臺灣桃園地方法院102年度訴字第1712號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1712號

原告

藍元利

訴訟代理人

陳泓年律師

被告

黃金寶

被告

徐金榮

被告

黃玉嬌

被告

徐玉琴

被告

黃玉珠

被告

徐慧霓

兼上列1人

訴訟代理人

徐正宗

被告

徐敬詞

被告

戴蓉美

上列1人訴訟代理人

邱秀珠律師

複代理人

陳湘君律師

　　　　　　張鈐洋律師

上列當事人間請求履行買賣契約事件，於民國103 年12月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⑵請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時未列戴蓉美為被告，其聲明為：「㈠被告應將其所有桃園縣大園鄉○○段○○○段○00○0 ○00○0 地號土地所有權，移轉登記並點交予原告。㈡原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第4 頁反面），嗣於民國102 年11月18日撤回上開第2 項聲明（見本院卷第44頁），於102 年12月16日追加戴蓉美為被告，並追加、變更聲明如該日民事追加被告暨變更訴之聲明狀所載（見本院卷第58頁及反面、第59頁），嗣再變更聲明如現聲明所示（見本院卷第215 頁反面、第216 頁及反面）。核原告所為係基於同一基礎事實之請求，依上揭法律規定，應予准許。

二、本件被告黃金寶、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐慧霓、徐正宗、徐敬詞均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，此部分由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠其於86年6 月7 日與訴外人徐雲招簽立不動產買賣契約書，由原告買受徐雲招所有坐落桃園縣大園鄉○○段○○○段00○00地號建地，因原告係經營建設公司，為求土地方整好利用，復於同年6 月21日與徐雲招簽立買賣契約書（下稱系爭契約），買受其所有坐落上開地號建地旁之桃園縣大園鄉○○段○○○段00○0 ○00地號土地（下簡稱15之6 、16地號土地）之部分土地，然當時囿於法規之限制，農地無法過戶，原告為避免徐雲招藉故不履行契約，雙方乃於系爭契約第4 條、第5 條分別明文約定：「移轉登記前乙方（即徐雲招）應本誠信原則無其他任何條件給予永久使用，日後不論其所有權人變更何人及乙方之繼承人，乙方應盡告知責任」、「本土地因移轉登記受限於土地法限制，無法分割，雙方同意來日本土地不受土地法限制可自由分割，再移轉登記甲方（即原告）或甲方指定之第三人，乙方不得異議並應提供必要文件及用印辦理各項手續」，而原告所買受之上開15之6、16地號之部分土地已因地籍重整緣故而分別編為同小段16之7 、16之9 地號土地（下稱系爭2 筆土地）。

㈡嗣徐雲招於101 年8 月逝世，系爭2 筆土地已由其繼承人即被告黃金寶、徐金榮、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐慧霓、徐正宗、徐敬詞辦理繼承登記，惟經原告催告其等辦理所有權移轉登記，被告均拒不履行。被告徐敬詞、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、黃金寶等5 人（下稱徐敬詞等5 人）更將原登記於其等名下之系爭2 筆土地之應有部分，出售並移轉登記予被告戴蓉美，而依徐敬詞等5 人之薪資及財產狀況，被告戴蓉美買受系爭2 筆土地應有部分已減損徐敬詞等5 人之資力，被告戴蓉美與徐敬詞等5 人間之買賣移轉行為已侵害債權人即原告之權利。爰依買賣契約及民法第244 條之規定提起本件訴訟，請求判決如聲明所示。

㈢對被告戴蓉美抗辯所為之陳述：

⒈被告戴蓉美抗辯原告之請求權已罹於時效云云，惟現行農業發展條例第16條規定分別於89年1 月26日及92年2 月7 日修正，即農地得有條件小面積分割係始於89年1 月26日，原告於102 年10月16日提起本件訴訟，請求權並未罹於時效。

