臺灣桃園地方法院109年度訴字第651號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第651號

原告

陳顯炎

訴訟代理人

陳駿騰

被告

羅富美

訴訟代理人

邱奕澄律師

訴訟代理人

鄧智勇律師

上列當事人間請求撤銷贈與行為等事件，於民國109 年9 月8 日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限」、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之」，民事訴訟法第255條第1項第3款及第262條第1項、第2項定有明文。查本案原經陳顯炎及陳駿騰共同提起訴訟，並以羅富美及羅守輝為被告，訴之聲明則為：㈠羅富美、羅守輝應將坐落於桃園市平鎮區山仔頂段123 、123-1 、123-2 、123-9 、123-10等地號土地（權利範圍各為144 分之20，下稱系爭土地，並以地號號碼分稱各筆土地），民國96年8 月15日假贈與真買賣之土地用價金45萬元，公開宣告拍賣予共有者及地上權人土地優先購買人。㈡訴訟費用由羅富美、羅守輝負擔。嗣經陳顯炎於109年8 月4 日撤回對羅守輝之訴訟，陳駿騰亦於同日撤回其自身之訴訟，羅富美、羅守輝之訴訟代理人亦到庭表示對於撤回部分並無意見（有該日之言詞辯論筆錄附本院卷第388 頁可參），並迭經變更聲明後，終於109 年9 月8 日確認訴之聲明為：「㈠被告羅富美就系爭土地於96年8 月15日所為所有權移轉行為應予塗銷。㈡被告羅富美應將系爭土地，以於96年8 月15日（96年8 月9 日為原因發生日）所訂立之買賣契約（假贈與真買賣）之同一條件（即買賣價金為新臺幣45萬元），與原告陳顯炎訂立買賣契約，並移轉所有權登記。

㈢訴訟費用由被告負擔」，此核與上開規定相符，是本案之當事人及聲明即確定為陳顯炎、羅富美及如上所述，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠緣原告之父即訴外人陳阿甲前於55年間向訴外人陳古賢購買坐落於桃園市○鎮區○○○段000 ○00000 ○000000地號之土地應有部分144 分之20；訴外人張阿文則係於53年間向訴外人陳接亮、陳辛妹購買同段123 、123-1 、123-2 土地（當時土地尚未分割出123-9 、123-10地號土地）應有部分144 分之27，後於75年1 月5 日，原告搬進門牌號碼為桃園市○鎮區○○路000 巷0 弄00號之建物後，原告即依陳阿甲要求向張阿文承租系爭土地以分擔家計，並在123-3 、123-11地號上重建豬寮位置改為小型加工廠。再於75年6 月間因張阿文要搬離此地並要出售土地應有部分，而詢問陳阿甲及原告是否要優先承買，原告始加以買受之（下稱原告土地）。之後陳阿甲於92年12月15日過世後，即將123 、123-1 、123 -2之系爭土地以遺產分割方式由原告之弟陳顯良加以繼承，後陳顯良再以贈與為原因，將之辦理移轉登記予其配偶吳碧玲。

㈡再原告於75年7 月7 日向訴外人張阿文處購得原告土地（應有部分為144 分之27）後，陳阿甲復即向原告承租123-3 及系爭土地與原告土地以外之123-4 、123-5 、123-6 、123-7等地號應有部分，後來原告再向陳阿甲承租123 、123-1、123-2 、123-3 及系爭土地以外之123-11等地號土地應有部分，雙方並於75年8 月3 日簽立如原證八所示之土地租賃契約書，而原告土地既與系爭土地為同筆土地，故原告即為該土地之共有人，亦為承租人或地上權人。

㈢原告之弟陳顯良之配偶吳碧玲（即吳碧分）於96年間出售系爭土地時，原告當時既為土地共有人、承租人或地上權人，原告自得主張優先承買權。

㈣聲明如上開變更後之聲明所載。

二、被告答辯：

㈠被告已歿之母親柯阿冊前於96年間，確透過訴外人即代書鄧仁傑，向訴外人陳顯良及其配偶吳碧玲（即吳碧分）欲購買伊等名下之系爭土地，鄧仁傑並為辦理系爭土地之過戶，而依柯阿冊之指示將系爭土地以贈與為原因登記在被告名下，並於96年8 月11日辦理移轉登記完畢。原告因經兩造間其他拆屋還地訴訟受敗訴判決確定後，始對被告提起本案訴訟，合先敘明。

