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編章節定位

第一章總則 §1
第二章登記書表簿狀圖冊 §14
第三章登記之申請及處理 §26
- 第一節登記之申請 §26
- 第二節申請登記之文件 §34
- 第三節登記規費及罰鍰 §45
- 第四節登記處理程序 §53
- 第五節網路申請登記 §70-1
第四章總登記 §71
- 第一節土地總登記 §71
- 第二節建物所有權第一次登記 §78
第五章標示變更登記 §85
第六章所有權變更登記 §93
第七章他項權利登記 §108
第八章繼承登記 §119
第九章土地權利信託登記 §124
第十章更正登記及限制登記 §134
第十一章塗銷登記及消滅登記 §143
第十二章其他登記 §149
- 第一節更名登記及管理者變更登記 §149
- 第二節住址變更登記 §152
- 第三節書狀換給及補給登記 §154
- 第四節使用管理登記 §155-1
第十三章附則 §156

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則第 114-1 條

1.以數宗土地權利為共同擔保，申請設定抵押權登記時，已限定各宗土地權利應負擔之債權金額者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更限定債權金額申請權利內容變更登記者，亦同。
2.前項經變更之土地權利應負擔債權金額增加者，應經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意。

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白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要共同擔保多筆土地若限定各自負擔之債權金額,須由地政機關記入登記簿,未限定時銀行可從任一土地全額求償。

Q · 共同擔保的土地要怎麼分擔貸款?

依土地登記規則第 114-1 條,共同擔保的數宗土地若想各自分擔債權,必須在設定登記時限定各宗土地應負擔金額並寫入登記簿;未限定時依民法 875 銀行可自由選擇從任一土地全額求償。設定後變更限定金額也要登記;變更後若增加某土地負擔金額,必須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意。

白話解讀

你買的房子可能不只揹著自己的貸款。如果它跟另外幾筆土地一起被銀行設定為「共同擔保」，那整筆貸款理論上可以全部從你這塊土地上拿。一千萬的貸款分散在五筆土地，銀行可以選最值錢的那一筆，整筆從那裡要回。除非登記簿上明確寫了「這塊土地只負擔200萬」。這條規定的核心就是這個「除非」：設定抵押時限定了每筆土地各自負擔多少債權，地政事務所要寫進登記簿；事後想改也要登記。第二項是真正的殺手鐧：如果改後是「增加」了某塊土地的負擔，後面排隊的權利人（二胎銀行、後順位抵押權人）擁有否決權。沒有他們同意，不能單方面加重擔保。這個小小的「同意」要件，是後順位權利人的保命符。

法律定性

土地登記規則第 114-1 條規範共同抵押權限定債權金額之登記程序:以數宗土地為共同擔保時,當事人若約定各宗土地分別負擔之債權金額,地政機關應記載於登記簿;事後變更亦同。變更後若增加某土地負擔金額,須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意,是保護後順位權利人擔保預期的關鍵程序設計。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

🗺 判斷流程

流程圖載入中…

大家也在問 AI 輔助整理

Q1我要買的房子是共同擔保的一筆,登記簿上沒寫限額,能不能要求賣方加上?▾

可以而且應該。賣方需要請現有抵押權銀行同意,依本條辦理權利內容變更登記,把限額寫進去。重點是這個動作要在過戶前完成,否則你買的就是「無限額共同擔保」的部位,未來想再貸款或處分都會遇到障礙。內行人提示:很多賣方會說「銀行不會同意啦」,但實際上銀行對配合限額登記的接受度比你想的高,可以堅持並列為交屋條件。

Q2共同擔保的土地之一被法拍,債權怎麼分?▾

看登記簿。如果限額已經依本條登記,每塊土地只在其限額範圍內負擔;如果沒有限額,依民法第 875 條之 2 按各土地價值比例分擔。實務上「有限額」對被執行的土地所有權人比較有利,因為超出限額部分必須向其他共同擔保土地追償。內行人提示:發現自己土地可能被優先處分前如果還來得及,盡快辦限額登記。

Q3共同擔保限額登記是什麼?▾

把共同擔保的每塊土地各自負擔的債權金額寫進登記簿,讓銀行求償有明確邊界,後順位權利人也能精算擔保價值。沒寫限額時銀行可從任一塊地全額求償。

Q4變更限額需要什麼程序?▾

變更減少負擔免他人同意;變更增加負擔須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意。沒有同意書地政事務所會駁回登記申請。

Q5後順位權利人為什麼有同意權?▾

前順位共同擔保的負擔金額如果事後被調高,會直接吃掉後順位的擔保價值。法律給後順位「事前剎車」防止單方稀釋,這也是承作二胎時徵信人員一定堅持確認前順位有限額登記的原因。

Q6共同擔保跟單一抵押差在哪?▾

單一抵押綁一塊地一筆債權;共同擔保把一筆債權分配在多塊地上,銀行可選擇從哪塊先求償,分擔機制完全不同。

Q7後次序他項權利人是誰?▾

在同一不動產上順位排在後面的抵押權人、地上權人、不動產役權人、典權人等,他們的權利會受前順位變動影響。

Q8後次序抵押權之共同抵押人是什麼?▾

在前順位共同擔保之外,另就同一債權提供土地擔保的後順位共同抵押人,常見於企業聯貸或家族擔保場景。

Q9共同擔保限額登記怎麼辦?▾

抵押人與抵押權人約定限額 → 簽限定金額約定書 → 備齊申請書件 → 送地政事務所申辦 → 地政機關記入登記簿。

Q10變更限定金額怎麼登記?▾

變更減少免他人同意,雙方申請即可;變更增加必須先取得後次序他項權利人及共同抵押人書面同意。

Q11怎麼確認房子是不是共同擔保?▾

申請土地登記第二類謄本,在他項權利部找「共同擔保」記載,並查看是否載明應負擔之債權金額。

Q12限額登記要多少規費?▾

依土地登記規費徵收標準計算,以限定金額千分之一為基準,實際以地政事務所試算為準。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

比較面向	limit_registered	no_limit	winner_for_owner	winner_for_bank
求償彈性	銀行受限額拘束,須在各土地限額內求償	銀行可從任一土地全額求償,選最值錢的吞掉	limit_registered	no_limit
後順位權利人保護	擔保價值可預期,二胎徵信可精算	擔保價值浮動,前順位調整即吃掉後順位	limit_registered	—
變更增加負擔程序	須經後次序他項權利人及共同抵押人同意	前順位可單方調整不受限	limit_registered	—

其他國家怎麼規定 5 國

🇯🇵 日本不動産登記法第 83 条第 1 項第 1 号(共同抵当の負担額の登記)・第 88 条(共同抵当の追加担保)

🇰🇷 韓國부동산등기법 제78조(공동저당의 등기)

🇨🇳 中國不動產登記暫行條例第 33 條 / 民法典第 411 條(共同擔保物權的實現)

🇩🇪 德國BGB § 1132 (Gesamthypothek) + GBO § 48 (Eintragung der Gesamtbelastung)

🇫🇷 法國Code civil article 2421 (hypothèque sur plusieurs immeubles)

AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準

🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 5 國規定比較

法條整合閱讀 · ArticleV09

原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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