⒉被告戴蓉美稱原告與徐雲招間之系爭契約無效，不得本於該無效契約為請求云云。惟：

⑴最高法院102 年度台上字第2120號判決、台灣高等法院100年度重上字第674 號判決意旨表示：「私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人既以能自耕者為限，則承買人當時如係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期不能情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段規定為無效」，「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。又土地法第30條，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為，則不在限制之列。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，若有民法第246 條第1 項但書之情形，其契約仍為有效」。顯見原告與徐雲招簽訂系爭契約時，就農地受限土地法規定無法小面積分割，及農地承受人應具有自耕農身分等情節已有明文之約定，包括待土地可小面積分割時再行分割，及將土地登記與原告指定具有自耕農身分之第三人。是系爭契約既已明文約定其他預期不能情形除去後為給付及承買人指定登記與第三人，系爭契約即屬有效。

⑵又按「以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246 條第1 項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求」（見最高法院70年台上字第4537號判例要旨）。參酌該判例意旨及系爭契約第5 條之約定可知，系爭契約已明確約定有預期於不能之情形除去後始為給付，且因土地法第30條之規定已刪除，亦即不能之情形已除去，原告當得依據系爭契約請求被告為給付，故系爭契約未違反土地法第30條之規定，而為有效。

⒊被告戴蓉美又稱：縱認其購買系爭2 筆土地之應有部分已損害原告之權利，然僅有害於原告請求給付特定物之債權，原告亦不得撤銷云云。惟：

⑴最高法院96年度台上字第2714號判決意旨謂：「88年增訂民法第244 條第3 項之規定，乃係基於債務人之全部財產為全體債權人之總擔保，債權人應於債權之共同擔保減少，致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權，即撤銷權之規定，旨在保障全體債權人之利益為目的。此觀之其修法意旨自明。準此，於給付特定物為標的債權（特定債權）之履行被侵害，而得轉換為損害賠償之債，倘債務人之資力不足賠償損害時，仍屬債權之共同擔保減少而害及全體債權人之利益，債權人自得行使民法第244 條之撤銷權」。

⑵被告戴蓉美辯稱其與徐敬詞等5 人間所為之買賣及移轉登記行為並未損及原告之債權，惟其等如主張資力仍足給付對於原告之損害賠償，則就此有利之主張，依民事訴訟法舉證責任之分配，被告應負舉證之責。

⑶依證人江浩銘證稱被告至遲於成立系爭契約之時，早已知悉原告就系爭2 筆土地存有權利，則被告對系爭契約存在知之甚明，竟為取得不屬其等之經濟上利益簽立系爭契約，縱其交易金額符合市場行情，亦難稱無惡意。

⒋被告戴蓉美主張原告無自耕農身分，系爭契約應為無效云云，並無理由：

⑴依最高法院88年度台上字第58號判決意旨：「64年7 月24日修正前之土地法第30條規定：『私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限』，故私有農地之買受人於買受時有自耕能力，或承受後能自耕者，其買賣契約為有效，至其買受之動機為何及買受後是否從事耕作使用，並不影響買賣契約之效力。農地承受人承受農地後能否自耕，乃承受人於承受後有無自耕能力之問題，至承受農地後有無自耕，則屬承受後有無從事自行耕作之問題」，及同院85年度台上字第418 號判決要旨謂：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1 、2 項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外，依同條第1 項前段之規定，其契約應屬無效。承買人雖係無自耕能力人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約之標的，即難認其契約無效」。

⑵又按修法前農業發展條例第30條規定，係認承受人能自任耕作者，私有農地所有權之移轉即屬有效，與買受人是否具有自耕農身分無涉。原告雖無自耕農之身分，惟並非無自耕能力，且於買受15之6 、16地號土地時即已約定如日後法規無限制時，再行移轉於具有自耕能力之人，於承受系爭土地後亦能自耕於該土地上，是系爭契約當屬有效。

⑶再按「土地法第30條之所謂能自耕，不僅指能任耕作者而言，凡為維持一家生活而能直接經營耕作者亦包含在內。此就同法第6 條所定自耕之意義對照觀之甚明」（見最高法院39年台上字第585 號判例要旨）。是土地法第30條規定能自耕者，係指實際上是否能從事耕作之謂，且耕作之目的亦無限制，即使係維持一家生活者亦屬之。原告雖不具有自耕農之身分，但具有土地法第30條所規定之自耕能力，蓋原告為維持一家溫飽，除從事泥作外，於工閒時與配偶共同從事耕作以增加家庭收入，維持全家之生計，原告配偶亦具有自耕農身分，是原告不僅能耕作，為維持一家生活而直接經營耕作，並於居家附近開闢農田、菜田，自種蔬果，非無自耕能力。

