臺灣雲林地方法院九十一年度簡上字第七號

臺灣雲林地方法院民事判決　　九十一年度簡上字第七號

上訴人

丙○○

被上訴人

統一超商股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

　　　　　　　　羅文璣

　　　　　　　　陳炳宏

右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十八日本院斗六

簡易庭九十年度六簡字第二○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人應將坐落雲林縣斗六市○○里○○路四一號房屋返還上訴人，並自民國（下同）九十年六月二十五日起至遷讓房屋之日止，按月賠償上訴人新台幣（下同）三十三萬元。

（三）前項請求願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）上訴人本意在訂立定期租賃契約，是依法應以字據訂立，則系爭租賃契約當然為非對話之要約。上訴人於契約書出租人一欄簽名用印，僅為要約之意思表示，被上訴人遲至八十九年九月十五日方才發函表示續租，並在契約書上承租人一欄用印寄給上訴人，則上訴人之要約已因被上訴人在通常可期待期限內未為承諾而失其效力，從而系爭租賃契約並不成立。

（二）訴外人王國彥為被上訴人公司專員，其與上訴人洽商租約之期限、租金之多寡，性質上屬於締約前之接觸，難認王國彥為被上訴人之代理人。

（三）王國彥前來洽商續約問題時，系爭契約書上承租人一欄為空白，並無任何被上訴人公司及其法定代理人之橡皮章。

（四）被上訴人於八十九年九月十五日、十一月三日之存證信函均一再表示因系爭租賃標的物前所有權人陳貞雄與其債權人間訴訟在案，故未將租賃契約書立刻寄回，是被上訴人遲至八十九年九月十五日前尚未決定承租系爭房屋，則其於上訴人要約後事隔四個月始為承諾之意思表示，顯超過可期待承諾之期限，上訴人自不受要約之拘束。

（五）系爭租賃標的物自始至終未經任何假扣押或本案執行之查封，被上訴人辯稱上訴人未能將系爭租賃標的物交付其使用收益，顯然不實。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函為證，並請訊問證人陳貞雄。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）民法第四百二十二條要求租期逾一年以上之不動產租賃契約應訂立字據，旨在避免出租人與承租人間滋生無謂之爭點，僅屬證據目的，並非逾一年以上之不動產租賃契約，未訂立字據即屬無效。

（二）「要約之對話與否」屬意思表示之分類，而「契約之要式與否」則為契約踐行方式之分類，二者間並無直接之關聯。依上訴人之邏輯，非要式契約須藉由對話要約，要式契約則須藉由非對話要約始得成立。但非對話之要約不僅可成立要式契約，亦可成立非要式契約。上訴人認要式契約一定須經由非對話之意思表示始能成立，顯有誤會。

（三）租賃契約屬諾成契約，王國彥復經被上訴人授與代理權而有完整之締約權限，且上訴人對於被上訴人之要約亦當場承諾，雙方亦依民法第四百二十二條規定簽立書面租賃契約，足見系爭租賃契約確已合法成立。

（四）被上訴人於八十四年五月二日與訴外人陳貞雄就系爭租賃標的物訂立租賃契約，八十八年十二月間陳貞雄稱該標的物已於同年十一月五日移轉與訴外人楊鴻玉，同年十二月六日復移轉與上訴人，並出具經公證之建物買賣契約書及契稅繳款書。被上訴人信賴前開文件，始派員與上訴人敘談而訂立系爭租賃契約。實則，系爭租賃之標的物早於八十五年九月二日即遭華南商業銀行聲請假扣押，並經斗六地政事務所依台灣雲林地方法院八十五年執字第三九二號扣押命令予以辦理查封登記完竣。該建物既遭查封，自不得再為所有權移轉登記，從而上訴人未取得系爭租賃標的物之所有權甚明。被上訴人既未從上訴人之手取得系爭租賃標的物之使用、收益權能，則上訴人請求被上訴人返還租賃標的物並按月賠償三十三萬元，於法無據。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提建物登記簿謄本、建物買賣契約書、契稅繳款書為證，並聲請訊問證人王國彥。

理由

一、本件上訴人於原審起訴主張：其於八十八年十二月間將坐落雲林縣斗六市○○里○○路四一號房屋出租與被上訴人，約定租金每月十六萬五千元，租賃期間自八十八年十二月二十五日起至九十年六月二十四日止，租期屆滿後被上訴人應將房屋遷讓交還，如有違約並應給付按房租一倍計算即三十三萬元之違約金。上訴人於九十年三月二十一日以斗六郵局第三○一號存證信函通知被上訴人不再續約。惟迄今被上訴人仍繼續佔有系爭建物使用，爰請求被上訴人返還系爭建物並自九十年六月二十五日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三十三萬元等語。被上訴人則以：兩造間就系爭建物已另訂有租賃契約，期限自九十年六月二十五日起至九十六年六月二十四日止。租賃契約屬諾成契約，王國彥復經被上訴人授與代理權而有完整之締約權限，且上訴人對於被上訴人之要約亦當場承諾，雙方亦依民法第四百二十二條規定簽立書面租賃契約，足見兩造間租賃契約確已合法成立，又民法第四百二十二條要求租期逾一年以上之不動產租賃契約應訂立字據，僅屬證據目的，並非逾一年以上之不動產租賃契約，未訂立字據即屬無效等語，資為抗辯。