㈡依原告之主張，應係欲對被告主張系爭土地之優先承買權，然原告並非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，自無土地法第104 條優先承買權之適用。

㈢又按土地法第34條之1 第1 項至第4 項之優先承買權之規定，係規定土地共有人於處分其應有部分時，應先通知他共有人，並對於他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任，即應依該規定負責之義務主體為「該出售土地之共有人」。且該優先承買權，係屬債權之性質，即共有人出賣應有部分時，其他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權之效力，是系爭土地既已移轉登記在被告名下，原告自不得再主張優先承買權。況依法應通知原告者，乃系爭土地之出賣人吳碧玲，被告並非通知義務人，原告逕以其為系爭土地共有人卻未獲通知為由，向被告提起本案訴訟，顯屬無據。況據吳碧玲之配偶陳顯良於被告向原告所提起之拆屋還地二審訴訟中，亦到庭證稱已告知原告要出售系爭土地，但經原告拒絕買受一事，原告拒絕後再逕予主張未獲通知而得於本案訴訟中主張優先承買部分，即無足採。況被告係於96年8 月15日即登記為系爭土地之所有權人，原告卻遲至108 年11月間始提起本案訴訟，亦已逾除斥期間或消滅時效之規定。

㈣並答辯：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

三、不爭執事項：

㈠訴外人陳阿甲係於55年間向訴外人陳古賢購買桃園市○鎮區○○○段000 ○00000 ○000000地號之土地應有部分144 分之20；訴外人張阿文則係於53年間向訴外人陳接亮、陳辛妹購買123 、123-1 、123-2 地號土地應有部分144 分之27，後原告於75年7 月7 日即向訴外人張阿文處購得上開123 、123-1 、123-2 地號之原告土地（應有部分144 分之27）；再陳阿甲於92年12月15日過世後，即將123 、123-1 、123-2地號之系爭土地（應有部分144 分之20）以遺產分割方式由原告之弟陳顯良加以繼承，後陳顯良再以贈與為原因移轉該土地所有權登記在其配偶吳碧玲名下。再吳碧玲於96年8月15日，則以96年8 月9 日之贈與為原因，將其名下之系爭土地應有部分移轉登記予被告而使被告成為該土地之共有人之一，後123 地號及123-2 地號土地則於104 年6 月26日分別分割出123-9 、123-10地號土地（此可參調解卷第23頁、第47頁、第73頁之土地第三類登記謄本、第129 頁至第281頁及本院卷第179 頁至第215 頁土地登記申請書本、土地所有權狀、土地異動索引、土地登記公務用謄本），且為被告所未為爭執，可信為真實。

㈡與兩造就系爭土地相關之訴訟案件判決情形如下，並經本院依職權調閱該等案卷確認無誤，分述如下：

⒈【兩造間】：被告於104 年間以其為123-1 、123-2 地號土地共有人之地位，向同為該等土地共有人之原告，提起本院104 年度訴字第473 號拆屋還地之民事案件，請求原告應將伊所有占用上開土地之地上物均予拆除，並將占用部分返還被告及其他全體共有人，嗣經該案認：「原告與張阿文及其他土地共有人間並未就該土地存在默示分管契約或默示同意使用共有土地」，並於104 年9 月30日判決被告勝訴在案，後經臺灣高等法院（下稱高院）於105 年6 月28日以104 年度上字第1468號案認：「原告在自訴外人張阿文處購得系爭土地應有部分時，該土地上已無張阿文於特定部分所興建房舍、晒穀場、水井、豬舍、穀倉，其並於該等房舍上原地重建地上物部分並不足採」，而判決駁回原告對上開判決之上訴，最高法院則於105 年10月20日以105 年度台上字第1811號裁定駁回原告之第三審上訴而確定在案。嗣原告再對該確定判決提起再審之訴，仍經高院於106 年4 月11日以105 年度再字第54號判決駁回該再審之訴。原告並因該地上物占用土地一事，而經本院於105 年6 月24日以104 年度易字第160 號刑事判決竊佔罪，處有期徒刑5 月，後經高院於106 年8 月8 日以105 年度上易字第1837號刑事判決撤銷原判決，改判原告無罪（上開民事案件簡稱兩造之拆屋還地案，判決書則參本院卷第19頁至第44頁、第63頁至第79頁）。