⑷至被告所舉最高法院64年台上字第1352號判決前雖選為判例見解，惟此判決業經最高法院90年度第3 次民事庭會議決議不再援用，況原告於上開規定刪除前，並未請求出賣人移轉土地所有權予原告或原告指定之人承受，難認有違反刪除前土地法第30條之規定。

⒌被告戴蓉美以15之6 、16地號土地不得分割為由，主張系爭契約無效亦無理由：

⑴按最高法院69年台上字第1943號判決意旨：「兩造所訂買賣契約之標的物，為系爭玉里段36號耕地之一部分，有違農業發展條例第22條禁止細分之強行規定，以致給付不能，但系爭土地現已編為『都市土地』，兩造所訂買賣契約第6 條定明日後可能分割時，由上訴人申請辦理分割並辦理產權移轉登記，足見兩造於訂約時預期於不能分割及移轉情形除去後，為分割及移轉登記，依民法第246 條第1 項但書規定，本件買賣契約仍屬有效」。

⑵又系爭契約第3 條：「本買賣土地標示受限於土地法限制無法分割，雙方同意買賣本土地標示之所有權及永久使用權」，及上開第5 條之約定，原告與徐雲招於訂約時即已預期於不能分割及移轉情形除去後，再為分割及移轉登記，是系爭契約依民法第246 條第1 項但書規定，仍屬有效。

㈣並聲明：

⒈被告徐金榮應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⒉被告徐慧霓應將其所有系爭2 筆土地所有權各14分之1 移轉登記予原告。

⒊被告徐正宗應將其所有系爭2 筆土地所有權各14分之1 移轉登記予原告。

⒋被告戴蓉美、黃金寶應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1，於102 年10月28日收件字號102 年蘆資字第262200號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃金寶應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⒌被告戴蓉美、黃玉嬌應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250890號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃玉嬌應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⒍被告戴蓉美、徐玉琴應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250890號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告徐玉琴應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⒎被告戴蓉美、黃玉珠應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250870號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃玉珠應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⒏被告戴蓉美、徐敬詞應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1，於102 年10月7 日收件字號102 年蘆資字第241980號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告徐敬詞應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

二、被告戴蓉美則抗辯：

㈠原告與徐雲招間就系爭15之6 及16地號土地特定位置之買賣契約雖屬真正，然該契約違反當時不得移轉於無自耕能力人之規定，係屬自始給付不能，故買賣契約無效：

⒈按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，89年1 月6 日修正前之土地法第30條定有明文；又「土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段之規定，其契約為無效」（見最高法院64年台上字第1352號判例要旨）。原告為建商，並已曾自承無自耕能力，其向徐雲招買受15之6 、16地號土地之特定部分違反當時農地不得移轉於無自耕能力人之規定，買賣契約因自始客觀給付不能而無效。

⒉而上開判例雖經最高法院90年度第3 次民事庭會議決議不再援用，然該決議之附註記載「土地法第30條已於89年1 月公布刪除」，亦即該決議係因土地法第30條業經刪除，則前開判例對於該法條刪除後新發生之事實已無援用餘地，但對於刪除前已發生之事實仍得援用，故原告主張前開判例已經決議不再援用，本件應不受該判例拘束云云並不足取。

⒊至原告與徐雲招就系爭契約第3 至5 條之約定，係指89年1月4 日修正前之農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，原告買受之土地為農地，依當時規定不得分割而無法移轉該特定買受位置取得所有權，故原告與徐雲招方特別約定於該法令規定得分割時，再行分割移轉原告買受之特定部分，然此與被告主張原告無自耕能力而買受農地，乃不同之問題，該買賣契約縱令有約定依法得分割後再行移轉登記，而不因土地得否分割影響買賣契約之效力，然該契約並無約定於原告於取得自耕能力後再行移轉，亦未約定待法令修正為不具自耕能力而得移轉取得農地時，再行移轉等情，是原告與徐雲招之買賣契約因原告無自耕能力而自始無效，且無民法246 條第1 項但書之適用。

