臺灣桃園地方法院105年度訴字第1111號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1111號

原告

黃懷厚

訴訟代理人

鄧湘全律師

訴訟代理人

陳虹均律師

被告

總瑩建設股份有限公司

法定代理人

張廖貴裕

被告

楊碧玲

共同訴訟代理人

邱華南律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之；又被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第24條、第25條定有明文。本件係因兩造間所簽立之「透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）、「透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）及停車位買賣（下稱系爭停車位契約）涉訟，而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項分別就系爭房屋契約與系爭土地契約（下合稱系爭房地契約）涉訟合意由本院管轄，就系爭停車位契約部分，被告則未抗辯本院無管轄權而為本案言詞辯論，揆諸首揭規定，本院自均有管轄權。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：「㈠被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）應給付原告新臺幣（下同）509 萬2,620 元，及其中297 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及其中183 萬7,500 元自105 年5 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告楊碧玲應給付原告509 萬2,620 元，及其中297 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及其中183 萬7,500 元自105年5 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢前二項聲明，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於105 年11月1 日具狀變更聲明如後述，其關於利息起算日、利率之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠伊於103 年5 月10日分別與被告總瑩公司、被告楊碧玲簽立爭房屋契約及系爭土地契約，於同日另與被告二人簽立系爭停車位契約，購買湯城世紀建案坐落於桃園市○○區○○段0 地號土地，及其上庚區編號E 棟5 號之房屋，暨甲區地下1 樓編號X80 之停車位，買賣總價金為1,225 萬元，伊已依約分別於附表1 所示之時間繳納各期款項，共計297 萬元。依系爭房屋契約第10條第1 、2 項及第21條第1 項分別約定，被告總瑩公司應於104 年10月19日完成主建物附屬建物及使用執照之必要措施，並取得使用執照，如逾期未完工，伊除得解除契約外，每逾1 日，被告應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予伊，並賠償房地總價款15％計算之違約金。詎被告總瑩公司並未如期取得使用執照，已影響伊對於房屋之使用計畫，另依照系爭房屋契約第22條、系爭土地契約第12條第1 項約定，系爭房地契約具連帶不可分性而應共同履行及解除，又系爭停車位契約屬無獨立產權之權利法定車位，顯附屬於主約即系爭房屋及土地契約之下而為附約，伊自得依約解除系爭房地契約及停車位契約，而被告二人對伊所負債務應屬不真正連帶債務。嗣伊於105 年4 月27日寄發存信函予被告等，該存證信函於同年月29日送達予被告總瑩公司、於同年月28日送達予被告楊碧玲。爰依民法第179 條、第259 條第2 款規定、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定、系爭房地契約等法律關係，請求被告二人賠償如下之損害：

1.已付價金297 萬元：被告總瑩公司未依系爭房屋契約第10條規定於104 年10月19日完工，且伊已解除系爭房地及停車位契約，被告二人自應返還伊已付價金297 萬元。

2.違約金183 萬7,500 元：依系爭房屋契約第21條第1 項、系爭土地契約第8 條之約定，契約經買方解除後，賣方應將買方已繳之價金退還買方，並應同時賠償房地總價款15％之違約金。本件預售屋房地總價金為1,225 萬元，故被告2 人應賠償伊183 萬7,500 元。

3.遲延利息28萬5,120 元：依系爭房屋契約第10條第2 項約定，逾期完工每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息，自契約約定應完工之日即104 年10月19日至伊於105 年4 月28日解除系爭房地及停車位契約之日止，被告總瑩公司逾期達619 日，伊已繳價金297 萬計算，被告二人應給付伊遲延利息28萬5,120 元。

㈡並聲明：

1.被告總瑩公司應給付給原告509 萬2,620 元，及其中297 萬元各如附表1 所示之利息，及其中183 萬7,500 元自105 年5 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

2.被告楊碧玲應給付給原告509 萬2,620 元，及其中297 萬元各如附表1 所示之利息，及其中183 萬7,500 元自105 年5月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

