土地登記規則 第 114-1 條
- 1.以數宗土地權利為共同擔保，申請設定抵押權登記時，已限定各宗土地權利應負擔之債權金額者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更限定債權金額申請權利內容變更登記者，亦同。
- 2.前項經變更之土地權利應負擔債權金額增加者，應經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意。
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重點摘要共同擔保多筆土地若限定各自負擔之債權金額,須由地政機關記入登記簿,未限定時銀行可從任一土地全額求償。
Q · 共同擔保的土地要怎麼分擔貸款?
依土地登記規則第 114-1 條,共同擔保的數宗土地若想各自分擔債權,必須在設定登記時限定各宗土地應負擔金額並寫入登記簿;未限定時依民法 875 銀行可自由選擇從任一土地全額求償。設定後變更限定金額也要登記;變更後若增加某土地負擔金額,必須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意。
白話解讀
你買的房子可能不只揹著自己的貸款。如果它跟另外幾筆土地一起被銀行設定為「共同擔保」，那整筆貸款理論上可以全部從你這塊土地上拿。一千萬的貸款分散在五筆土地，銀行可以選最值錢的那一筆，整筆從那裡要回。除非登記簿上明確寫了「這塊土地只負擔200萬」。這條規定的核心就是這個「除非」：設定抵押時限定了每筆土地各自負擔多少債權，地政事務所要寫進登記簿；事後想改也要登記。第二項是真正的殺手鐧：如果改後是「增加」了某塊土地的負擔，後面排隊的權利人（二胎銀行、後順位抵押權人）擁有否決權。沒有他們同意，不能單方面加重擔保。這個小小的「同意」要件，是後順位權利人的保命符。
法律定性
土地登記規則第 114-1 條規範共同抵押權限定債權金額之登記程序:以數宗土地為共同擔保時,當事人若約定各宗土地分別負擔之債權金額,地政機關應記載於登記簿;事後變更亦同。變更後若增加某土地負擔金額,須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意,是保護後順位權利人擔保預期的關鍵程序設計。
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Q1共同擔保限額登記是什麼?▾
把每塊共同擔保土地各自負擔的金額寫進登記簿,讓銀行求償有邊界。
Q2沒寫限額銀行會怎麼處理?▾
銀行有完全自由,可從共同擔保任一土地全額求償,通常挑最值錢、最好處分的那塊。
Q3如何辦理共同擔保限額登記?▾
抵押人與抵押權人約定限額,備齊申請書、契約書、同意書,送地政事務所申辦。
Q4變更限額需要什麼程序?▾
變更減少免他人同意;變更增加須經後次序他項權利人及共同抵押人書面同意。
Q5後順位權利人為什麼有同意權?▾
前順位限額調高會直接吃掉後順位的擔保價值,法律給後順位「事前剎車」防止單方稀釋。
Q6共同擔保跟一般抵押差在哪?▾
一般抵押綁一塊土地,共同擔保綁多塊土地一筆債權,銀行求償順序與分擔機制不同。
Q7限額登記後銀行還能調整嗎?▾
可以,但增加負擔須他人同意。實務上常以降息、部分塗銷其他擔保等交換條件爭取同意。
Q8同意書有時效嗎?▾
無法定時效,但建議簽同意後立即辦變更登記,拖久權利人異動可能讓原同意失效。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | limit_registered | no_limit | winner_for_owner | winner_for_bank |
|---|---|---|---|---|
| 求償彈性 | 銀行受限額拘束,須在各土地限額內求償 | 銀行可從任一土地全額求償,選最值錢的吞掉 | limit_registered | no_limit |
| 後順位權利人保護 | 擔保價值可預期,二胎徵信可精算 | 擔保價值浮動,前順位調整即吃掉後順位 | limit_registered | — |
| 變更增加負擔程序 | 須經後次序他項權利人及共同抵押人同意 | 前順位可單方調整不受限 | limit_registered | — |
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