⒋另原告所提最高法院102 年度台上字第2120號及台灣高等法院100 年度重上字第674 號判決，並不得作為認定其與徐雲招間之買賣為有效之依據，況原告迄今並未舉證證明其與徐雲招間就15之6 及16地號農地特定部分之買賣契約係符合民法第246 條第1 項但書之情形。

⒌由原告所引最高法院88年度台上字第58號判決意旨可知，原告於86年間買受15之6 及16地號土地時並無自耕能力，是其與徐雲招之買賣契約即屬違反強制規定而自始無效，不因原告於簽約後未立即請求履行移轉登記，且其後法律修改而改變系爭契約已無效之事實。原告以其於土地法第30條規定刪除前並未請求出賣人移轉土地所有權，難認有違反刪除前之規定云云，自不足取。

㈡縱令原告與徐雲招間之系爭契約為有效，原告仍不得主張民法第244 條之撤銷權：

⒈民法第244 條第3 項規定：「債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前2 項之規定」，亦即債權人對債務人之債權如係以給付特定物為標的，債權人不得撤銷債務人之有償或無償行為，本件暫不論徐敬詞等5 人將土地應有部分出賣予被告戴蓉美之行為並未導致徐敬詞等5 人之資力減少，原告對徐雲招繼承人之債權乃請求移轉登記15之6 、16地號土地特定位置之債權，係以給付特定物為標的之債權，依前開規定，原告自不得主張民法第244 條第2 項之撤銷權。

⒉按88年4 月2 日修正之民法第244 條第3 項，增訂「僅有害於以給付特定物為標的之債權」者，亦不適用該條第1 、2項撤銷權之規定，其立法理由在於「撤銷權以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設」，故以給付特定物為標的之債權人不得行使撤銷權，與債務人之行為是否導致資力不足無關，況徐敬詞等5 人之行為並未導致資力減少，原告所引最高法院96年台上字第2714號判決見解不足採取。

㈢被告戴蓉美買受系爭2 筆土地應有部分並未減損徐敬詞等5人之資力，原告亦不得主張民法第244 條第2 項之撤銷權：

⒈按「債務人出賣其財產，非必生減少資力之結果，苟其出賣財產已獲得相當對價，一方面減少其財產，一方面取得其請求支付價金之權利，即難謂係詐害債權之行。而依民法第244 條第2 項行使撤銷權，必須債權人於債務人之行為有害及其債權時，始得為之」（見最高法院75年台上字第619 號判決要旨）。被告戴蓉美各以市價新台幣925 萬元向徐敬詞等5 人買受系爭2 筆土地之應有部分並支付價金完畢，並無所謂使徐敬詞等5 人資力不足之情事可言，倘徐敬詞等5 人於取得價金後花用完畢或脫產而致資力受損，乃另一行為，亦非因出賣予被告戴蓉美此一行為所致，故縱令依原告援引最高法院96年台上字第2714號判決之見解，仍須以債務人出售土地應有部分導致資力不足為債權人行使撤銷權之前提，本件既無上開所指資力不足情事，原告自無撤銷權可得行使。況依徐敬詞等5 人薪資及財產狀況，倘原告請求回復原狀或損害賠償，徐敬詞等5 人之資力仍足因應，原告主張撤銷權顯無理由。

⒉又民法第244 條第2 項規定：「債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之」，此所謂受益人亦知其情事者，並非僅指受益人知悉債務人與債權人間有債權債務關係存在，且必須受益人知悉該有償行為致生損害於債權人者，始足當之。

⒊被告戴蓉美與徐敬詞等5 人之買賣行為，除客觀上並無生損害原告之債權外，更無被告戴蓉美於買賣時主觀上知悉有害於原告之債權可言，從而，本件並無民法第244 條第2 項規定之適用至明。則原告主張被告戴蓉美買受上開土地應有部分時知悉原告與徐雲招有簽訂買賣契約即係有惡意云云，顯係誤解第244 條第2 項規定，不足採取。