3.前二項聲明，如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內免其給付義務。

4.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告等則均以：本件買賣契約包含系爭房地契約及系爭停車位契約等3 個獨立契約，原告繳納之297 萬價款元當中，土地款為266 萬元、停車位款為31萬元，房屋款則未繳納。就原告請求返還已付價金部分，系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12條第1 項所約定「連帶不可分性應共同履行」，僅是指履行時必需要連帶，與任一契約解約後，有關回復原狀、不當得利以及違約金賠償等問題，被告間是否連帶賠償責任無涉，被告否認本件有不真正連帶債務之適用，若認原告主張解除系爭房地有理由，僅得向被告楊碧玲請求返還266 萬元土地款，至於系爭停車位契約是否業經原告合法解除，則尚有疑義。另就違約金請求部分，系爭房屋契約第21條第1 項關於違約金之計算方式係約定以房屋總價款15％計算，原告所給付之價金為土地及停車位款項，已如上述，被告總瑩公司自無須賠償原告違約金，縱認被告總瑩公司應負賠償違約金之責，亦應以預售房屋價款占預售房地總產價款之比例計算始為公允，且本件違約金之性質係屬損害預定性之違約金，而原告已繳納之土地價金僅為266 萬元，卻主張高達183 萬7,500 元之違約金，已達本金69％，況被告收取原告給付之價金亦全部用於起造建物，並無因此受有任何額外利益，是原告請求之違約金顯屬過高，應予酌減。末就遲延利息部分，原告將已繳納之車位款計入遲延利息之計算，已與系爭房屋契約第10條第2 項之約定不符，遲延期間計算亦有違誤，且系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1 項關於遲延利息及違約金之約定，係擇一關係而非累積關係，無法同時主張，本件原告就二者併為請求，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於103 年5 月10日分別與被告總瑩公司、被告楊碧玲簽立爭房屋契約及系爭土地契約，於同日另與被告二人簽立系爭停車位契約，購買湯城世紀建案坐落於桃園市○○區○○段0 地號土地，及其上庚區編號E 棟5 號之房屋，暨甲區地下1 樓編號X80 之停車位，買賣總價金為1,225 萬元（其中房屋價款為448 萬元、土地價款為672 萬元、停車位價款為105 萬元），原告已依約分別於附表1 所示之時間繳納各期款項，共計297 萬元，兩造約定被告總瑩公司應於104 年10月19日完成建物附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，然被告總瑩公司未如期完工並取得使用執照，原告遂於105 年4 月27日分別寄發解約存證信函予被告二人，系爭房地契約於105 年4 月29日已合法解除等情，業據其提出與所述相符之系爭房地及停車位契約書、存證信函、繳款證明單等件為證（見本院卷第12-32 頁、第44-45 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。原告復主張系爭停車位契約業已合法解除，另被告應返還原告已付價金、違約金及遲延利息一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠系爭停車位契約是否經原告合法解除？㈡原告請求被告給付已付價金、違約金及遲延利息，是否有理由？數額若干？茲分述如下。

四、系爭停車位契約是否經原告合法解除？

㈠按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2665號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。

㈡經查，系爭房地契約及系爭停車位契約係原告於103 年5 月10日分別與被告總瑩公司、被告楊碧玲及被告二人簽立，其交易真意應希冀購買湯城世紀建案後得於該處居住生活，另購買停車位供車輛停泊，以省去日常尋找車位停放之勞煩，便利住家及生活機能，在交易習慣上，土地、房屋、停車位之履行應具有不可分離性，此觀諸系爭房屋契約第22條第1項、系爭土地契約第12條第1 項將本件土地、房屋標的視為「不可分性應共同履行」之標的自明，停車位標的解釋上應同此理，否則，原告所購買之停車位乃位於湯城世紀建案基地分區之甲區，而購買之房地則位於該建案基地分區之庚區，殊難想像原告於解除系爭房地契約後，位於同建案基地之停車位對其有何使用上之經濟性及便利性，另參諸系爭停車位契約記載，汽車車位面積係屬於建物萬分比之權利法定車位，在在顯示原告所購買之土地、房屋及停車位具有使用上及履行上之依存關係。是原告既因被告總瑩公司未依約定時間取得使用執照而合法解除系爭房地契約，則原告於存證信函中併就系爭停車位契約對被告為解除契約之意思表示（見本院卷第33頁），於法自屬有據，被告執前詞置辯，委不足採。

