臺灣桃園地方法院94年度訴字第719號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 　94年度訴字第719號

原告

乙○○

原告

壬○○

原告

戊○○

原告

丙○○

原告

甲○○

原告

癸○○

共同訴訟代理人

王年柿律師

被告

己○○

被告

辛○○

共同訴訟代理人

許峻銘律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國95年3 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

(一)日據時代，訴外人張勝源同意被告或其被繼承人在其所共有之坐落桃園縣中壢市○○段第1652地號（即重劃前中壢市○○段內厝子小段第32地號）土地建造房屋並居住使用。迨民國38年間，訴外人張勝源另提供重測前同地段33地號土地供被告辛○○、被告己○○之被繼承人張勝棟設定地上權。

(二)民國85年4 月間，分別因訴外人丁○○贈與，及向訴外人張江緞購買等原因，原告丙○○因而取得系爭土地之應有部分。被告所有坐落系爭土地上之建物，係彼等早年向張勝源借用基地所建造，原告丙○○、甲○○二人並非張勝源之繼承人，依法不繼受被告與張勝源間使用借貸之契約關係，系爭建物坐落系爭土地上自屬無權占有。

(三)92 年 間，張勝源之繼承人即原告癸○○曾向本院起訴請求分割共有物，並經本院92年度訴字第1900號判決准以原物分割，分割後原告乙○○、壬○○、戊○○共同取得桃園縣中壢市○○段第1652之3 地號土地，原告丙○○取得同段第1652之4 地號土地，原告甲○○取得同段第1652之5 地號土地，原告癸○○取得同段第1652之9 地號土地，並已辦畢分割登記。嗣原告張鑑煜以被告長久無償占用系爭土地，認被告係無權占有，於83年間起訴請求被告拆屋還地，業經三審確定判決認被告因係其所有之建物而占用系爭土地，故有使用借貸之法律關係存在，然被告另訴請求土地共有人全體辦理地上權登記，亦經三審判決駁回其請求確定。

(四)本件被告所有門牌號碼桃園縣中壢市內厝里七鄰內厝子79號房屋，建造迄今已長達半個世紀以上，已逾安全使用之年限而不宜居住，就借貸之目的而論，已可認為使用完畢。被告辯稱系爭土地於38年間已有建物存在，並由原告之被繼承人張勝源提供與被告辛○○及其兄張勝棟辦理地上權登記及建物總登記，僅因登記時誤載基地地號，致不生物權之效力，因而衍生使用土地之借貸基礎法律關係，本件借貸之目的係以同意被告辦理建物保存登記及設定不定期地上權為目的，是則當初由原告之被繼承人張勝源提供系爭土地予被告辛○○及己○○之父張勝棟設定地上權及辦理建物第一次總登記時，雙方具有永久使用系爭土地之合意至為強烈，如今房屋依然完好，更可推定使用借貸目的尚未完云云。惟使用借貸契約之效果如何，悉依法律規定，借貸既未約定期限，既應適用民法第470 條之規定，被告以雙方具有永久使用系爭土地之合意至為強烈，房屋依然完好，可推定使用借貸之目的尚未完成，被告所辯究屬無據。

(五)綜上所述，原告等先前曾以存證信函向被告表示終止使用借貸契約，請其拆除系爭房屋並將系爭土地返還原告，但未為被告等接受。而被告本於使用借貸關係占用系爭土地，既經原告依法終止，被告即負有拆屋還地之義務。為此原告爰依使用借貸及民法第767條前段之法律關係提起本件訴訟，並求為判決如聲明所示。

三、證據：提出土地登記第二類謄本4紙、民事判決書8份、確定證明書2 紙、台灣省桃園縣土地登記簿11紙、照片12幀為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