⒋又一物兩賣並非法所不許，仍屬合法之交易行為，且依債權相對性與平等性原則，賣方若對買受在後者先為履行，後買者仍可合法取得物權等履約利益，此時先買者之救濟手段係為向賣方主張損害賠償，此為買賣未完全履行完畢前之正常風險。原告係建商，其向徐雲招買受15之6 、16地號土地特定部分係供青埔花墅社區使用，然該土地為農地，原告買受農地供社區使用應係為節省成本之故，此舉並不符合相關法令之規定。

㈣原告並無自耕能力：

⒈法律上所謂之「能力」，例如權利能力、行為能力、當事人能力、訴訟能力、證據能力等，與民間俗稱之「能力」，例如工作能力意思不同。法律上所謂之「能力」，較像民間所謂之資格、地位，而原告所引最高法院79年度台上字第2241號判決意旨，係指承受農地時必須具備一定之條件與資格，亦即須符合法令得申請取得自耕能力證明書者，且事實上能從事農地之勞力耕作，原告乃係誤以在體力上能耕作者即係有自耕能力。

⒉按最高法院71年台上字第2841號判例要旨謂：「『承租人應自任耕作』者，應包括其家屬在內，係指耕地三七五減租條例第16條第1 項所稱之『承租人應自任耕作』者而言，土地法第30條第1 項上段所定：『私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限』，則係指承受人本人而言」。縱令原告之配偶具有自耕農身分，依前開判例意旨，與原告有無自耕能力無涉，原告無自耕能力，買賣契約即無效，不因其配偶有自耕能力致買賣契約有效，原告謂其配偶具有自耕農身分，故不違反土地法之相關規定云云，顯有誤會。

⒊至原告以系爭契約第5 條之約定即係與原地主約定，由原告指定登記有自耕能力之第三人乙節，查該約定所指之第三人，係指原告出售房屋暨基地之對象（特定社區住戶），而非指原告之配偶，且該條約定係指待土地依法得分割時，其再要求原地主將分割後之土地移轉登記予原告或向原告買受房屋並使用房地之人，完全未涉及自耕能力之問題，原告所述曲解文字，自不足採。

⒋又大法官會議釋字第379 號理由書謂：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，係憲法第143 條第4 項所揭櫫之國家土地政策；土地法第30條第1 項前段規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，第2 項復規定，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，即屬首開憲法原則之體現。地政機關受理農地所有權移轉登記之申請，依土地登記規則第82條第1 項第1 款前段之規定，係憑申請人戶籍所在地之鄉（鎮、市、區）公所核發自耕能力證明書為認定承受人具有自耕能力之依據。…按土地法第30條第1 項前段規定私有農地所有權移轉登記之承受人以能自耕者為限，本係基於國家土地政策，即公共利益之維護而為之限制，私有農地承受人有無自耕能力，係由核發自耕能力證明書之機關認定…」。故承受人是否有自耕能力，係以申請人所在地之鄉（鎮、市、區）公所核發之自耕能力證明書為認定依據。

⒌再按「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第5 條第1項第2 、3 款，及第8 條第1 項第2 、3 款分別就申請核發自耕能力證明書之條件及資格有所規定。原告與徐雲招訂立買賣契約時並非現耕農民，且係從事農耕以外之工作，又其當時之現耕地及住所必須與承受農地在同一直轄市、縣（市）或毗鄰鄉（鎮、市、區），原告並不符合前開條件，故並無自耕能力。

⒍至原告主張：其為維持一家溫飽，於工閒時與配偶從事耕作以增加家庭收入而維持全家生計，係直接經營耕作者，並於居家附近開闢農田、菜田，自種蔬果云云，被告否認其真實性，且不論是否真實，尚與認定原告即有自耕能力有間。

㈤並聲明：如主文所示。

三、被告徐金榮、黃玉珠、徐正宗、徐慧霓則抗辯：

㈠原告之請求權已罹於時效而消滅。被告徐金榮就系爭契約為真正不爭執。

㈡均聲明：如主文所示。

四、被告黃金寶、黃玉嬌、徐玉琴、徐敬詞部分：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、兩造不爭執之事項如下：

㈠原告與徐雲招於86年6 月21日簽訂系爭契約，由原告向徐雲招買受15之6 、16地號之部分土地（即本院卷第18頁斜線所標示之位置），而該二部分之土地即為本件16之7 、16之9地號土地之全部（立約時15之6 地號之部分土地現即為本件16之9 地號土地，立約時16地號之部分土地現即為本件16之7 地號土地。見本院卷第244 頁反面原告陳述，及第273 頁桃園縣蘆竹地政事務所函）。

