臺灣桃園地方法院民事判決

原告

賴森源

訴訟代理人

邱清銜律師

複代理人

游淑琄律師

被告

財政部國有財產署

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

康茹涵

訴訟代理人

張珈嫚

被告

桃園市○鎮區○○

法定代理人

陳慶仁

訴訟代理人

嚴忠

被告

王勝政

王張秋玉

王國良

王國二

王前盛

王麗敏

王麗華

王勝橋

張有里

王前登

王姿勻

王勝嘉

王勝旺

李貴華

王佳偉

王昱文

王莉如

上列當事人間請求分割共有物事件，於民國111年3月1日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告王勝政、王張秋玉、王國良、王國二、王前盛、王麗敏、王麗華、王勝橋、張有里、王前登、王姿勻、王勝嘉、王勝旺、李貴華、王佳偉、王昱文、王莉如均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，此部分爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，此先敘明。

二、原告主張：

㈠兩造共有坐落桃園市○鎮區○○段000○0地號土地（以下簡稱系爭土地)，面積106.66平方公尺，原告應有部份為216分之187，被告等之應有部分各如附表所示。兩造就系爭土地並無不能分割之協議，復無不能分割之情形，惟因共有人眾多且被告等應有部份比例狹小，致遲遲無法協調而未能協議分割，為免延宕日久，不利系爭土地之利用，爰依民法第823條第1項、同法第824條之規定，訴請鈞院准予原物分割。

㈡被告桃園市平鎮區公所（下簡稱平鎮區公所)雖辯稱：依據都市更新條例第42條規定，因系爭土地屬於經桃園市政府公開閱覽之「桃園市○鎮區○○段000地號土地等70筆土地都市更新計晝案」（以下簡稱平鎮都更計畫案）計畫書、圖所包含之土地，若經劃定即不得變更地形地貌云云。惟依都市更新條例第42條規定，需有主管機關視實際需求提出公告，禁止更新地區範圍内建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形，而上開平鎮都更計畫案，内容均無禁止公告更新地區範圍内建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形，更無提及禁止系爭土地分割事宜。且按都市更新計劃主要分為三階段，包括都市更新事業概要、都市更新事業計劃及權利變換計劃，此為都市更新條例所列之相關程序，其中依據該規定第54條：「實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計晝書核定後，公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限：一、土地 及建築物之移轉、分割或設定負擔。二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。」，僅有於進入權利變換程序，主管機關核定權利變換計畫書後得視其必要為公告，方禁止土地及建築物進行移轉、分割或設定負擔，於此程序之前並無禁止分割之相關規定。本件系爭土地屬平鎮都更計畫案範圍内之土地，現階段僅進行至劃定更新地區，尚未進入權利變換計晝之程序，更無任何主管機關於謄本上有公告禁止分割之註記，是以本件並無不得分割之適用。另參考臺灣新北地方法院101年度訴字第897號民事判決，亦認定都市計晝範圍内之土地於尚未進入核定權利變換計畫程序前均得進行分割程序。

㈢又上開平鎮都更計畫案擬定機關雖為桃園市政府，惟為原告主動積極申請將該區域都市更新，且此公開展覽草案所揭示都市更新地區範圍土地高達8300平方公尺，其中原告所有之土地分別為新榮段000、000- 0、000-0、000-0、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000-0、000、000、000—0、000—0、000—0、000—0 地號土地，原告因而依據「桃園市都市更新單元劃定基準」之規定申請都市更新。原告就系爭000—0地號土地之規劃，係作為提供人行道之用或建築物之退縮開放空間，及原告於都市更新規劃後就毗鄰土地上興建建物其中部分作為公益設施活動中心之出入口，原告就系爭土地之規劃完全未有改變土地地形樣貌，並無被告所稱違反都市更新第42條之情，況且，系爭土地為長條型，倘若未與原告所有毗鄰土地共同規劃利用，根本無法達土地最佳效用，甚至將使該區域無法為完善開發利用。

