五租賃關係不存在，被告亦無優先購買權乙節，為被告所否認；則渠等間對此法律關係存否顯有爭執，如不訴請確認，原告彭誠宏等8 人本於出租人即土地共有人身分，在私法上之地位即有受侵害之危險，復此項危險有以確認判決除去之必要。是依上揭說明，原告彭誠宏等8 人提起確認優先購買權不存在之訴，核有即受確認判決之法律上利益，併此敘明。

㈢另民事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言；依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟；數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共同訴訟，最高法院28年上字第2199號著有判例可資參照。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益；查上訴人縱非系爭土地共有人之全部，惟其他共有人與被上訴人之間倘對系爭土地有無租賃關係存在，自始無爭執，既不能謂其他共有人對本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，應否併列其為原告，始為適格當事人，已非無疑，最高法院85年度台上字第283 號判決意旨可資參照。查兩造間雖對系爭耕地租約存否及有無優先購買權乙節，容有爭執，但對於前開土地其餘共有人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠、徐清旺、徐發平而言，渠等就此並無爭執；準此，原告對渠等要無即受確認判決之法律上利益，故祇需以被告為被訴對象已足，亦即原告得以個人名義起訴，不必須合一確定，具有獨立實施訴訟之權能，核屬類似必要共同訴訟性質。是本件原告僅以爭執之被告為被訴對象，當事人即已適格，且蔡子盛等人亦無提起訴訟真意，自不需併列其餘共有人為共同原告或被告，附予敘明。

二、原告方面：

㈠原告彭誠宏、彭素雲、彭汝瑄、周甜、彭子凡、郭鳳勤、陳鋒南、范美珠等8人主張：

⒈原告彭誠宏等8人為坐落桃園縣大園鄉○○○段000地號土地共有人之一；本與原告財政部國有財產署（下稱國財署）、蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠、徐清旺、徐發平等人，共同將上述耕地依耕地三七五減租條例，出租與被告徐陳森妹、徐發龍，並訂有桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約（承租面積1.6749公頃）。詎被告徐陳森妹未依約自任耕作，反違法在其上興建如附圖（即桃園縣蘆竹地政事務所103年2月26日土地複丈成果圖）所示編號Ａ磚造建物（面積111 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之3號）、編號Ｂ磚造建物（面積85平方公尺）、編號Ｄ磚造建物（面積24平方公尺）、編號Ｇ鐵皮屋（面積101 平方公尺），該鐵皮屋復由被告徐陳森妹之子徐清喜經營「佳德冷氣工程行」，另將編號Ｊ空地（面積304 平方公尺）鋪設水泥地充作停車場使用。而被告徐發龍亦未依約為農業使用，違法建築如附圖所示編號Ｅ鐵皮屋（面積32平方公尺）且作為車庫使用，又有編號Ｆ磚造建物（面積110 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之1號）、編號Ｈ磚造建物（面積56平方公尺，即豬舍）、編號Ｉ木造建物（面積32平方公尺），及編號Ｋ、Ｌ倒塌區域（面積各為96、70平方公尺）堆置廢棄磚塊使用。

⒉又本件前經桃園縣大園鄉公所於100年12月6日派員現場勘查，以上述耕地部分有建物、鐵皮貨櫃、圍牆及水泥鋪面等設施，另堆置與農業經營無關物品及廢棄物為由，駁回原告彭誠宏農業使用證明書之申請，益徵被告2 人確實未自任耕作。且系爭耕地租約本非以解決承租人家庭實際住居問題為目的，故雖可在其上興建農舍，但應以堆置農具、肥料及臨時休息之用為限；今被告2 人在其上建屋居住或經營冷氣行，並堆置冰箱、冷氣等雜物，復又鋪設水泥，亦非系爭耕地租約所載稻谷，皆與耕作目的無涉，核屬不自任耕作情形。則被告2 人既有一部未自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約應歸於無效；況原告與被告2 人間亦無約定就系爭耕地租約分別訂立之情，渠等乃共同承租，其有一部無效事由，應全部無效。是系爭耕地租約既已無效，被告2 人即不得以承租人身分自居，故上述耕地共有人之一蔡鎮陽應有部分，雖經本院以101 年度司執字第12305 號強制執行事件為拍賣程序，並由被告徐發龍拍定；惟系爭耕地租約既歸於無效，被告2 人即喪失承租人身分，要不得再行主張耕地三七五減租條例第15條第1項承租人之優先購買權。