㈡徐雲招去世後，上開土地先由被告黃金寶、徐金榮、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐慧霓、徐正宗、徐敬詞辦理繼承登記，其中被告黃金寶、徐金榮、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐敬詞應有部分各為7 分之1 ，被告徐慧霓、徐正宗應有部分各為14分之1 （見本院卷第21至24頁之土地登記第二類謄本）。目前被告徐金榮之應有部分為7 分之1 ，被告徐慧霓、徐正宗之應有部分各為14分之1 ，被告戴蓉美之應有部分則為7 分之5 （見本院卷第97至100 頁之土地登記第二類謄本）。

㈢被告戴蓉美與其餘被告間就系爭土地之移轉情形如下：

⒈102 年8 月2 日與被告徐敬詞簽訂土地買賣契約書，被告徐敬詞並於102 年10月7 日將系爭2 筆土地之應有部分各7 分之1 移轉登記予被告戴蓉美（見本院卷第135 頁之土地買賣契約書）。

⒉102 年8 月10日與被告黃玉嬌簽訂土地買賣契約書，被告黃玉嬌並於102 年10月21日將系爭2 筆土地之應有部分各7 分之1 移轉登記予被告戴蓉美（見本院卷第142 頁之土地買賣契約書）。

⒊102 年9 月10日與被告徐玉琴、黃玉珠簽訂土地買賣契約書，被告徐玉琴、黃玉珠並於102 年10月21日分別將系爭2 筆土地之應有部分各7 分之1 移轉登記予被告戴蓉美（見本院卷第150 、157 頁之土地買賣契約書）。

⒋102 年10月17日與被告黃金寶簽訂土地買賣契約書，被告黃金寶並於102 年10月28日將系爭2 筆土地之應有部分各7 分之1 移轉登記予被告戴蓉美（見本院卷第167 頁之土地買賣契約書）。

㈣被告戴蓉美已給付上開土地之買賣價金各925 萬元予被告徐敬詞、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、黃金寶（見本院卷第176至181 頁之付款支票）。

六、本件爭點如下：

㈠系爭買賣契約是否有效？

㈡如買賣契約有效，則原告請求被告徐金榮、徐慧霓、徐正宗為所有權移轉登記，有無理由？

㈢如買賣契約有效，則原告併依據民法第244 條之規定，請求被告黃金寶、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐敬詞、戴蓉美塗銷相互間之所有權移轉登記後，再將所有權移轉登記予原告有無理由？

㈣原告之請求權是否已罹於時效？

七、得心證之理由：

㈠就「系爭買賣契約是否有效」乙節，經審認系爭買賣契約為無效：

⒈原告主張：其於買受系爭2 筆土地當時囿於農地不能分割之法規限制，無法辦理分割並移轉所有權，乃於系爭契約第4條、第5 條就日後分割及移轉予有自耕能力之人有所約定，又原告當時即為有自耕能力之人，系爭契約並未違反土地法第30條之規定，亦符合民法第246 條第1 項但書之情形而為有效等語。

⒉被告則抗辯：依89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條規定，農地之承受人以能自耕者為限，又依農業發展條例之規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有，原告當時並無自耕能力，且係買受土地之特定部分，買受後係為供建地之住戶使用，系爭契約因違反農地承受人以能自耕者為限之規定而無效，亦無民法第246 條第1 項但書之情形等語。

⒊按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條定有明文（嗣後已刪除此條文）。又按「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，89年1 月26日修正前之農業發展條例第30條前段亦有規定。上開條文之立法目的，在於防止農地細分，用收農地使用上更大之效用，故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在條文禁止之列。又依89年1 月26日修正前之農業發展條例第3 條第11款規定：「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」（嗣後已修正此第3 條第11款之內容）。

⒋又民法第246 條第1 項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」。而「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效」，有最高法院73年度第5 次民事庭會議決議可參，而此最高法院決議雖於92年5 月13日經最高法院92年度第8 次民事庭會議決議因土地法第30條已刪除而不再供參考，惟本件相關買賣契約均係於89年1 月26日前訂立，故其等之效力仍應依行為時法律即刪除前之上開土地法第30條等之規定，是前開最高法院決議自仍有適用。

