重點摘要土地登記規則第117條之1規定流抵約定須記入登記簿，抵押權人實行時須證明債權已到期並會同抵押人申請過戶。
Q · 契約寫『不還錢房子就過戶給你』，地政事務所會直接幫你過戶嗎？
不會。要先記入登記簿，過戶時還得證明債權到期並會同對方申請
依土地登記規則第117條之1，流抵約定要先在設定抵押權時記入登記簿；債權到期未獲清償、抵押權人要真正把房子過到自己名下時，必須提出擔保債權已屆清償期之證明、會同抵押人申請，並在申請書記明『確依民法第873條之1第2項辦理』。少一個要件，登記機關就不予受理。
你聽過「流抵契約」嗎？這是一種寫在抵押權設定契約裡的條款：「如果債務人到期不還錢，這個抵押的房子直接過戶給我。」聽起來很合理對吧？借錢的人沒還，房子就抵給債權人，乾淨俐落。但這個條款在 96 年民法修正之前是無效的，立法者擔心放款的人會用這個條款吃掉借款人的房子，明明欠 100 萬就拿走 800 萬的房子。96 年修法後，民法 873 條之 1 開了一道門：可以約定，但債權人真要拿房子時，房子的價值高於債權的部分必須返還給債務人。本條就是告訴你這個約定怎麼登記、怎麼真的把房子過戶。重點：這個約定要寫進契約、要登記、過戶時要證明債權已到期、要明確記載「依民法 873 條之 1 第 2 項辦理」。每一步都是為了讓借錢的人有最後的保護。
土地登記規則第117條之1規範『流抵約定』的登記與實行程序：當抵押權設定契約約定『債權屆期未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人』，登記機關應於登記簿記明；抵押權人實行此約定申請所有權移轉時，須檢附債權已屆清償期之證明並會同抵押人辦理，且申請書須載明依民法第873條之1第2項辦理，以落實清算返還義務。
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可以簽，但要看怎麼簽。如果是依民法873條之1設定抵押權並登記流抵約定，債權人就算到時候要拿房子，也必須把房屋價值超過債權的部分返還給你。但如果對方繞過抵押權制度直接要你先過戶等還錢再過回來，這可能被認定為讓與擔保，風險高很多。寧可花登記費用走873條之1的正規流程，也不要為省事走暗的。
不用重新辦，但要辦權利內容變更登記。本條第一項後半段明文允許設定登記後另為約定或變更約定，登記機關會在登記簿加註。記得申請書上要載明依873條之1第2項辦理，且變更登記要雙方一起辦。
過戶時就要求對方依873條之1第2項計算差額並返還，過戶與返還可同步進行；若對方堅持過戶但拒絕返還，過戶仍會成立，但你可事後另案提起不當得利或返還請求權訴訟。過戶當下就要求結清差額才是最有利的戰術位置。
把『到期不還房子就過戶給債權人』的條款記入登記簿，並規範日後實行過戶的程序。
流抵走抵押權制度＋強制清算返還；讓與擔保是直接過戶作擔保，無明文清算機制、易生爭議。
依民法873條之1第2項，抵押物價值超過債權的部分要返還抵押人，債權人不能整碗端走。
一般抵押權是拍賣換錢優先受償；流抵是直接取得抵押物所有權，但須清算返還超額。
設定抵押權時把流抵條款寫進契約，登記機關記明於登記簿；設定後才加則辦權利內容變更登記。
備齊34/40條文件＋債權到期證明，會同抵押人申請所有權移轉，申請書記明依873-1第2項辦理。
抵押物客觀估價減去（本金＋利息＋違約金），餘額返還抵押人。
借據、催告函、本票或退票紀錄等能證明擔保債權已到期且未清償的文件。
流抵有明文清算返還保護，讓與擔保靠判例法理風險高，走873-1正規流程較安全。
| 比較面向 | 流抵約定過戶 | 一般抵押權拍賣 | 讓與擔保 |
|---|---|---|---|
| 受償方式 | 直接取得抵押物所有權 | 拍賣換價優先受償 | 先過戶再以債清抵 |
| 差額處理 | 須清算返還超額（民法873-1 II） | 拍賣餘額交還抵押人 | 依約定，較易生爭議 |
| 登記程序 | 登記簿記明＋會同申請＋記明873-1 II | 依強制執行程序 | 一般所有權移轉登記 |
| 債務人保護 | 高（強制清算返還） | 高（公開拍賣） | 低（易被認定通謀虛偽或讓與擔保） |
| 法律明確性 | 明文（民法873-1＋本條） | 明文（民法873） | 判例法理，風險高 |
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