(一)兩造間就系爭土地有使用借貸關係，其目的在建築房屋，為兩造所不爭，且為民事確定判決所認定。系爭房屋為中式三合院，建築雖已數十年，但依然堅固堪用，並由被告兄弟居住使用，根本無從推定依借貸之目的已使用完畢。抑有進者，系爭土地於38年間已有系爭建物存在，並由原告之被繼承人張勝源提供與被告辛○○及其兄張勝棟（被告己○○之父）辦理地上權登記及建物總登記，僅因登記時誤載基地地號，致不生物權之效力，因而衍生使用土地之借貸基礎法律關係，足見本件借貸關係之目的係以同意被告辦理建物保存登記及設定不定期地上權為目的，是當初由原告之被繼承人張勝源提供系爭土地予被告辛○○及己○○之父張棟設定地上權及辦理建物第一次總登記時，雙方具有永久使用系爭土地之合意至為強烈。

(二)本件使用借貸之目的尚未完成。原告所謂推定使用目的已完成之主張，尚乏所據。至於現今法令，並無房屋安全年限之規定，況房屋之安全與否，其因素甚多，諸如使用方法、維修保養之程度均攸關房屋之使用年限，房屋是否已達到危樓之狀態，尤賴專家鑑定，無法以法令統一規範，綜上所述，原告並無具體之事實，足以推定被告就系爭基地建造房屋居住使用之目的已使用完畢，從而原告據予終止使用借貸契約請求被告拆屋還地，要無可採，況訟爭標的為土地之使用借貸，非房屋之使用借貸，按土地之使用借貸，並非以房屋之安全年限為認定使用目的已否完成為準，是原告是項主張尚乏所據。綜上所述，原告並無具體之事實，足以推定被告借貸系爭基地使用之目的已使用完畢，從而原告據予終止使用借貸關係請求拆屋還地，尚非有據。

(三)原告甲○○、丙○○原係土地貸與人張勝源之孫張鑑煜之長媳及次媳，系爭1652-4及1652-5地號土地，係由張勝源原所有1652地號土地分割而來，先由張勝源之孫庚○○繼承取得共有關係，庚○○於77年5月6日將之出賣予被告，並同意將土地簡易交付予被告自由建屋使用，嗣庚○○違約復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因虛偽移轉登記予其指定之人頭徐振南，徐振南再以贈與為原因移轉登記予甲○○、丙○○，觀之庚○○於85年1 月13日出具之承諾書，自承將出售予被告之土地以贈與及買賣為原因移轉登記予徐振南，並承諾願於85年6 月5 日前將買賣土地回復原狀移轉予被告，此時，土地既已移轉登記予訴外人丁○○名下，何以庚○○敢輕易對被告承諾願限期回復原狀將土地移轉予被告，可見前之移轉行為係通謀虛偽意思表示完全由庚○○一人主導。再觀之丁○○於庚○○承諾期限屆滿前之85年4 月15日將土地以贈與為原因登記予庚○○之兄張鑑煜之媳婦甲○○、丙○○名下，再由甲○○、丙○○以第三人身分，依民法第767 條規定提起排除侵害之訴，足徵庚○○係以迂迴之方法，無償虛偽轉讓土地所有權，以迴避其與被告間之買賣之法律關係至明。上開土地移轉程序既出於通謀虛偽意思表示，依法無效，則真正所有權人仍為庚○○，庚○○基於其與被告間之買賣契約，將土地交付被告使用，自不得主張使用目的已完成或無權占有。原告甲○○、丙○○均係張鑑煜之媳婦，與張鑑煜同一生活戶，對於張鑑煜與被告就系爭土地長年爭訟不休之事實，不能諉為不知，乃互為勾串，充當人頭借名迂迴登記，俾其以第三人之地位行使形式所有權之權利，但上開虛偽登記之行為為法所不許，已如前述，則系爭土地之真正所有權人應仍為庚○○，庚○○與原告甲○○、丙○○共同以上述方法，逃避使用借貸關係，因其無償行為所得利益極少，而被告因此所受之損失甚大，自屬以損害他人為主要目的，依民法第148 條規定即難認有效，從而原告甲○○、丙○○之訴，難認有理。