⒌查本件16之7 、16之9 地號土地之地目均為田，使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地（見本院卷第21至24頁之土地登記第二類謄本），依前揭規定，均屬農地及耕地，是就其所有權之移轉及分割自應受89年1 月26日修正刪除前土地法第30條及農業發展條例規定之限制。經查：

⑴原告與訴外人徐雲招訂立系爭買賣契約時，原告之國民身分證上並未登記職業為「自耕農」，原告亦自始未曾取得自耕能力證明書，此為兩造所不爭執。原告係主張：其雖無自耕農身分，惟訂約當時具有土地法第30條所規定之自耕能力，因原告為維持一家溫飽，除從事泥作外，於工閒時與配偶共同從事耕作以增加家庭收入，維持全家生計，原告配偶具有自耕農身分，原告不僅為維持一家生活而直接經營耕作，並於居家附近開闢農田、菜田，自種蔬果等語，然此為被告戴蓉美所否認，原告自須就其有自耕能力乙節負舉證之責。

⑵按「所謂自耕能力，係指承受系爭農地而得確實從事該土地之勞力耕作而言，此與國民身分證上是否登記職業為『自耕農』，無其必然關係」（見最高法院79年度台上字第2241號判決意旨）。而「修正前土地法第30條所謂承受人以能自耕者為限，係指承受人於承受時主觀上有自任耕作之能力，客觀上就承受之農地又能自任耕作者而言。承受人固得以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書，證明其承受時有自耕之能力，然並非以此為唯一之方法，倘承受人能以其他方法證明其有自耕之能力者，要非法所不許。換言之，農地承受人能否自任耕作所承受之農地，係屬事實認定問題，其立證方法，非以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書為惟一之證據，即令已取得自耕能力證明書，法院仍應就各具體案件，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，就其是否具有自耕能力而為實體之認定」（見最高法院87年度台上字第910 號判決要旨）。又「土地法第30條第1 項上段所定：『私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限』，則係指承受人本人而言」（見最高法院71年台上字第2841號判例要旨）。

⑶又查，內政部所訂定之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」（業於89年2 月18日廢止），其中第8 條第1 項第2、3 款雖規定：「申請核發證明書之承受農地，應符合左列規定：⑵承受農地與申請人之住所應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內。其住所並應經戶籍登記6 個月以上。⑶承受農地與申請人之現耕農地應在同一直轄市、縣（市）或不同直轄市、縣（市）毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內」，然依上開最高法院裁判要旨所示，此等規定即非作為認定農地承買人有無自耕能力之唯一標準，故原告訂立系爭契約當時，其住所、承受之系爭土地等是否符合上開地域之限制，亦可不論。是被告抗辯：原告並不符合上開注意事項規定之要件，故即無自耕能力云云並非可採。

⑷再查，本件原告就其所主張：原告於訂約當時為維持一家溫飽，除從事泥作外，於工閒時與配偶共同從事耕作以增加家庭收入，維持全家生計，原告不僅為維持一家生活而直接經營耕作，並於居家附近開闢農田、菜田，自種蔬果乙節並未為任何舉證。再就原告於起訴狀已陳述：其當時係先買受15之17地號之建地，因經營建設公司，為求土地方整好利用，後續又買系爭2 筆土地等情（見本院卷第4 頁反面），及表示：原告一直都沒有自耕農身分等語（見本院卷第81頁反面），於嗣後始陳稱：原告於86年當時係從事泥作工程，工閒時與家人種植蔬菜自行食用，有餘者再行販售，後來才經營建設公司，在購買建地及系爭土地時，係因為維持生計之必要，而有實際耕種之行為，原告購買系爭土地及建地非以自己所有之財產，而係向他人借貸購買，希能因此獲利改善家計等情（見本院卷第297 頁反面），惟其嗣後之陳述與其起訴時所述已大有差異，其亦未證明嗣後之陳述始與事實相符。又原告於訂立系爭契約時所買入之15之17地號建地價金高達4266萬餘元，有該建地之買賣契約在卷足稽（見本院卷第7 頁），是原告指其於當時因為維持生計之必要，而有實際耕種之行為，係為維持一家生活而直接經營耕作云云，應非真正，故原告於訂約當時係無自耕能力乙節堪以認定。

