土地登記規則 第 104 條
- 1.法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。
- 2.登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
- 3.第一項之協議書，應記明於登記完畢後，法人或寺廟未核准設立或登記者，其土地依下列方式之一處理： 一、申請更名登記為已登記之代表人所有。 二、申請更名登記為籌備人全體共有。
- 4.第一項之法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，其代表人變更者，已依第一項辦理登記之土地，應由該法人或寺廟籌備人之全體出具新協議書，辦理更名登記。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 104 條讓籌備中的法人或寺廟，先以推派代表人名義登記受捐土地，並在登記簿註記籌備處名稱。
Q · 基金會還沒成立，可以先收別人捐的土地嗎？
依土地登記規則第 104 條，籌備中的法人或寺廟在完成設立登記前取得土地，不能用「籌備中組織」名義登記（法律上尚不存在），但可由籌備人全體出具協議書、公推一位代表人以其個人名義先行登記，登記機關會在登記簿其他登記事項欄註記「○○籌備處」字樣。協議書必須先約定：若最終未獲核准設立，土地是更名給代表人個人、還是更名為籌備人全體共有。
白話解讀
你想成立一個基金會或一座新廟，但法人或寺廟的設立登記要走半年甚至一年的程序。在這段空窗期，如果有人要捐一塊地給你的籌備中組織，怎麼辦？以「組織」的名義不行（它法律上還不存在），以發起人個人的名義又怕日後產生糾紛（這塊地到底是組織的還是個人的？）。這條規則開了一條巧妙的路：發起人們可以協議推派一個代表人，先以代表人的名義把地登記下來，但是地政事務所會在登記簿上特別註記「這是某某基金會籌備處的土地」。等法人或寺廟正式成立，再過戶回組織名下。如果最後組織沒成立，協議書要先約定好：是登記給那位代表人個人，還是分給籌備人全體共有。這條規則最關鍵的功能不是「方便」，而是「定錨」：它把一個還不存在的組織的財產關係，提前用書面釘死。
法律定性
土地登記規則第 104 條為設立中法人與寺廟取得不動產的過渡性登記規範。它允許尚未完成設立登記或寺廟登記的籌備組織，藉由籌備人協議書公推代表人，以其個人名義登記受讓之土地或他項權利，並由登記機關於登記簿註記籌備處名稱，使真實權利歸屬在組織正式成立前保持透明與可追溯。
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Q1基金會還沒成立可以先收捐地嗎？▾
可以，依土地登記規則 104 條由籌備人協議推派代表人以個人名義先登記，登記簿會註記籌備處。
Q2籌備處土地登記要準備什麼文件？▾
籌備人協議書、代表人身分證明、土地取得原因證明（贈與或買賣契約）等，向土地所在地地政事務所申請。
Q3協議書一定要寫哪些事項？▾
代表人身分、設立未核准時的處理方式（更名給代表人或籌備人全體共有）、代表人變更程序，缺一不可。
Q4代表人中途退出或過世怎麼辦？▾
依第四項由籌備人全體出具新協議書辦理更名登記，少一位籌備人簽名都不行。
Q5如果基金會最後沒成立，土地歸誰？▾
依協議書約定處理：更名為代表人個人所有，或更名為籌備人全體共有，沒寫清楚就會陷入糾紛。
Q6廟產登記在主任委員名下有什麼風險？▾
管理人過世時廟地可能被列入個人遺產由繼承人主張繼承，未走 104 條協議書程序的老廟常見此災難。
Q7登記簿上的籌備處註記有什麼用？▾
讓第三人查謄本即知非代表人個人財產，無法主張善意取得，是防代表人擅自賣地的最強盾牌。
Q8可以直接用個人名義登記再過戶嗎？▾
不建議，過戶會多繳土地增值稅，且代表人過世或反悔時土地恐成其個人遺產，須長期訴訟才能取回。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 走104條籌備處登記 | 逕用個人名義登記 |
|---|---|---|
| 登記名義 | 代表人名義 + 登記簿註記籌備處 | 純個人名義，無組織關聯註記 |
| 第三人善意取得風險 | 註記阻卻善意取得，第三人查謄本即知非個人財產 | 第三人可能主張善意取得，組織難追回 |
| 代表人過世時 | 依協議書處理，非個人遺產 | 恐被列入個人遺產由繼承人繼承 |
| 稅務 | 成立後更名，稅負依規定處理 | 過戶須繳土地增值稅，本不該發生的稅變必繳 |
| 設立失敗時 | 協議書已先約定歸屬，明確 | 無約定，易生糾紛 |
其他國家怎麼規定 5 國
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