土地登記規則 第 120 條
- 1.繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
- 2.登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。
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重點摘要土地登記規則第 120 條規定，部分繼承人不能會同時，可由一人為全體利益申請公同共有繼承登記，分別共有則須全體同意。
Q · 繼承人有人失聯不配合，土地繼承登記辦得下去嗎？
依土地登記規則第 120 條，繼承人有二人以上、部分繼承人因故不能會同共同申請時，得由其中一人或數人「為全體繼承人之利益」，就被繼承人的土地申請為公同共有之繼承登記；若要辦理持分明確的分別共有登記，則須全體繼承人同意。登記機關完畢後應通知其他繼承人，使其得以知悉並主張權利。
白話解讀
兄弟姊妹三個人要辦爸爸留下的土地繼承登記，其中一個躲在國外不接電話，另一個跟你十年沒講話。傳統思維是「三個人都要到齊」，於是登記永遠辦不下去，土地永遠卡在死人名下。這條規則打破這個僵局：你一個人就能去辦，但條件是只能辦「公同共有」登記（三個人共同持有，誰都不能單獨處分）。如果想辦成「分別共有」（明確分清每人多少持分），那就必須全體同意。換句話說，這條法律提供兩種登記模式：一種是「先把死人名字換掉再說」（公同共有，一人就能辦），另一種是「順便把家產分清楚」（分別共有，要全員同意）。實務上很多家庭走第一條路，因為總比土地永遠登記在過世長輩名下好。登記完地政會通知其他繼承人，這不只是禮貌，是法律給其他人提出異議的窗口。
法律定性
土地登記規則第 120 條為繼承登記之程序性規範，允許部分繼承人在其他繼承人無法或不願會同時，單獨為全體利益申請『公同共有』之繼承登記；若欲辦理權利範圍明確化的『分別共有』登記，則須全體繼承人同意。登記完畢後，登記機關負有通知其他繼承人之義務。
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Q1繼承人不配合怎麼辦繼承登記？▾
可由其中一人為全體利益申請公同共有繼承登記，不需全員到齊。
Q2公同共有跟分別共有差在哪？▾
公同共有全體一體、無明確持分、處分須全體同意；分別共有持分明確、可單獨處分。
Q3一個人辦公同共有就拿到自己那一份嗎？▾
不是。只是把全體繼承人名字登上去，要切出自己持分仍須分割。
Q4辦公同共有登記要準備什麼文件？▾
依第 119 條備齊死亡證明、繼承系統表、遺產稅證明等，不能會同者用曾設籍戶籍謄本加理由書替代。
Q5一個人辦了公同共有，能單獨賣土地嗎？▾
不能。公同共有之處分依民法第 828 條須全體繼承人同意。
Q6沒收到地政通知，登記會無效嗎？▾
不會。通知是登記機關義務，非登記生效要件。
Q7辦繼承登記會被課什麼稅？▾
需先繳清或免納遺產稅；登記後土地依持有狀態課地價稅，先辦可避免被視為死人地的不利課稅。
Q8公同共有之後想分清持分怎麼辦？▾
全體協議辦分別共有，或依民法第 1164 條請求遺產分割（含裁判分割）。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較項目 | 公同共有登記 | 分別共有登記 |
|---|---|---|
| 申請人 | 一人或數人即可（為全體利益） | 須全體繼承人同意 |
| 持分 | 全體一體、無明確應有部分 | 各繼承人應有部分明確 |
| 處分自由 | 須全體同意（民 828、829） | 可單獨處分自己持分（民 819） |
| 適用情境 | 繼承僵局、先保全名義 | 家族有共識、欲分清家產 |
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