⒊為此，爰依耕地三七五減租條例第16條規定，訴請確認兩造間之系爭耕地租約關係不存在，被告對上述耕地之優先購買權亦不存在等語。併為聲明：①確認兩造間就上述耕地之耕地三七五租賃關係不存在；②確認被告就上述耕地之優先購買權不存在。

㈡原告國財署主張：原告國財署係因上述耕地共有人蔡標亡故而取得應有部分，就被告徐陳森妹、徐發龍未自任耕作情事，以致系爭耕地租約無效，此據本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所複丈明確，即如附圖所示，原告國財署即得收回自行耕種或另行出租。雖被告固非不得在上述耕地興建農舍，但渠等係建屋居住，或經營冷氣行，或作車庫、豬舍使用，要與農舍有間，更非約定正產物種類之稻谷，仍屬非自任耕作；故被告一部不自任耕作，因屬單一契約關係，全部租約均歸於無效等語。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條規定，訴請確認兩造間之系爭耕地租約關係不存在等語。併為聲明：確認兩造間就上述耕地之耕地三七五租賃關係不存在。

三、被告則以：被告雖有在上述耕地搭建如附圖所示建物及鐵皮屋，並撿拾破爛以回收作農業使用，惟其房屋祇舊式三合院並經原出租人蔡標同意興建，復置放農機具等，仍屬農舍性質，並無違反應自任耕作情形。且被告就上述耕地歷來已辦理休耕，現仍種植玉米及綠肥，並無荒廢情事；縱被告徐陳森妹之子徐清喜在其上經營「佳德冷氣工程行」，惟此僅90至92年間短期回收報廢冷氣，一時、一己方便之用，現已無經營情事，範圍甚微，未影響上述耕地農業使用，不得認屬未自任耕作。固被告徐陳森妹、徐發龍一同簽立系爭耕地租約，然實際上租賃主體有二，數十年來彼此劃分耕作範圍，應屬二聯立契約，倘有一部不自任耕作情形，應分別判斷，不得逕認被告徐陳森妹、徐發龍之耕地租約均屬無效。況被告就上述耕地所憑優先購買權係依據系爭耕地租約而來，今租約仍然有效，被告徐發龍就本院101年度司執字第12305號強制執行事件行使優先購買權，核無不合等語，資為抗辯。併為聲明：原告之訴駁回。

四、經查：原告與蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠、徐清旺、徐發平等人同為坐落桃園縣大園鄉○○○段000 地號土地共有人，共同將上述耕地依耕地三七五減租條例，出租與被告徐陳森妹、徐發龍，並訂有桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約（承租面積1.6749公頃）；現被告徐陳森妹、徐發龍使用情形經本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所複丈明確，即如附圖103年2月26日土地複丈成果圖所示等情，為兩造所不爭執，且有土地建物查詢資料、三七五租約、土地複丈成果圖、現況照片等在卷可稽（見本院卷第5頁至第7頁、第25頁至第29頁、第279頁至第280頁、第304頁至第309頁），自堪信為真實。

五、是本件爭點在於：被告徐陳森妹、徐發龍就系爭耕地租約是否有未自任耕作情事？苟有一部未自任耕作，是否被告2 人之全部耕地租約均歸於無效？另被告2 人得否主張承租人之優先購買權？茲分述如下：

㈠被告徐陳森妹、徐發龍就系爭耕地租約是否有未自任耕作情事？

⒈按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定；本條例第2條第1項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者；地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租，但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之；承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第1條、第2條第2項、第7條前段、第9條、第16條第1項定有明文。又種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物，最高法院82年台上字第1096號著有判例可資參照。再同條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因，有最高法院70年台上字第4637號判例意旨足考。另佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，為最高法院64年台上字第571 號判例所闡釋。

