土地登記規則 第 117-1 條
- 1.申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。
- 2.抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。
- 3.前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。
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重點摘要土地登記規則第117條之1規定流抵約定須記入登記簿，抵押權人實行時須證明債權已到期並會同抵押人申請過戶。
Q · 契約寫『不還錢房子就過戶給你』，地政事務所會直接幫你過戶嗎？
依土地登記規則第117條之1，流抵約定要先在設定抵押權時記入登記簿；債權到期未獲清償、抵押權人要真正把房子過到自己名下時，必須提出擔保債權已屆清償期之證明、會同抵押人申請，並在申請書記明『確依民法第873條之1第2項辦理』。少一個要件，登記機關就不予受理。
白話解讀
你聽過「流抵契約」嗎？這是一種寫在抵押權設定契約裡的條款：「如果債務人到期不還錢，這個抵押的房子直接過戶給我。」聽起來很合理對吧？借錢的人沒還，房子就抵給債權人，乾淨俐落。但這個條款在 96 年民法修正之前是無效的，立法者擔心放款的人會用這個條款吃掉借款人的房子，明明欠 100 萬就拿走 800 萬的房子。96 年修法後，民法 873 條之 1 開了一道門：可以約定，但債權人真要拿房子時，房子的價值高於債權的部分必須返還給債務人。本條就是告訴你這個約定怎麼登記、怎麼真的把房子過戶。重點：這個約定要寫進契約、要登記、過戶時要證明債權已到期、要明確記載「依民法 873 條之 1 第 2 項辦理」。每一步都是為了讓借錢的人有最後的保護。
法律定性
土地登記規則第117條之1規範『流抵約定』的登記與實行程序：當抵押權設定契約約定『債權屆期未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人』，登記機關應於登記簿記明；抵押權人實行此約定申請所有權移轉時，須檢附債權已屆清償期之證明並會同抵押人辦理，且申請書須載明依民法第873條之1第2項辦理，以落實清算返還義務。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1民間借貸時對方要我簽「不還房子就是你的」這種條款，我能簽嗎？▾
可以簽，但要看怎麼簽。如果是依民法873條之1設定抵押權並登記流抵約定，債權人就算到時候要拿房子，也必須把房屋價值超過債權的部分返還給你。但如果對方繞過抵押權制度直接要你先過戶等還錢再過回來，這可能被認定為讓與擔保，風險高很多。寧可花登記費用走873條之1的正規流程，也不要為省事走暗的。
Q2我已經設定抵押權了，現在想加上流抵條款，需要重新辦嗎？▾
不用重新辦，但要辦權利內容變更登記。本條第一項後半段明文允許設定登記後另為約定或變更約定，登記機關會在登記簿加註。記得申請書上要載明依873條之1第2項辦理，且變更登記要雙方一起辦。
Q3債權人拿著流抵契約來過戶，但房子價值是我債務的兩倍，怎麼辦？▾
過戶時就要求對方依873條之1第2項計算差額並返還，過戶與返還可同步進行；若對方堅持過戶但拒絕返還，過戶仍會成立，但你可事後另案提起不當得利或返還請求權訴訟。過戶當下就要求結清差額才是最有利的戰術位置。
Q4流抵約定登記是什麼？▾
把『到期不還房子就過戶給債權人』的條款記入登記簿，並規範日後實行過戶的程序。
Q5流抵約定跟讓與擔保差在哪？▾
流抵走抵押權制度＋強制清算返還；讓與擔保是直接過戶作擔保，無明文清算機制、易生爭議。
Q6什麼叫清算返還義務？▾
依民法873條之1第2項，抵押物價值超過債權的部分要返還抵押人，債權人不能整碗端走。
Q7流抵約定跟一般抵押權有何不同？▾
一般抵押權是拍賣換錢優先受償；流抵是直接取得抵押物所有權，但須清算返還超額。
Q8流抵約定怎麼登記？▾
設定抵押權時把流抵條款寫進契約，登記機關記明於登記簿；設定後才加則辦權利內容變更登記。
Q9債權人怎麼實行流抵過戶？▾
備齊34/40條文件＋債權到期證明，會同抵押人申請所有權移轉，申請書記明依873-1第2項辦理。
Q10清算返還的差額怎麼算？▾
抵押物客觀估價減去（本金＋利息＋違約金），餘額返還抵押人。
Q11需要準備哪些證明文件？▾
借據、催告函、本票或退票紀錄等能證明擔保債權已到期且未清償的文件。
Q12流抵約定 vs 讓與擔保哪個安全？▾
流抵有明文清算返還保護，讓與擔保靠判例法理風險高，走873-1正規流程較安全。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 流抵約定過戶 | 一般抵押權拍賣 | 讓與擔保 |
|---|---|---|---|
| 受償方式 | 直接取得抵押物所有權 | 拍賣換價優先受償 | 先過戶再以債清抵 |
| 差額處理 | 須清算返還超額（民法873-1 II） | 拍賣餘額交還抵押人 | 依約定，較易生爭議 |
| 登記程序 | 登記簿記明＋會同申請＋記明873-1 II | 依強制執行程序 | 一般所有權移轉登記 |
| 債務人保護 | 高（強制清算返還） | 高（公開拍賣） | 低（易被認定通謀虛偽或讓與擔保） |
| 法律明確性 | 明文（民法873-1＋本條） | 明文（民法873） | 判例法理，風險高 |
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