土地登記規則 第 104 條
- 1.法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。
- 2.登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
- 3.第一項之協議書，應記明於登記完畢後，法人或寺廟未核准設立或登記者，其土地依下列方式之一處理： 一、申請更名登記為已登記之代表人所有。 二、申請更名登記為籌備人全體共有。
- 4.第一項之法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，其代表人變更者，已依第一項辦理登記之土地，應由該法人或寺廟籌備人之全體出具新協議書，辦理更名登記。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 104 條讓籌備中的法人或寺廟，先以推派代表人名義登記受捐土地，並在登記簿註記籌備處名稱。
Q · 基金會還沒成立，可以先收別人捐的土地嗎？
依土地登記規則第 104 條，籌備中的法人或寺廟在完成設立登記前取得土地，不能用「籌備中組織」名義登記（法律上尚不存在），但可由籌備人全體出具協議書、公推一位代表人以其個人名義先行登記，登記機關會在登記簿其他登記事項欄註記「○○籌備處」字樣。協議書必須先約定：若最終未獲核准設立，土地是更名給代表人個人、還是更名為籌備人全體共有。
白話解讀
你想成立一個基金會或一座新廟，但法人或寺廟的設立登記要走半年甚至一年的程序。在這段空窗期，如果有人要捐一塊地給你的籌備中組織，怎麼辦？以「組織」的名義不行（它法律上還不存在），以發起人個人的名義又怕日後產生糾紛（這塊地到底是組織的還是個人的？）。這條規則開了一條巧妙的路：發起人們可以協議推派一個代表人，先以代表人的名義把地登記下來，但是地政事務所會在登記簿上特別註記「這是某某基金會籌備處的土地」。等法人或寺廟正式成立，再過戶回組織名下。如果最後組織沒成立，協議書要先約定好：是登記給那位代表人個人，還是分給籌備人全體共有。這條規則最關鍵的功能不是「方便」，而是「定錨」：它把一個還不存在的組織的財產關係，提前用書面釘死。
法律定性
土地登記規則第 104 條為設立中法人與寺廟取得不動產的過渡性登記規範。它允許尚未完成設立登記或寺廟登記的籌備組織，藉由籌備人協議書公推代表人，以其個人名義登記受讓之土地或他項權利，並由登記機關於登記簿註記籌備處名稱，使真實權利歸屬在組織正式成立前保持透明與可追溯。
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Q1基金會還沒成立，企業要捐地給我們，要怎麼登記？▾
依本條規定，籌備人們先簽協議書推派代表人，以代表人名義先登記下來，但地政事務所會在登記簿註記「某基金會籌備處」字樣。等基金會正式成立，再辦理移轉登記到基金會名下。關鍵是協議書要寫清楚：如果基金會最終沒成立，這塊地是歸代表人個人還是籌備人共有。內行人提示：登記簿上的籌備處註記是這條規則的核心保護，沒有這個註記等於沒走這條規則，等同代表人個人取得，風險完全不同。
Q2代表人中途退出或過世，土地怎麼辦？▾
依本條第四項，由籌備人全體出具新協議書，辦理更名登記給新代表人。重點是「全體」籌備人都要簽名，少一個都不行。如果有籌備人不配合，可能要透過訴訟確認協議內容後強制執行。內行人提示：原始協議書中可以預先約定「代表人變更時的決議方式」，例如以多數決取代全體同意，這樣可以避免單一籌備人卡死整個程序。
Q3基金會還沒成立可以先收捐地嗎？▾
可以，依土地登記規則 104 條由籌備人協議推派代表人以個人名義先登記，登記簿會註記籌備處，等組織成立再更名。
Q4土地登記規則 104 條是什麼？▾
它是設立中法人與寺廟的過渡性土地登記機制，讓尚未完成設立登記的籌備組織得以代表人名義先持有受讓不動產。
Q5什麼是籌備處註記？▾
登記機關在登記簿其他登記事項欄標示『○○籌備處』，使第三人查謄本即知該地非代表人個人財產。
Q6籌備人協議書要寫哪些事項？▾
代表人身分、設立未核准時的土地處理方式（更名給代表人或全體共有）、代表人變更程序，三項缺一不可。
Q7籌備處土地登記怎麼辦？▾
籌備人開會推派代表人並作成協議書 → 備齊代表人身分與土地取得原因證明 → 向地政事務所申請 → 確認登記簿籌備處註記。
Q8組織成立後土地怎麼過戶到組織名下？▾
法人或寺廟正式核准設立後，辦理移轉（更名）登記，將土地由代表人名義變更為組織名下。
Q9代表人變更時更名登記怎麼辦？▾
依第四項由籌備人全體出具新協議書辦理更名登記，全體籌備人都須簽名。
Q10用個人名義登記再過戶會多花多少？▾
過戶須繳土地增值稅，本不該發生的稅變必繳；走 104 條籌備處登記可避開此筆稅務與遺產風險。
Q11走104條 vs 直接用個人名義登記哪個好？▾
104 條有籌備處註記與協議書保護、阻卻善意取得、避免列入遺產；個人名義登記則風險全在組織身上。
Q12籌備處登記 vs 設立完成後直接登記差在哪？▾
設立完成可直接以組織名義登記；104 條是專為設立登記空窗期設計的過渡方案。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 走104條籌備處登記 | 逕用個人名義登記 |
|---|---|---|
| 登記名義 | 代表人名義 + 登記簿註記籌備處 | 純個人名義，無組織關聯註記 |
| 第三人善意取得風險 | 註記阻卻善意取得，第三人查謄本即知非個人財產 | 第三人可能主張善意取得，組織難追回 |
| 代表人過世時 | 依協議書處理，非個人遺產 | 恐被列入個人遺產由繼承人繼承 |
| 稅務 | 成立後更名，稅負依規定處理 | 過戶須繳土地增值稅，本不該發生的稅變必繳 |
| 設立失敗時 | 協議書已先約定歸屬，明確 | 無約定，易生糾紛 |
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