⒉查原告與蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠、徐清旺、徐發平等人，共同將坐落桃園縣大園鄉○○○段000 地號土地之1.6749公頃，出租與被告徐陳森妹、徐發龍，並訂有桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約，現被告 2人使用情形如附圖即託桃園縣蘆竹地政事務所103年2月26日土地複丈成果圖所示等情，為兩造所不爭執，業如前述；則被告徐陳森妹、徐發龍除附圖編號Ｍ、Ｎ、Ｐ（面積各為1,637、6,977、6,056 平方公尺）作為田地使用外，被告徐陳森妹在其上有編號Ａ磚造建物（面積111 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之3號）、編號Ｂ磚造建物（面積85平方公尺）、編號Ｃ道路（面積351 平方公尺）、編號Ｄ磚造建物（面積24平方公尺）、編號Ｇ鐵皮屋（面積101平方公尺）、編號Ｊ空地（面積304平方公尺），另被告徐發龍則在上述耕地有編號Ｅ鐵皮屋（面積32平方公尺）、編號Ｆ磚造建物（面積110 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之1號）、編號Ｈ磚造建物（面積56平方公尺）、編號Ｉ木造建物（面積32平方公尺），及編號Ｋ、Ｌ倒塌區域（面積各為96、70平方公尺），究被告2 人現使用情形是否合於耕地三七五減租條例之規定，有無不自任耕作之情形，尚待查明。

⒊再觀諸被告徐陳森妹在上述耕地如附圖所示編號Ｇ鐵皮屋（面積101平方公尺），前於100年10月20日經原告國財署派員查看時，現場堆置為數眾多冷氣機，且綿延至編號Ｃ道路上，又原告國財署嗣於101 年11月14日再次查看時亦復如是（見本院卷第222頁至第223頁、第225 頁）；而桃園縣大園鄉公所據原告彭誠宏就上述耕地申請農業使用證明經前往勘查時，亦在100 年12月16日發現現場有堆置冷氣機具情事（見本院卷第177 頁）；另參酌桃園縣大園鄉公所受理本件調處事件，於101年12月4日現場會勘時，仍有堆置冷氣機情形，且由原告彭誠宏等8 人所提現場照片可知，該鐵皮屋門前更有「佳德冷氣工程行」字樣（見本院卷第127 頁，拍攝日期不詳）；而本院俟於103年2月26日實地履勘時，現況為工俱間，但原有「佳德冷氣工程行」招牌已經不見（見本院卷第244 頁）。固被告徐陳森妹抗辯該處為秧苗室並擺放農具，祇90至92年間用作冷氣代工安裝及回收報廢冷氣機，且未申請營利事業登記證等語；姑且不問被告徐陳森妹所辯是否屬實，然綜合上情，編號Ｇ鐵皮屋自100年起1年餘，均有堆置為數眾多冷氣機情事，不管此屬報廢冷氣機回收，抑或有經營冷氣安裝、修理等情，皆非充作耕作之用，自不因有無經原出租人同意而有異，當屬不自任耕作之列，要無疑問。

⒋至原告主張被告徐陳森妹在上述耕地如附圖所示編號Ａ磚造建物（面積111 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之3號）、編號Ｂ磚造建物（面積85平方公尺）、編號Ｃ道路（面積351 平方公尺）、編號Ｄ磚造建物（面積24平方公尺）、編號Ｊ空地（面積304 平方公尺），另被告徐發龍之編號Ｅ鐵皮屋（面積32平方公尺）、編號Ｆ磚造建物（面積110 平方公尺，門牌號碼桃園縣大園鄉許厝港101之1號）、編號Ｈ磚造建物（面積56平方公尺）、編號Ｉ木造建物（面積32平方公尺），及編號Ｋ、Ｌ倒塌區域（面積各為96、70平方公尺），均未依約為農業使用，亦有不自任耕作情事；惟被告徐陳森妹、徐發龍辯稱前開房屋係為便利耕作而設，應屬農舍性質，且其餘建物經本院現場勘驗，或為農具倉庫，或為荒廢豬寮不等（見本院卷第244 頁），經勾稽屬實，應認確有其事，乃為便利耕作之目的，並無悖於耕地三七五減租條例本旨。雖原告援引最高法院64年台上字第571 號判例，揭示佃農固允許有農舍之存在，但不以解決佃農家族實際居住問題為目的；但細究該判例意旨，係因承租人之子未有耕作情事且已分財分居，故顯有不自任耕作之情形；惟本件被告2 人既查無有使其他非耕作之人住居其內，並已分財分居情事，當核與該判例意旨揭示要件不符，而無此節之適用。是被告2 人所有前開房屋等物，均為便利耕作而設，原告指訴被告徐陳森妹、徐發龍將之作為家族住居、車庫、停車場使用，並有堆置廢棄磚塊荒廢不用之情，就該等建物應屬農舍性質，業如前述，且興建道路確可便利耕作，有利農機通行；餘車庫、停車場等情，據本院現場履勘查無實據，縱此為真，或屬臨時置放車輛情事，不一而定，要無由以此逕謂被告2人就前開房屋等物有不自任耕作之情。