五、原告請求被告給付已付價金、違約金及遲延利息，是否有理由？數額若干？

㈠已付價金部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2款定有明文。次按系爭房屋契約第21條第1 項及系爭土地契約第8 條分別約定：「賣方違反第10條第2 項及第19條第1、2 款規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方…」、「…解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方…」（見本院卷第16頁、第27頁）。本件原告以被告總瑩公司逾期未取得使用執照為由，解除兩造間之系爭房屋契約、系爭土地契約及系爭停車位契約，已如上述，則原告依據上開規定及契約約定請求被告返還已付價金297 萬元，為有理由，且系爭房地契約及停車位契約屬於聯立性質之契約，具有連帶不可分性，原告所繳納之分期付款無論係土地、房屋或停車位價金，性質上實無法析離，被告等自應負有共同履行之責，是被告辯稱原告所給付之297 萬元當中，266 萬元為預售土地之買賣價金，非為預售房屋之買賣價金，故原告僅得向被告楊碧玲請求返還系爭預售土地買賣價金云云，自不足採。

㈡違約金部分

1.按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。次按「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條第1 、3 項亦有明文（見本院卷第42頁）。

2.經查，系爭房屋契約第21條第1 項約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8條約定：「倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約…並應同時賠償房地總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第16頁、第27頁）。對照系爭房地契約條款與上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項規定可知，系爭房屋契約關於逾期取得使用執照之違約金約定，係以「房屋總價款」之15 %計算，顯然違反應記載事項之規定，實則，建商購入土地時，因考量個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅，待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的，故通常以自然人登記為土地所有權人（被告楊碧玲即為被告總瑩公司負責人之配偶一情，為被告所不爭執，見本院卷第87頁反面），並將房屋及土地款分別定價，然就消費者之買方而言，其所繳納之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，本件被告顯將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，揆諸前揭規定，自應以上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定之「房地總價」之15％為違約金之計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。本件預售屋買賣契約之「房地總價款」為1,120 萬元、停車位價款為105 萬元，已如上述，依照上開規定，自應以1,120 萬元之15％即168 萬元（未逾原告已繳價款）做為原告得請求之違約金，系爭停車位契約既未有違約金之約定，則原告併將停車位價款105 萬元納入違約金之計算，於法無據，不應准許。

㈢遲延利息部分

1.按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年度台上字第1394號判決意旨可為參照）。

2.原告主張被告應再給付遲延利息28萬5,120 元等語，無非以系爭房屋契約第10條第2 項之約定，為其論據。惟細繹系爭房屋契約第10條第2 項既已明白記載：「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第25條（應為第21條之誤繕）第1 款違約之規定辦理」，而本件被告已違約逾期超過6 個月以上未完工，而應逕依該款約定視同被告總瑩公司違約，而回歸契約第21條所約定之違約金處罰處理。準此以觀，系爭房屋契約第21條第1 條所約定之違約金性質應屬損害賠償預定性質之違約金無誤，原告既已依該契約條款請求被告總瑩公司給付違約金，自不得再依系爭房屋契約第10條第2 項之約定，請求被告等更行給付遲延利息，原告就此所為之主張，於法無據。

㈣按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。被告辯稱渠二人間並無法定成立連帶債務之規定，復否認有何成立連帶債務之明示意思表示，故被告二人尚非負連帶債務責任，惟按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。被告總瑩公司、楊碧玲與原告訂立系爭房地契約及系爭停車位契約等聯立契約，依消費者保護法及內政部依法公告之應記載事項，應各對原告負返還已付價金及給付違約金之全部責任，故被告二人間應屬不真正連帶債務關係，附此敘明。

六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2款定有明文。查本件原告請求被告二人依如附表1 所示之買賣價金及日期起，至清償之日止，按臺灣銀行基本放款利率即年息5.036%計算之利息，合乎上開規定，並為被告所不爭執（見本院卷第88頁），應予准許。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件被告對於原告請求被告總瑩公司及被告楊碧玲給付違約金部分之利息，分別自105 年5 月10日、105 年5月9 日起開始計息一節，亦不爭執（見本院卷第122 頁反面），則原告請求被告總瑩公司及被告楊碧玲給付違約金部分之利息，分別請求自105 年5 月10日、105 年5 月9 日起均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦屬有據。

七、綜上所述，原告所得請求之數額為已付價金297 萬元及違約金168 萬元，共計465 萬元，又被告二人於上開範圍內，有不真正連帶債務關係存在，從而，原告依民法第179 條、第259 條第2 款規定、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定、系爭房地契約之法律關係，請求被告二人給付如主文第1 至3 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。