(四)再者，系爭1652-4及1652-5地號土地，於77年間，即由土地貸與人張勝源之孫庚○○依買賣契約簡易交付予被告掌管，此有上述庚○○出具之切結同意書、承諾書足考，顯見被告非無權佔有，庚○○事後悔約並通謀將土地無償迂迴登記予原告甲○○、丙○○名下，再以形式上之第三人，依虛偽所有權人地位，提起本訴，其為權利之濫用，更屬無疑。

三、證據：提出房屋稅籍證明書、91年度房屋稅繳款書各1紙、切結同意書、承諾書、戶籍謄本、土地登記謄本各1份為證。

丙、本院依職權履勘現場，並囑託桃園縣中壢地政事務所派員測量，製作複丈成果圖到院。

理由

一、原告起訴主張坐落桃園縣中壢市○○段第1652地號土地（重劃前之地號為中壢市○○段內厝子小段第32號），原所有權人張勝源於日據時代同意被告或其被繼承人在上開土地建造房屋使用，於92年間，原告癸○○向本院起訴請求分割共有物，經本院判決准予原物分割，由原告乙○○、壬○○、戊○○取得第1652-3地號、原告丙○○取得同段第1652-4地號、原告甲○○取得同段第1652-5地號、原告癸○○取得同段第1652-9地號之單獨所有權（下總稱系爭土地）。上開借用土地所建造之房屋（下稱系爭房屋）已逾50年而逾安全使用年限，原告已於94年4 月20日以存證信函向被告表示終止借貸關係，被告無正當權源而占用原告等人所有之系爭土地，爰依民法第767 條規定，請求被告拆除地上物，將土地交還予原告等語。

二、被告則以:( 一)系爭房屋之基地原為張勝源所有，其於日據時代同意被告辛○○及其兄張勝棟（被告己○○之父）建造房屋，系爭房屋係合法占有系爭土地，則在房屋存在期間內，仍合法繼續占有系爭土地；（二）38年間，張勝源更進而提供系爭土地予被告辛○○及其兄張勝棟辦理地上權登記及建物總登記，僅因登記時誤載基地地號致不生物權效力，然仍有借貸之法律關係，且更足見當時雙方有永久使用土地之合意。（三）現今法律並無房屋使用年限之規定，影響建物安全之因素甚多，現今系爭房屋依然完好，正常使用中。（四）原告甲○○、丙○○原係土地貸與人張勝源之孫張鑑煜之長媳及次媳，先由張勝源之孫庚○○繼承取得共有關係，庚○○於77年5 月6 日將之出賣予被告，並同意將土地簡易交付予被告自由建屋使用，嗣庚○○違約復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因虛偽移轉登記予其指定之人頭丁○○，丁○○再以通謀虛偽之贈與為原因移轉登記予甲○○、丙○○，上開土地移轉程序既出於通謀虛偽意思表示，依法無效，則真正所有權人仍為庚○○，庚○○基於其與被告間之買賣契約，將土地交付被告使用，自不得主張使用目的已完成或無權占有，且原告甲○○、丙○○乃屬權力濫用等語為之抗辯。

三、原告主張: 坐落桃園縣中壢市○○段第1652-3地號、第1652-4地號、第1652-5地號、第1652-9地號土地分別為原告乙○○、壬○○、戊○○，原告丙○○，原告甲○○，原告癸○○所有，上開土地為被告所有之桃園縣中壢市內厝里7 鄰內厝子79號之建物所占用等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽，復經本院會同桃園縣中壢地政事務所人員為現場勘驗明確，並製有複丈成果圖附卷為憑，應認屬實。

四、原告復主張：被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地為無權占用等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者即為被告所有系爭房屋有無占用原告所有系爭土地之正當權源？