二、本件上訴人主張兩造就系爭建物原訂立有租賃契約，期限至九十年六月二十四日止，系爭建物現仍為被上訴人使用中等情，為被上訴人所不爭執，自屬真實。本件爭點為兩造間就系爭建物有無重新訂立租期自九十年六月二十五日起至九十六年六月二十四日止之租賃契約？

三、經查：

（一）被上訴人之意定代理人王國彥於八十九年五月十九日與上訴人就系爭建物達成租金每年十七萬五千元，期限自九十年六月二十五日起至九十六年六月二十四止之租賃契約合意，此有被上訴人所提之租賃契約一紙為證（見原審卷宗第二十四頁），上訴人亦自承：租賃期限及租金部分是王國彥依照上訴人之意見當場書寫等語（見本院九十一年三月十九日筆錄）。

（二）上訴人雖稱王國彥就系爭租賃契約並無代理權云云。然：王國彥於九十一年四月二十三日本院審理時到庭證稱：我之前是統一超商發展部的人員，職責就是負責統一超商門市的續約，本件我有被授權續約等語明確。再者，代理人係「自為」意思表示或受意思表示，與使者僅在「傳達」本人已決定之意思表示不同（最高法院六十二年台上字第二四一三號判例參照）。系爭租賃契約之租金及期限既係王國彥依照上訴人之意思當場書寫於書面之上，顯見王國彥就系爭租賃契約確經授權而得自為意思表示，否則焉有依據上訴人片面主張即當場同意租金之調整，而無須知會被上訴人之理。又代理制度之目的在使本人不必事必躬親，可擴大其發展空間、活動範圍，活躍於現代經濟生活中。本件被上訴人於全省之超商門市超過千家，若認每家超商門市之租約工作均須其本人為之，顯與商業實情相背。是被上訴人抗辯王國彥就系爭租賃契約為其之意定代理人，堪信真實，上訴人前揭所述，不足採信。

（三）上訴人又稱其本意在訂立定期租賃契約，依法應以字據訂立，是系爭租賃契約當然為非對話之要約云云。惟查：期限逾一年之不動產租賃，依民法第四百二十二條前段，固應以字據訂立之。所稱「字據」，與同法第三百零八條規定者相同，係指表彰債權、債務之證明文件而言。故出租人出具書面，載明出租不動產之意旨，即不失為字據。此與同法第七百六十條規定不動產物權之移轉或設定，應以書面為之者有別（最高法院八十三年度台上字第五三五號判決參照）。民法第四百二十二條所稱字據既僅為證明文件，僅需載明出租不動產意旨即為已足，顯與租賃契約須雙方當事人就契約必要之點意思表示合致有別，上訴人將此字據與租賃契約所需之意思表示合致，混為一談，顯有誤會。再者，表意人與相對人能直接表示意思、溝通意見者，為對話之意思表示。系爭租賃契約係上訴人與被上訴人之意定代理人王國彥當面對談，自屬對話之意思表示甚明。上訴人徒以其本意在訂立定期租賃契約即謂該契約屬非對話之意思表示，亦不可採。

（四）上訴人復稱王國彥前來洽商續約問題時，系爭契約書上承租人一欄為空白，並無任何被上訴人公司及其法定代理人之橡皮章云云。然其於原審九十年九月二十五日言詞辯論時已明確表示「契約書上並沒有專員的簽名，只有總經理的簽章」，嗣後空言否認，已難採信。而該字據既經兩造簽名並足以表明出租不動產之意旨，即與法條規定相符無疑。況不動產租賃違反民法第四百二十二條規定者，僅是為不定期之租賃，非謂租賃契約無效，則縱認該字據確未經被上訴人簽名、蓋章，而與民法第三條規定相違，亦不影響系爭租賃契約之成立。

四、按對話人為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；當事人互相意思表示一致者，契約即為成立，民法第九十四條、一百零三條第一項、第一百五十三條第一項訂有明文。本件系爭租賃契約既經上訴人與被上訴人之意定代理人王國彥，就標的物、租金、期限等必要之點達成意思表示合致，租賃契約自屬成立，被上訴人就系爭建物為使用收益即有法律上之正當權源。從而上訴人以兩造租賃契約業已到期為由，請求被上訴人返還系爭建物並自九十年六月二十五日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三十三萬元，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，應予維持。上訴聲明求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官　蕭守田~B法官　林秋火~B法官　鍾貴堯

~B法院書記官　蔡春榮