土地登記規則 第 117 條
- 1.承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記，除應提出第三十四條及第四十條規定之文件外，並應提出建築執照或其他建築許可文件，會同定作人申請之。但承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知定作人。
- 2.承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，登記機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於標示部其他登記事項欄辦理登記。
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重點摘要土地登記規則第 117 條規定承攬人依民法 513 條登記法定抵押權的程序：原則會同定作人申請，契約經公證得單獨申請，未完工建物可預為登記。
Q · 工程款被拖欠，承攬人可以單獨把抵押權登記上去嗎？
依土地登記規則第 117 條，承攬人依民法第 513 條登記法定抵押權，原則上要會同定作人申請；但只要當初的承攬契約經過公證，承攬人就能單獨申請登記，登記完畢後由登記機關通知定作人。此外，建物尚未完工也能申請「預為抵押權登記」，登記機關會先暫編建號、編造建物登記簿辦理。
白話解讀
你是裝潢師傅、營造廠、水電工，幫業主蓋房子或裝修，工程做完了業主拖著不付錢。你以為自己只能寄存證信函、提民事訴訟，但很多人不知道你手上其實有一張隱藏王牌：民法 513 條給承攬人「法定抵押權」，這條規則告訴你怎麼真的把它「登記上去」。一旦登記，業主的房子就被你壓著一個抵押權，他想賣、想再貸款都動彈不得。更狠的是，房子還沒蓋完都能登記（叫「預為抵押權登記」），登記機關還會直接幫這個未完工建物編一個臨時建號。原則上要業主配合會同申請（業主當然不肯），但只要當初的承攬契約有經過公證，你就能單獨衝去申請，業主連知道都不知道，等他收到通知時，房子已經被你綁住了。
法律定性
土地登記規則第 117 條為承攬人法定抵押權的登記程序規定，明定承攬人依民法第 513 條申請抵押權登記或預為抵押權登記時應提出之文件、會同定作人申請之原則、契約經公證得單獨申請之例外，以及就未完工建物辦理預為抵押權登記時登記機關暫編建號之處理方式。
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Q1為什麼律師都建議大型工程的承攬契約要公證？▾
因為公證後，土地登記規則第 117 條但書讓你日後可以單獨申請法定抵押權登記，不需要定作人配合。當業主開始拖款時，這個權力價值連城。公證費用通常幾千到幾萬，但工程款動輒幾百幾千萬，比例上算小錢。登記機關完成登記後仍會通知定作人，所以業主仍會知道，但他能做的只有事後爭執，而不是事前阻擋。
Q2建物還沒蓋完可以登記抵押權嗎？▾
可以，這正是土地登記規則第 117 條第二項的設計。承攬人就尚未完成之建物申請預為抵押權登記時，登記機關會暫時編一個建號、編造建物登記簿，在標示部其他登記事項欄辦理登記。等建物完工正式保存登記時，這個預為登記會轉為正式抵押權。早登記比晚登記重要，因為登記順位決定你能否優先受償。
Q3我只是水電工，工程款十幾萬，這條對我有用嗎？▾
法律上適用，只要你是對不動產施作的承攬人都可主張。但實務上要考量登記規費、地政士費與可能的訴訟成本，十幾萬金額太小可能不划算。一般金額在 50 萬以上才比較划算，50 萬以下可優先考慮支付命令（民事訴訟法第 508 條），更快更便宜。
Q4土地登記規則 117 條是什麼？▾
承攬人依民法 513 條登記法定抵押權的程序規定，含應備文件、會同申請原則、公證單獨申請例外與未完工建物預為登記。
Q5預為抵押權登記是什麼？▾
就尚未完成之建物，在正式保存登記前先辦的抵押權登記，登記機關暫編建號、編造建物登記簿辦理。
Q6什麼是會同申請？▾
登記原則須由權利人與義務人共同提出申請，本條承攬人原則要與定作人會同，例外公證後得單獨申請。
Q7民法 513 條和土地登記規則 117 條差在哪？▾
民法 513 給承攬人法定抵押權的實體權利，土地登記規則 117 規範如何把這個權利真正登記取得對抗效力的程序。
Q8承攬人抵押權登記怎麼辦？▾
確認契約有無公證 → 備齊第 34、40 條文件加建築執照 → 公證者單獨申請、未公證者會同定作人 → 向建物所在地地政事務所申請。
Q9預為抵押權登記要哪些文件？▾
土地登記規則第 34、40 條規定的基本文件，加上建築執照或其他建築許可文件。
Q10契約沒公證怎麼辦登記？▾
須會同定作人申請；定作人不配合時，可同時提給付工程款訴訟並聲請假處分禁止其處分建物。
Q11辦這個登記要多少錢、多久？▾
成本含登記規費、地政士費，爭議時還有訴訟費；金額太小可能不划算，50 萬以下可優先考慮支付命令。
Q12契約公證 vs 未公證差在哪？▾
公證者承攬人得單獨申請、登記後才通知定作人；未公證須會同申請，定作人不配合就卡關。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | with_notarization | without_notarization |
|---|---|---|
| 申請方式 | 承攬人得單獨申請 | 須會同定作人申請 |
| 定作人配合 | 不需要，事後才收到通知 | 需要，定作人不配合即卡關 |
| 定作人知悉時點 | 登記完畢後通知（木已成舟） | 申請當下即知悉，可事前阻擋 |
| 前置成本 | 簽約時須付公證費 | 無公證費，但拖款時維權困難 |
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