(一)按「使用借貸，非如租賃之有民法88 年4月21日修正、89年5 月5 日施行前第425 條：『出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在』之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」，最高法院59年台上字第2490號著有判例意旨可資參照。雖司法院大法官會議於83年6 月3 日作成第349 號解釋意旨略以：「最高法院48年台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」，最高法院83年台上字第2544號判決即本此旨認分管契約成立後惡意受讓應有部分之人，應受該分管契約之拘束，前開大法官會議解釋肯認債權契約相對效力之原則，僅於共有人間訂有分管契約其後轉讓其應有部分之情形，雖分管契約為債權契約，惟倘其應有部分受讓人明知或可得而知該分管契約仍予受讓者，即應受分管契約之拘束，亦即例外地使原屬債權契約之分管契約對第三人發生效力，至於受讓人為善意並無可得而知其分管契約而受讓之際，該受讓人即不受分管契約之拘束。然前揭大法官會議解釋並未揭櫫所有債權契約一旦具有公示性即發生對世效力之旨，債權契約相對性為我國民法一大原則，不因第三人知悉與否而受影響，況使用借貸與租賃性質不同，借用人並無與為經濟弱勢之承租人同等保護之必要，而無買賣不破租賃原則之適用。

(二)查：系爭土地均係分割自前揭1652號地號土地，而該1652地號土地原為訴外人張勝源所有，於日據時代無償借予被告辛○○及其兄張勝棟興建系爭房屋一節，為兩造所不爭執，則被告主張張勝源與辛○○、張勝棟就系爭土地所成立者，乃使用借貸契約，應堪認定。嗣張勝源於52年2 月4 日死亡，前開1652地號土地由張金火、張金溶、張金溢繼承，張金火部分繼而由張鑑煜、癸○○、庚○○繼承，張金溶部分繼而由張江緞、張鑑庭、張鑑芳繼承，張鑑庭部分繼而由乙○○、張文聖、戊○○、張碧珍、壬○○繼承，此有戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實，而張勝源之孫庚○○繼承取得共有關係後，於83年9 月1 日及同年月16日，分別將其土地應有部分以贈與及買賣名義為原因移轉登記予丁○○，丁○○再於85年3 月13日以贈與為原因分別移轉登記予甲○○、丙○○之事實，亦有台灣省土地登記簿附卷可查，自堪信為真實。於92年間，原告癸○○向本院起訴請求分割共有物，經本院判決准予原物分割，由原告乙○○、壬○○、戊○○共同取得前揭第1652-3地號、原告丙○○取得同段第1652-4地號、原告甲○○取得同段第1652-5地號、原告癸○○取得同段第1652-9地號土地之單獨所有權，依前開修正前民法之規定、最高法院判例意旨及大法官會議解釋，除得原告同意繼續使用外，被告不得以前與張勝源間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人。

(三)至於被告主張原告甲○○、丙○○原係土地貸與人張勝源之孫張鑑煜之長媳及次媳，先由張勝源之孫庚○○繼承取得共有關係，庚○○於77年5 月6 日將之出賣予被告，並同意將土地簡易交付予被告自由建屋使用，嗣庚○○違約復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因虛偽移轉登記予其指定之人頭丁○○，丁○○再以通謀虛偽之贈與為原因移轉登記予甲○○、丙○○，上開土地移轉程序既出於通謀虛偽意思表示，依法無效，則真正所有權人仍為庚○○，庚○○基於其與被告間之買賣契約，將土地交付被告使用，自不得主張使用目的已完成或無權占有等情，為原告所否認，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。本件被告主張庚○○、丁○○間；丁○○、甲○○間；丁○○、丙○○間通謀而為虛偽意思表示，被告自應負舉證之責。再按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。查庚○○、丁○○間；丁○○、甲○○間；丁○○、丙○○間就系爭土地及嗣後自系爭土地分割出之同段第1652-4地號、第1652-5第號土地之買賣或贈與，有各該土地登記簿謄本原因事實欄之記載可稽，且有庚○○、丁○○間之不動產買賣契約書一紙附卷為憑，亦足以證明該買賣契約形式上存在，又此賣賣契約復經證人庚○○、丁○○到庭具結後證述明確。被告主張各該買賣或贈與契約係出於通謀虛偽意思表示，依前揭說明，自應由其負舉證之責。被告迄未舉證證明，僅以各該買賣或贈與契約與常情不合為由，主張系爭買賣或贈與契約虛偽，自無可取。此外，被告亦無法提出其他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，原告甲○○、丙○○請求被告拆除如中壢地政事務所94年9 月16日土地複丈成果圖所示編號1652-5-B及1652-4-C之建物拆除，並分別將基地返還原告丙○○、甲○○，旨在排除其所有權之妨害並回復其物，係正當權利之行使，自與誠信原則無違，且亦無權利濫用之情形。是被告謂：原告甲○○、丙○○行使權利顯未依誠實信用方式為之而有權利濫用之情形云云，亦非可取。