⒉【原告與訴外人陳靜宥間】：訴外人陳靜宥以其為123-3 、123-11地號土地之共有人地位，向同為該等土地共有人之原告，提起本院106 年度訴字第520 號拆屋還地之民事案件，請求原告應將伊所有占用該等土地之地上物均拆除，並將占用部分土地返還陳靜宥及其他全體共有人，後經該案件於107 年3 月31日判決駁回該訴訟。嗣經陳靜宥對該判決提起上訴，而經高院於108 年1 月22日以107 年度上易字第543 號案認：「無法證明訴外人陳靜宥於原告在土地上興建建物時，已知悉系爭土地所在地界，亦不足以證明陳靜宥知悉原告在系爭土地建屋且有默示之同意，及原告與張阿文及其他土地共有人間並未就該土地存在默示分管契約或默示同意使用共有土地」，故判決廢棄原判決，並判決原告應將上開土地上之地上物拆除後，將占用土地返還陳靜宥及其他全體共有人而確定在案。原告再對該確定判決提起再審之訴，然經高院於108 年5 月15日以108 年度再易字第29號裁定駁回再審之訴、於108 年8 月26日以108 年度聲再字第70號裁定駁回對前開裁定再審之聲請（判決書參本院卷第45頁至第62頁）。

⒊原告陳顯炎及其子陳駿騰因認：「被告為規避買受系爭土地應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，竟明知為不實之事項而使公務員登載於職務上所掌公文書之犯意，而於96年8 月15日偽以『贈與』為登記原因，向台灣桃園市平鎮地政事務所申辦系爭土地之所有權移轉登記，致不知情承辦公務員將此不實事項，登載在其職務上所掌土地登記簿公文書上，足以生損害於地政機關土地登記管理之正確性，涉有刑法第214 條使公務員登載不實罪嫌」，而向桃園地方檢察署提出刑事告發，後經該署檢察官於108 年6 月25日以108 年度偵字第17425 號為不起訴處分在案，有該不起訴處分書附調解卷第115 頁至第119 頁）。

㈢原告之子即本案訴訟代理人陳駿騰曾與被告之父親羅守輝於107 年11月12日對話，其中羅守輝對於陳駿騰所詢被告是否有向訴外人陳顯良（及吳碧芬）買系爭土地並不否認，且稱：「買賣價金是由她（指羅富美）轉給我，再由我交付出賣人陳顯良（及吳碧芬）」、「是我去買的，我買的，他要就把錢匯過來給我，我就給了阿」、「他錢早就匯來了，後來談好的時侯在那個阿」、「（可是當天就小叔（指陳顯良）早上確認，下午就付錢了事嗎？）早上我們在代書那一邊聊天聊一聊啊，聊一聊，他說他要賣地，他開的價錢我自不要阿，對不對」、「所以講好之後，就買了啊」…等語（參調解卷第89頁至第99頁）。

四、參以兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠原告於系爭土地出售予被告時，是否可主張優先承買權？㈡原告之訴是否有理由？茲分述如下：

㈠原告於系爭土地出售予被告時，是否可主張優先承買權？

⒈經查，訴外人吳碧玲雖於96年8 月15日以96年8 月9 日之贈與為原因，將其名下123 、123-1 、123-2 地號之系爭土地應有部分移轉登記予被告，然被告對於該移轉登記之原因實際上確為買賣關係部分，已不為爭執（參本院卷第390 頁、第391 頁），而符合不動產因買賣移轉而生共有人或使用土地之承租人、地上權人可否行使優先承買賣權之問題。再被告就此部分既不爭執，而原告所提出原告訴訟代理人與被告之父親所為上開譯文部分，及請求傳喚被告父親羅守輝與為被告辦理土地所有權移轉登記之代書鄧仁傑，均係欲證明該買賣契約存在及買賣條件部分，本院認即無再行調查及審酌之必要。

⒉按「共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判決意旨參照）。又土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年度台上字第166 號判決意旨參照）」。是查：

