土地登記規則 第 117-1 條
- 1.申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。
- 2.抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。
- 3.前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。
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重點摘要土地登記規則第117條之1規定流抵約定須記入登記簿，抵押權人實行時須證明債權已到期並會同抵押人申請過戶。
Q · 契約寫『不還錢房子就過戶給你』，地政事務所會直接幫你過戶嗎？
依土地登記規則第117條之1，流抵約定要先在設定抵押權時記入登記簿；債權到期未獲清償、抵押權人要真正把房子過到自己名下時，必須提出擔保債權已屆清償期之證明、會同抵押人申請，並在申請書記明『確依民法第873條之1第2項辦理』。少一個要件，登記機關就不予受理。
白話解讀
你聽過「流抵契約」嗎？這是一種寫在抵押權設定契約裡的條款：「如果債務人到期不還錢，這個抵押的房子直接過戶給我。」聽起來很合理對吧？借錢的人沒還，房子就抵給債權人，乾淨俐落。但這個條款在 96 年民法修正之前是無效的，立法者擔心放款的人會用這個條款吃掉借款人的房子，明明欠 100 萬就拿走 800 萬的房子。96 年修法後，民法 873 條之 1 開了一道門：可以約定，但債權人真要拿房子時，房子的價值高於債權的部分必須返還給債務人。本條就是告訴你這個約定怎麼登記、怎麼真的把房子過戶。重點：這個約定要寫進契約、要登記、過戶時要證明債權已到期、要明確記載「依民法 873 條之 1 第 2 項辦理」。每一步都是為了讓借錢的人有最後的保護。
法律定性
土地登記規則第117條之1規範『流抵約定』的登記與實行程序：當抵押權設定契約約定『債權屆期未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人』，登記機關應於登記簿記明；抵押權人實行此約定申請所有權移轉時，須檢附債權已屆清償期之證明並會同抵押人辦理，且申請書須載明依民法第873條之1第2項辦理，以落實清算返還義務。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1流抵約定要怎麼登記？▾
在申請抵押權設定登記時，把流抵條款寫進契約書，登記機關會在登記簿記明；設定後才想加，可辦權利內容變更登記。
Q2債權人能憑流抵契約直接過戶房子嗎？▾
不行。要提出擔保債權已屆清償期之證明、會同抵押人申請，並在申請書記明依民法873條之1第2項辦理。
Q3房子價值比欠款高，過戶後差額怎麼辦？▾
依民法873條之1第2項，抵押物價值超過債權的部分須返還抵押人，這就是清算返還義務。
Q4抵押人不配合會同申請怎麼辦？▾
抵押權人可訴請法院判決命為所有權移轉登記，再持確定判決單獨申請。
Q5流抵跟一般抵押權拍賣差在哪？▾
拍賣是賣掉換錢優先受償；流抵是直接取得抵押物所有權，但要做清算返還。
Q6設定後才想加流抵條款可以嗎？▾
可以，依本條第一項後段辦理權利內容變更登記，登記機關會在登記簿加註。
Q7『擔保債權已屆清償期之證明』是什麼文件？▾
借據、催告函、本票或支票退票紀錄等能證明清償期已到且未獲清償的文件。
Q8流抵約定有時效限制嗎？▾
請求過戶本身無特別時效，但相關請求權適用一般15年消滅時效（民法125條），清算返還宜及時主張。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 流抵約定過戶 | 一般抵押權拍賣 | 讓與擔保 |
|---|---|---|---|
| 受償方式 | 直接取得抵押物所有權 | 拍賣換價優先受償 | 先過戶再以債清抵 |
| 差額處理 | 須清算返還超額（民法873-1 II） | 拍賣餘額交還抵押人 | 依約定，較易生爭議 |
| 登記程序 | 登記簿記明＋會同申請＋記明873-1 II | 依強制執行程序 | 一般所有權移轉登記 |
| 債務人保護 | 高（強制清算返還） | 高（公開拍賣） | 低（易被認定通謀虛偽或讓與擔保） |
| 法律明確性 | 明文（民法873-1＋本條） | 明文（民法873） | 判例法理，風險高 |
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