(四)至被告稱：房屋性質上無法與土地使用權分離存在，故本件使用借貸之目的應為同意建築物之所有權人於建物之使用年限內繼續使用土地。原告受借貸契約之拘束，本件借貸之目的尚未完畢，原告不得請求返還云云，查：被告與張勝源間之使用借貸為債之關係，依上開說明，原告自無從承受該借貸關係，況於借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。如該屋已逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢。查系爭建物為加強磚造建物，業經本院勘驗屬實，且有照片12幀在卷可參，依被告所提出之房屋稅籍證明書之記載，折舊年數73年，有該房屋稅籍證明書可憑。而被告自承該建物在38年左右所造等語，此有本院95年3 月16日言詞辯論筆錄附卷可稽。又按行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強磚造房屋之耐用年數為35年，而該建物不論依兩造任何一方所主張之興建時間計算至95年3 月31日止之屋齡，均已逾35年，早已逾上開所載使用年限，雖然可居住使用，但參酌被告自承僅係系爭土地之原共有人張勝源同意上開建物基地使用系爭土地等語，惟張勝源業已死亡，為兩造所不爭執，上開因張勝源與被告間之情誼而建屋於系爭土地無償使用借貸之情事顯已變更，且系爭建物占系爭土地已逾50年之久，應認借貸目的已使用完畢。是上訴人辯稱：系爭土地之使用借貸目的要讓被告居住該處直到該房屋不能使用為止，而且該房屋可以使用時，被告之繼承人也可以使用云云，惟並未舉證以實其說，且此使用目的在被告刻意保存該建物不致全部毀壞至不堪使用時，將令土地所有權人永遠忍受不能使用系爭土地，與常情有違，應不可採。是本件自堪認其使用目的自已完畢，是被告謂本件使用借貸之目的尚未完畢，原告不得請求返還云云，亦無理由。

五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段定有明文。所謂無權占有，係指所有權人行使其物上請求權時，占有人之占有並無正當權利，或其占有權利於斯時已歸消滅而言。被告前基於使用借貸契約及繼承之法律關係使用系爭土地，其因建造之系爭建物雖有使用系爭土地之合法權源，惟系爭土地、系爭建物於前開使用借貸契約成立後所有權均經轉讓，依首揭說明，系爭建物與系爭土地受讓人均已非原使用借貸契約之效力所及，是被告雖與張勝源就系爭土地有使用借貸契約關係存在，惟使用借貸與租賃並不相同，而無買賣不破租賃原則及修正後民法第426 條之1 規定之適用餘地，此乃使用借貸之借用人係無償使用他人之物，並無受與承租人相同保護必要之故，已如前述。系爭建物原所有權人被告就系爭土地並無任何權利，而係徵得其原所有權人之同意其無償使用者，核與最高法院48年台上字第1457號判例、88年台上字第2382號判決所示情形均不相同，最高法院83年台上字第2544號判決及大法官會議釋字第349號解釋，亦未以公示性為要件創設使用借貸契約對第三人之效力。此外被告亦無法提出其他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，原告請求被告拆除如主文所示建物，並將占有部分各自返還原告，自有理由，應予准許。

六、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2 項，判決如主文。