㈣又系爭土地面積僅為106.66平方公尺，其上無道路、建築物或其他工作物，原告就系爭土地應有部份為216分之187，相較於被告財政部國有財產署（以下簡稱國產署)應有部份216分之3、平鎮區公所應有部份216分之12，及其他被告17名公同共有應有部份216分之14，原告所持有比例高達8成之多，如均為原物分割，因系爭土地面積狹小各被告所分得土地面積將不足10平方公尺，甚難為土地有效利用，自應依原告聲明所示分割方案將系爭土地分歸原告所有，合於土地利用之現況，並無減損任何一方之權益，是考量系爭土地利用之經濟效益，顯然以原物分配予原告，而被告以價金找補方式方屬妥適。又依據鑑定報告系爭土地總價為新台幣（以下同）1019萬元，系爭土地面積106.66平方公尺，換算每平方公尺之單價為9萬5537元，被告等依附表所示應有部分可分得如附表所示之價金。爰依民法共有物分割之規定，提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：如主文所示。

三、被告方面：

㈠被告王勝政、王張秋玉、王國良、王國二、王前盛、王麗敏、王麗華、王勝橋、張有里、王前登、王姿勻、王勝嘉、王勝旺、李貴華、王佳偉、王昱文、王莉如均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。

㈡被告國產署則陳述以：系爭土地應予以變價分割。但對於原告主張之分割分法及補償金額均無意見等語。

㈢被告平鎮區公所：

⒈系爭土地乃「中壢平鎮都市擴大修訂計畫案」之住宅區，源自000地號土地所分割，其面積雖為106.66平方公尺，但目前業經桃園市政府公告公開閱覽「平鎮都更計畫案」計畫書、圖，並舉辦公開說明會，其將作為都市更新之更新單元。因此系爭土地之更新地區若經劃定，依都市更新條例第42條規定，即不得為變更地形地貌，甚至於若將來屬於權利變換地區，更不能為土地之分割。因此，原告請求分割系爭土地，有害於都市更新計畫之推展，自屬不得分割之土地。

⒉又系爭土地如仍要分割，依民法第824條第2項規定，足知共有物分割係以原物分配為原則，系爭土地屬於公私共有之土地，其面積為106.66平方公尺，原告應有部分216之187，被告平鎮區公所之權利範圍為2160分之120，應有部分面積為5.92平方公尺【計算式：106.66+2160x120】，如將系爭土地以原物方式分配，並無任何法律與事實上之困難，自應將系爭土地，予以原物分配。但原告意圖將系爭土地全數納為己有，逕將系爭土地納入更新單元，而獨佔精華地利，顯然有失土地分割之公平性，故原告所提之分割方案，有失公允，顯不足採。

⒊再者，依照《桃園市市有財產管理自治條例》 第58條規定：「非公用不動產出售範圍如下：一、都市計晝範圍内或非都市土地分區使用編定為可供建築使用之土地。二、經本府專案核准之非公用土地或建築物。三、其他依法令規定辦理出售之土地或建築物。」同條例第59條規定：「前條規定出售之不動產，其處理方式依下列規定：四、前二款不動產，未讓售予基地所有權人或承租人者，得照現狀標售。但基地所有權人及承租人有依得標價格優先購買之權。七、非公用之共有土地，無法協議或調處分割者，除訴請法院裁判分割外，得就其應有部分，予以標售。」有關市有非公用之不動產，其產權讓售，即便為共有土地之應有部分，依據上開自治條例之規定，也應以公開標售方式為之，不可任意讓予特定人。然原告所提之分割方案，卻迴避桃園市市有財產管理自治條例有關申請公開標售之規定，逕自以土地分割之金錢補償方式，欲取得系爭土地之全部，形同擬將被告對於系爭土地權利範圍2160分之120之應有部分予以買受，自屬無據！況系爭土地之鄰地，即同區段原告所有之土地，均為原告所有，雖無法直接比鄰公路，但縱然將系爭土地以原物方式分割為兩造原物所有，均無礙於原告前開相鄰土地對外通行聯絡。因此，原物分配並未致生原告之任何損害。

⒋爰聲明:原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。

四、經查：

㈠原告主張兩造為系爭土地之共有人，所有權應有部分比例如附表所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，惟兩造就分割方式未能達成協議等事實，業據其提出系爭土地之土地登記第一類謄本1份在卷為證，且為被告國產署及平鎮區公所所不爭執。其餘被告則均未於言詞辯論期日到場爭執，亦均未提出書狀作何聲明或陳述以供本院斟酌，則本院認原告所主張之前述事實，已堪信為真實。

