土地登記規則 第 104 條

依本條規定，籌備人們先簽協議書推派代表人，以代表人名義先登記下來，但地政事務所會在登記簿註記「某基金會籌備處」字樣。等基金會正式成立，再辦理移轉登記到基金會名下。關鍵是協議書要寫清楚：如果基金會最終沒成立，這塊地是歸代表人個人還是籌備人共有。內行人提示：登記簿上的籌備處註記是這條規則的核心保護，沒有這個註記等於沒走這條規則，等同代表人個人取得，風險完全不同。

依本條第四項，由籌備人全體出具新協議書，辦理更名登記給新代表人。重點是「全體」籌備人都要簽名，少一個都不行。如果有籌備人不配合，可能要透過訴訟確認協議內容後強制執行。內行人提示：原始協議書中可以預先約定「代表人變更時的決議方式」，例如以多數決取代全體同意，這樣可以避免單一籌備人卡死整個程序。

可以，依土地登記規則 104 條由籌備人協議推派代表人以個人名義先登記，登記簿會註記籌備處，等組織成立再更名。

它是設立中法人與寺廟的過渡性土地登記機制，讓尚未完成設立登記的籌備組織得以代表人名義先持有受讓不動產。

登記機關在登記簿其他登記事項欄標示『○○籌備處』，使第三人查謄本即知該地非代表人個人財產。

代表人身分、設立未核准時的土地處理方式（更名給代表人或全體共有）、代表人變更程序，三項缺一不可。

籌備人開會推派代表人並作成協議書 → 備齊代表人身分與土地取得原因證明 → 向地政事務所申請 → 確認登記簿籌備處註記。

法人或寺廟正式核准設立後，辦理移轉（更名）登記，將土地由代表人名義變更為組織名下。

依第四項由籌備人全體出具新協議書辦理更名登記，全體籌備人都須簽名。

過戶須繳土地增值稅，本不該發生的稅變必繳；走 104 條籌備處登記可避開此筆稅務與遺產風險。

104 條有籌備處註記與協議書保護、阻卻善意取得、避免列入遺產；個人名義登記則風險全在組織身上。

設立完成可直接以組織名義登記；104 條是專為設立登記空窗期設計的過渡方案。