⒍復查，依系爭買賣契約之內容（見本院卷第15頁），並未明白約定由買受人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定俟系爭土地變為非農地時始為移轉登記，或在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記。原告雖主張：契約第5 條已就此有所約定，依民法第246 條第1 項但書之情形，契約仍屬有效云云。然觀契約第5 條前段係約定：「本土地因移轉登記受限於土地法限制，無法分割，雙方同意來日本土地不受土地法限制可自由分割，再移轉登記甲方（即原告）或甲方指定之第三人，乙方不得異議並應提供必要文件及用印辦理各項手續」，並非上述所指由買受人指定登記與任何有自耕能力之第三人等各種情形之約定。故依前揭說明，原告就系爭2 筆土地之買賣即係以不能之給付為契約標的，依民法第264 條第1 項前段規定，此買賣契約應屬無效，即使嗣後法令已刪除農地之承受人以能自耕者為限之規定，亦無法使原無效之契約變為有效之契約。

⒎另查，本件原告係向徐雲招買受當時15之6 、16地號之特定位置之部分土地已如前述，即原告所買受之標的非當時15之6 、16地號土地之所有權全部，而係其中特定部分之所有權，使農地為共有，本係違反上開土地法及農業發展條例之規定而應屬無效。然因系爭契約第5 條前段已約定：「本土地因移轉登記受限於土地法限制，無法分割，雙方同意來日本土地不受土地法限制可自由分割，再移轉登記甲方（即原告）或甲方指定之第三人，乙方不得異議並應提供必要文件及用印辦理各項手續」，已約定「俟土地可以分割及為所有權移轉登記時，始辦理分割及所有權移轉登記」之意，即雙方於訂約時已有「於不能分割、移轉之情形除去後再為分割移轉」之約定，是雖因違反上開土地法及農業發展條例所定農地不得細分之強行規定，但因締結契約時雙方已預期於不能之情形除去後方為給付，故依民法第246 條第1 項但書之規定，買賣契約就此部分而言為有效。是原告主張：就契約違反耕地不得分割及移轉為共有之部分，系爭契約為有效乙節係屬有據。惟因系爭契約已有前述無效之情形，故此部分即附此敘明。

⒏綜上，被告戴蓉美抗辯：系爭買賣契約因違反農地之承受人以能自耕者為限之規定而無效乙節為有理由。

㈡又本件買賣契約為無效乙節既經認定如上，則原告依據無效之買賣契約請求被告徐金榮、徐慧霓、徐正宗為所有權移轉登記，併依據民法第244 條之規定，請求被告黃金寶、黃玉嬌、徐玉琴、黃玉珠、徐敬詞、戴蓉美塗銷相互間之所有權移轉登記後，再將所有權移轉登記予原告，自不應准許。另就「原告之請求權是否已罹於時效」之爭點本院亦不再審究。

八、從而，原告依據買賣契約、民法第244 條之規定，請求：⑴被告徐金榮應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。⑵被告徐慧霓應將其所有系爭2 筆土地所有權各14分之1 移轉登記予原告。⑶被告徐正宗應將其所有系爭2 筆土地所有權各14分之1 移轉登記予原告。⑷被告戴蓉美、黃金寶應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1 ，於102 年10月28日收件字號102 年蘆資字第262200號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃金寶應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。⑸被告戴蓉美、黃玉嬌應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1 ，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250890號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃玉嬌應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。⑹被告戴蓉美、徐玉琴應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1 ，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250890號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告徐玉琴應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。

⑺被告戴蓉美、黃玉珠應將系爭2 筆土地權利範圍各7 分之1 ，於102 年10月21日收件字號102 年蘆資字第250870號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告黃玉珠應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告。⑻被告戴蓉美、徐敬詞應將系爭2 筆土地權利範圍各7分之1 ，於102 年10月7 日收件字號102 年蘆資字第241980號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷後，被告徐敬詞應將其所有系爭2 筆土地所有權各7 分之1 移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。