①原告於系爭土地原所有權人吳碧玲出售系爭土地（應有部分為144 分之20）並登記在被告名下時，確為同筆土地即原告土地應有部分之所有權人，已如上開不爭執事項所述。然訴外人吳碧玲既已將系爭土地之應有部分移轉登記予被告，因登記而發生物權移轉之效力，原告基於土地共有人之身分，雖本得對吳碧玲主張依同一價格優先承購，然該種優先承買權既僅有債權之效力，被告並已受讓土地之移轉登記完畢，則依上開說明，原告自不能再主張有優先購買權存在。

②又參以訴外人陳顯良於兩造之拆屋還地二審準備程中，所到庭證稱：「（何時出售系爭土地〈指123-1 、123-2 地號土地〉）何時出售我已忘記了，當時我全部交給仲介處理，連對方是誰都不知道，我只有在收尾款時在代書那邊見過一次，但是否是在場本人所買，我不清楚」、「（在把土地持分賣給被上訴人（指被告）之前，有無同意土地共有人在上面蓋房子？）我有同意，因我當初要賣土地持分時，有先問我大哥陳猷然及二哥陳顯炎要不要買，他們二人都不要買，大哥說你要賣就去賣，二哥有提到他要在上面蓋房子，我說你要蓋就去蓋」、「我當時土地持分是登記在我太太吳碧玲名下，但當時他叫吳碧分」（參調解卷第103 頁至第104 頁、第105 頁至第107 頁之筆錄），再吳碧玲讓與被告之系爭土地係受讓自陳顯良而來，為兩造所不爭執，原告於起訴狀亦稱吳碧玲將系爭土地交由陳顯良尋找買主（參調解卷第11頁），故陳顯良於此時所稱出售土地，自應指系爭土地。故由此可見原告確經陳顯良之口頭通知，而知悉系爭土地將出售予第三人一情，但卻未於當時主張優先承買權，自不得在日後反悔再為主張。

③況縱原告可主張土地共有人之優先承買權，其得請求與之以同一買賣條件訂立買賣契約者，亦為吳碧玲或陳顯良，當非土地買受人之被告，故原告就該部分之聲明請求對象與法即有未合，此部分雖經本院當庭闡明（參本院卷第164 頁、第388 頁），惟原告仍堅持以羅富美一人為原告，並為上開變更後之訴之聲明，自無所據。是原告逕依土地法第34條之1之規定，主張其就系爭土地有優先購買權存在，而請求被告塗銷該所有權移轉登記及與之訂立同一條件之買賣契約，並移轉所有權予原告，均屬無據。

④又按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定」，為民法第87條所明定。原告雖認被告與吳碧玲間之贈與契約為通謀虛偽而為無效，故為本案請求。惟被告已自承其母親與吳碧玲間所成立之契約應為買賣契約，可認該贈與之虛偽意思表示，確隱藏買賣行為，原告於起訴書中亦認為被告羅富美係以假贈與名義掩蓋真買賣之事實（參調解卷第13頁），故依上開規定，自應適用於買賣行為之規定，是該移轉系爭土地應有部分予被告之債權及物權之行為，自非無效。況原告對於被告並無從主張任何權利，縱該移轉土地所有權之行為無效，原告亦不得加以主張，並請求被告將該所有權移轉登記加以塗銷，更無從要求被告以同一買賣條件與之訂立買賣契約，並移轉所有權登記予原告，附此敘明。

⒊按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，為土地法第104 條、民法第426 條之2 所明定。惟土地法第104 條優先購買權所謂之物權效力，乃具有法定利用關係之優先購買權人，得請求確認其就爭執出賣之土地有優先購買權，命登記名義人塗銷已為之所有權移轉登記，另由出賣人依相同條件與優先購買權人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，並非因判決認定有優先購買權，即得逕向非登記名義之出賣人訴請辦理塗銷登記。是查：