㈡被告平鎮區公所雖辯稱：系爭土地目前業經桃園市政府公告公開閱覽「平鎮都更計畫案」計畫書、圖，依都市更新條例第42條規定，不得為變更地形地貌，及依同條例第54條，若將來屬於權利變換地區，更不能為土地之分割，原告請求分割系爭土地，有害於都市更新計畫之推展，自屬不得分割之土地云云，固據其提出桃園市政府擬定之平鎮都更計畫案1件為證(詳被證一)。惟按都市更新條例第42條係規定：「更新地區劃定或變更後，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍内建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。但不影響都市更新事業之實施者，不在此限。前項禁止期限，最長不得超過二年。違反第一項規定者，當地直轄市、縣（市）主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」，並未規定禁止都市更新地區內土地之分割，且地方主管機關如並未依該條規定公告禁止都市更新地區內建築物之改建、增建或新建或變更地形，則都市更新地區內建築物之改建、增建、新建或變更地形，難認違反該條規定。又依同條例第54條固規定：「實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計晝書核定後，公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限：一、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。」，惟本條之適用必須是實施權利變換地區，並經直轄市、縣（市）主管機關於權利變換計晝書核定後，公告禁止，始能限制權利變換地區土地及建築物之移轉、分割等。查本件桃園市政府公告公開閱覽之上開「平鎮都更計畫案」，並未經桃園市政府公告禁止劃定之更新地區建築物改建、增建、新建、變更地形或土地分割；且現階段亦僅止於都市更新之劃定更新地區階段，尚未進入權利變換地區之階段，更遑論經直轄市、縣（市）主管機關於權利變換計晝書核定後，公告禁止土地分割等情，有上開平鎮都更計畫案公開書圖（詳被證一)在卷可按，並為被告平鎮區公所所不爭。準此，本件原告請求分割系爭土地，顯均未有違反上開都市更新條例規定之情事，則被告平鎮區公所抗辯系爭土地屬不得分割之土地云云，尚有誤會。是本件兩造共有之系爭土地，既無因物之使用目的不能分割之情形，復無不為分割之約定，且兩造又未能協議決定分割方法，揆諸上揭法律規定，原告自得請求裁判分割。

㈢按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但亦須以其方法適當者為限。有鑑於共有物之性質或用益形態之複雜，裁判分割共有物之分割方法，採取多樣性，民法第824條第2項、第3項規定之分割方法有三：

（一）以原物分配於各共有人。（二）變賣共有物以價金分配於各共有人。（三）以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平（最高法院109年台上926號判決可資參照）。本院審酌：

⒈被告平鎮區公所雖主張：依民法第824條第2項規定，共有物分割係以原物分配為原則，系爭土地以原物方式分配，並無任何法律與事實上之困難，自應將系爭土地，予以原物分配云云。惟查，系爭土地係狹長形之地形，面積僅為106.66平方公尺，位於桃園市平鎮區ＯＯ路000巷0弄與ＯＯ街交會處，其上有鐡皮屋、車庫、貨櫃占用約21.97平方公尺，無道路、其他建築物或工作物，而原告就系爭土地應有部份為216分之187，被告國產署應有部份216分之3、平鎮區公所應有部份 216分之12，及其他被告17名公同共有應有部份216分之14，原告所持有比例約達8成等情，有桃園市平鎮地政事務所測量成果圖、空照圖各1件在卷可憑，並經本院現場勘驗及製有勘驗測量筆錄附卷可按（以上詳本院卷第293頁至303頁），依兩造對系爭土地應有部分之比例，被告平鎮區公所應有部分面積僅為5.92平方公尺，其餘被告之應有部分最多亦不逾7平方公尺，加上系爭土地共有人除原告外多達19人，如依被告平鎮區公所主張依各共有人應有部分予以原物分割之方法，被告部分必然細分成19個各不逾7平方公尺面積的小方塊，顯然不利於土地之整體利用及經濟之效益，對於其餘被告亦無實益。則被告平鎮區公所主張以原物按應有部分配於各共有人之分割方法，顯不可採。

⒉被告國產署主張：系爭土地應予以變價分割等情，固然不失為公平簡便之分割方法。惟系爭土地係狹長形之地形，面積僅為106.66平方公尺情，業如前述，是系爭土地如未合併其他鄰地共同開發利用，顯難發揮其效用。且苟本件系爭土地係採變價之方式分割，於系爭土地變賣程序時，如由原告優先承買（民法第824條第7項規定共有人有優先承買權)，則其結果與原告主張之分割方法（詳後述)已無不同；惟如由原告以外之他人承買，則依系爭土地狹長地形，面積又僅106.66平方公尺，取得系爭土地所有權之人，是否能為有利於該地區之整體發展及經濟上利益之土地利用，顯非無疑。且無論以變價之方式分割或原告主張之分割方法，被告等所能分得變價之利益實質上並無差別，則被告國產署主張變價分割之方法，相較於原告主張之方法，似仍非最適切之分割方法。