⒌故被告徐陳森妹就上述耕地如附圖所示編號Ｇ鐵皮屋（面積101 平方公尺），確有堆置大量冷氣機具而不自任耕作情事，但就被告2 人其餘部分，分屬農舍或其他便於耕作而設，自難謂此亦屬不自任耕作。雖原告另以本件前曾申請農業使用證明未果，且兩造就系爭耕地租約正產物約定為「稻谷」，然被告實際耕作農作物並非如是，而認有非自任耕作情形；但關於原告彭誠宏申請農業使用證明與否，究僅行政機關判斷意見，無拘束司法裁判效力，況耕地三七五減租條例所稱正產品，乃用以計算地租依據，依首揭說明，非只得種植該農作物不可，亦即被告2 人縱辦理休耕或種植玉米及綠肥，因仍在耕作之範圍，均不得認屬不自任耕作。是被告徐陳森妹就上述耕地如附圖所示編號Ｇ鐵皮屋（面積101 平方公尺），大量堆置冷氣機具且期間長達年餘以上，非一時、臨時性堆置雜物，核有以承租之土地供非耕作之用，確有不自任耕作情事；至被告2 人其餘部分則查無不自任耕作情事，與耕地三七五減租條例意旨無違。

㈡雖被告徐陳森妹有一部未自任耕作情事，是否被告徐陳森妹、徐發龍之全部耕地租約均歸於無效？

⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項所明定。又耕地三七五減租條例第16條第 2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，最高法院80年台再字第15號著有判例可資參照。而該項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效，為最高法院66年台上字第761 號判例意旨所闡釋。另共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效，固有最高法院84年度台上字第2975號判決意旨可佐；惟法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111 條定有明文；是民法第111 條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用；尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之，最高法院75年台上字第1261號著有判例亦可資參照。

⒉查被告徐陳森妹、徐發龍就系爭耕地租約承租面積1.6749公頃，僅被告徐陳森妹就上述耕地如附圖所示編號Ｇ鐵皮屋（面積101 平方公尺）有不自任耕作情事，業經本院認定綦詳，究系爭耕地租約祇被告徐陳森妹部分向後失其效力，抑或包含被告徐發龍部分併同失其效力，尚非無疑。質以系爭耕地租約本由楊鳳妹1 人承租，嗣於86年間換約時已由被告徐發龍、徐發榮（已歿，被告徐陳森妹配偶）一同承租，嗣由被告徐陳森妹繼受徐發榮之承租權，此有該私有耕地租約附卷足憑（見本院卷第28頁）；固被告 2人在系爭耕地租約上，未據載明彼此耕作範圍，僅記載總承租面積為1.6749公頃，惟互核本院現場勘驗時，被告 2人彼此占有上述耕地承租面積各半，且被告徐陳森妹、徐發龍自94年起分向行政機關申報農戶種稻及輪作、休耕情形，皆各別申報，彼此記載可耕面積分為0.8375、0.8130公頃（見本院卷第35頁至第45頁、第63頁至第71頁），合計面積1.6505公頃，幾近系爭耕地租約承租面積，由此以觀，被告2 人就上述耕地實際上確有各別耕作情事，能否仍謂系爭耕地租約祇同一契約，非無疑義。雖被告2 人係向行政機關申報農作情形，尚無由逕對出租人即原告發生拘束力，但由被告2 人歷來分耕上述耕地已久，原告迄無表示反對之情，復悉數收取租金，應可認兩造默示間就系爭耕地租約同意由被告2 人分別承租之意，是就其不自任耕作效力如何，應各別判斷。