①原告雖主張其於75年8 月3 日有向陳阿甲承租123-1 、123-2、123-3 共81.25 平方公尺，供建屋、種植農作物、養豬雞、擺放農作物，另向陳阿甲承租123 地號共51.9平方公尺，供種植、養狗、通行，不能建屋，陳阿甲及原告雙方如要賣各自持分土地時，都需寄售告知雙方承租者先行購買，並簽立如原證八之租賃契約（附本院287 頁），然為被告所否認，原告就此部分復無提出其他證據以資證明，無法認為真實。況如原告確有與陳阿甲簽立上開租賃契約書，則原告分別與被告及訴外人進行如不爭執事項所載之拆屋還地訴訟時，當會引為佐證，作為其於土地上興建地上物之合法依據或強化其所稱分管協議存在且效力及於其他共有人之論證，原告於本院審理中復稱其在租用土地上所建築之房屋即為不爭執事項所載之拆屋還地訴訟中之爭訟地上物（參本院卷第162 頁），然原告卻未於該等案件中主張其對於系爭土地有承租權、為租地建物或受讓陳阿甲於土地上所興建房屋而有地上權之情形，則原告對於系爭土地是否有承租權、地上權等使用權，即有未明。況上開拆屋還地之判決亦已認定「原告在自訴外人張阿文處購得系爭土地應有部分時，該土地上已無張阿文於特定部分所興建房舍、晒穀場、水井、豬舍、穀倉，其並於該等房舍上原地重建地上物部分並不足採」，而認原告興建之建物係於100 年5 月間始加以重新興建，並無依附於任何地上物等情，是實無法認原告確有承租人、租地建屋或地上權人之身分，並得據以主張土地法第104 條之優先購買權。

②再者，縱認原告與陳阿甲確有上開承租關係存在，然該等租賃關係，顯未經土地全體共有人之同意，且原告係向陳阿甲承租特定範圍，並有面積之限制，顯見非承租系爭土地之全部，故該等屬共有土地管理行為之租賃契約，依98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項之規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，本須經全體共有人共同管理，卻由原告一人出租土地予陳阿甲，及由陳阿甲一人出租給原告，已有違當時有效之民法相關規定，該等管理行為自不對共有人發生效力，而不得據以主張其為土地之合法承租人。

③再按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段固有明文；土地法第104 條規定之立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第條之適用，最高法院62年台上字第2962號、65年台上字第530 號著有判決闡釋甚明，是土地法104 條第1 項旨在使建物坐落基地與基地上建物合歸一人所有、以盡經濟上之效用並杜紛爭；土地法第104 條第1 項規範意旨既在使建物基地與地上建物合歸一人所有以盡經濟上效用並杜紛爭，倘基地租賃契約之效力不及於土地所有人全體或租賃範圍僅及於土地之特定部分，俱無從貫徹法條盡土地經濟上之效用並杜紛爭意旨，故土地法第104 條第1 項優先購買權應限於承租人向土地所有人全體或經全體共有人同意承租（共有）土地「全部」作為建物基地時始有適用。又所謂應有部分，係指共有人對於共有物所有權之比率，為對物所有權抽象之成數，抽象存在於共有標的物之任何部分，非存在於某一特定位置、具體侷限共有物之某一部分，無供他人使用收益之可言，而依民法第421 條規定意旨，租賃標的物必須為可供使用收益之有體物（動產或不動產），是共有土地之應有部分性質上不能為租賃標的物，易言之，土地應有部分買賣契約之「買賣標的」（即抽象存在之土地應有部分），與共有土地出租特定部分作為建物基地使用之「租賃標的物」，二者迥異，承租共有土地之特定部分作為建物基地使用者，租賃標的既非共有土地之應有部分，於土地應有部分出賣時，亦難遽認有土地法第104 條第1 項前段規定之適用」，為臺灣高等法院104 年度上易字第57號判決所採之見解。是以，原告若係與其父親陳阿甲就土地應有部分成立租賃契約，因該應有部分本不得為租賃標的物，又若係就土地特定部分成立租賃契約，於土地應有部分之系爭土地出售時，依上開說明，原告均不得主張土地法第104 條第1 項、民法第426 條之2之優先承買權。

㈡原告之訴是否有理由？綜上所述，原告雖為被告受讓土地應有部分之土地共有人之一，然吳碧珠或陳顯良於出售系爭土地時，既已通知原告，原告並拒絕行使優先承買權，自不得再於日後再向系爭土地之受讓人即已登記為系爭土地所有權人之被告主張僅具債權性質之優先承買權；另原告並無法證明其為系爭土地之地上權人、承租人，且縱為土地之部分應有部分或特定部分之承租人，仍不得主張土地法第104 條及民法第426 條之2 之優先承買權。據此，原告主張其對系爭土地具優先承買權，而要求被告塗銷系爭土地因贈與而移轉之所有權登記，並與之訂立同一條件之買賣契約後，再移轉所有權予原告之本案請求，即屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告與被告兩人其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六 、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。