⒊原告主張之分割方案，為將系爭土地分歸原告單獨所有，而原告再以現金補償其他被告等情，應值採為本件之分割方法：

⑴原告主張上開平鎮都更計畫案為原告主動積極申請將該區域都市更新，且都市更新地區範圍土地包含原告所有之土地為新榮段000、000- 0、000-0、000-0、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000-0、000、000、000—0、000—0、000—0、000—0 地號土地，而其中原告所有之000地號等土地與系爭土地相鄰等情，有被告平鎮區公所所提之平鎮都更計畫案（原告為申請人之一，詳被證一第40頁、50頁)、土地謄本10件(詳被證二)等在卷可按，且為被告平鎮區公所及國產署所不爭，堪信為真。原告既為上開都更案之申請人之一，且其所有之土地與系爭土地毗鄰，及系爭土地屬狹長地形、面積較小等情以觀，則原告主張伊取得系爭土地將規劃作為提供人行道之用，或建築物之退縮開放空間及原告於都市更新規劃後就毗鄰土地上興建建物其中部分作為公益設施活動中心之出入口，其就系爭土地之規劃完全未有改變土地地形樣貌等情，應屬有據。

⑵又系爭土地面積僅為106.66平方公尺，原告就系爭土地應有部份為216分之187，所持有比例已達8成餘。本件如將系爭土地分配予原告，並由原告以現金補償其他共有人，非惟原告得將系爭土地提供其所有之鄰地作為人行道之用，或建築物之退縮開放空間，或原告於都市更新規劃後就毗鄰土地上興建建物其中部分作為公益設施活動中心之出入口等使用，且就系爭土地之規劃亦不會改變土地地形地貌，又能配合該地區都市更新之執行及社區整體之發展，加以被告等應有部分比例甚低，如按比例分得原物，難以作有效之土地規畫利用，而由原告以金錢補償被告等，亦較能保障其利益，相較於被告國產署主張變價分割之方法，原告主張之分割方法，無疑是更勝一籌。

⑶再者，所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言，本件系爭土地經本院依原告之聲請，囑託全國不動產估價師聯合事務所鑑定土地勘查時之交易價格，總價為10,190,000元，有該事務所110年桃亮訴鑑字第241號不動產估價報告書在卷可按，且為原告及被告國產署、平鎮區公所所不爭，則原告依據該不動產估價報告書所鑑定之市場交易價格，按被告應有部分以現金補償如附表所示之金額與被告等，對被告等之權益亦能獲得保障。

⑷至於被告平鎮區公所所辯：原告主張之分割方法違反桃園市市有財產管理自治條例第58條、第59條規定：有關市有非公用之不動產，其產權讓售，即便為共有土地之應有部分，也應以公開標售方式為之，不可任意讓予特定人云云，惟依上開自治條例第59條第7款之規定，非公用之共有土地，無法協議或調處分割者，除訴請法院裁判分割外，得就其應有部分，予以標售等語。則本件被告平鎮區公所與原告等共有之系爭非公用土地，由法院予以裁判分割，並未違反上開自治條例之規定，況本件係法院依法所為之裁判分割，與私人間之產權讓售顯有不同，被告平鎮區公所依法院所定分割方法而受現金補償，亦難認有違反上開自治條例之問題。

⒋綜上，本院衡酌系爭土地之狹長地形、面積大小、所在位置、土地利用之可能性，兩造應有部分之比值懸殊，分割可呈現之經濟效益，並兼顧共有人之利益及實質公平，認為系爭土地應採原告所主張如主文所示分割方法予以分割，始屬適當，亦較符合兩造之利益。

五、從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第3所規定之法律關係，請求判決如主文所示，為有理由，應予准許。

六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第78條、第80條之1定有明文。本件固為原告勝訴之判決，惟本件既屬共有物分割之事件，兩造於訴訟上之所為，又未徒增不必要之費用，且判決結果對兩造之權利亦各屬有利，是由被告負擔全部訴訟費用者，顯失公平，本院酌量此情形，認本件訴訟費用應由兩造各依其就系爭土地所有權應有部分之比例分擔，始為公允。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。