⒊是系爭耕地租約僅被告徐陳森妹部分有不自任耕作情事，關於被告徐發龍部分則無，本院乃斟酌耕地三七五減租條例保障承租人意旨，及兩造締約真意、交易習慣等情事，因此屬法律行為一部分無效，今被告2 人乃分向原告承租上述耕地，亦即除去被告徐陳森妹部分，被告徐發龍部分仍為有效，尚無共同承租一部不自任耕作，全部租約歸於無效之適用；故依民法第111 條但書規定，祇可認被告徐陳森妹部分與原告間之系爭耕地租約向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，不及於被告徐發龍部分。至被告徐陳森妹抗辯其不自任耕作範圍甚微，不影響上述耕地農作之事實，認系爭耕地租約仍然有效乙節；然被告徐陳森妹既有前揭不自任耕作情事，顯非農作使用，與耕地三七五減租條例保障承租人意旨大相逕庭，當無保護之必要，所辯洵屬無據。

㈢被告徐陳森妹、徐發龍得否主張承租人之優先購買權？

⒈按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，為耕地三七五減租條例第15條第1 項前段定有明文。復出租耕地出賣時，出租人與承租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2 項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴；又所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言，倘原告對被告起訴，係根據租佃關係，即有上開法條規定之適用，最高法院99年度台上字第459 號判決意旨可資參照。

⒉查本件前經原告彭誠宏等8 人與被告調解、調處未果，原告彭誠宏等8 人遂對被告提起確認優先購買權不存在之訴，核無不合。復被告徐陳森妹就上述耕地之耕地三七五租賃關係不存在乙節，業經本院認定如前；則被告徐陳森妹業已非系爭耕地租約之承租人，亟不得再行主張耕地出賣之優先購買權，原告因本院101年度司執字第12305號強制執行事件，就上述耕地共有人之一蔡鎮陽應有部分為拍賣程序，請求確認被告徐陳森妹承租人之優先購買權不存在，當屬有據。至原告彭誠宏等8 人併主張被告徐發龍部分之優先購買權亦不存在，因被告徐發龍之系爭耕地租約仍屬有據，屬適法之承租人，就本院前述強制執行拍賣程序有優先承受之權，原告彭誠宏等8 人未能舉證關於被告徐發龍部分有何優先購買權不存在情事，自屬無據。

⒊是系爭耕地租約因被告徐陳森妹已非適法之承租人，當無依耕地三七五減租條例第15條第1 項前段規定，得享有承租人之優先購買權，原告彭誠宏等8 人為此確認主張，核屬有據；但被告徐發龍部分，則因其就系爭耕地租約之租賃關係仍然存在，原告彭誠宏等8 人併為此主張，則屬無據。

六、綜上所述，兩造間就坐落桃園縣大園鄉○○○段000 地號土地所訂立桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約（承租面積1.6749公頃），被告徐陳森妹在如附圖所示編號Ｇ鐵皮屋（面積101 平方公尺），大量堆置冷氣機具，有不自任耕作情事，但其餘部分及被告徐發龍則無違反耕地三七五減租條例之規定。是被告徐陳森妹一部不自任耕作，然與被告徐發龍承租部分可資區分，故依同條例第16條第2 項規定，僅被告徐陳森妹與原告間就上述耕地之耕地三七五租賃關係不存在，原告與被告徐發龍間耕地租賃關係仍有效力。復因被告徐陳森妹已非上述耕地之承租人，自不得主張同條例第15條第1 項前段之優先購買權，原告彭誠宏等8 人為此確認主張，要屬有據；惟渠等併訴請確認被告徐發龍亦無優先購買權部分，委屬無據。從而，原告彭誠宏等8 人及國財署依耕地三七五減租條例第16條規定，訴請確認原告與被告徐陳森妹間，兩造間就上述耕地之耕地三七五租賃關係不存在，及原告彭誠宏等8 人請求確認被告徐陳森妹就上述耕地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許，即如主文第1項、第2項所示；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證、調查證據之聲請，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，核無調查之必要，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。