土地登記規則 第 125 條
信託以契約為之者，信託登記應由委託人與受託人會同申請之。
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重點摘要土地登記規則第 125 條規定，以契約成立的不動產信託，登記時須由委託人與受託人會同申請，不得單方辦理。
Q · 信託登記可以只有我一個人去地政事務所辦嗎？
依土地登記規則第 125 條，以契約設立的信託，其不動產信託登記必須由委託人（交付財產的人）與受託人（管理財產的人）共同到地政機關會同申請，不能單方辦理。這與買賣、贈與登記的會同原則相同，目的是確保雙方都同意這項信託安排。若受託人是信託業（如銀行），通常由其主導文件準備並委由地政士代辦。
白話解讀
想要把不動產放進信託架構，這條告訴你最基本的程序動作：委託人（把地交出去的那個人）和受託人（要管理這塊地的人）必須「會同」一起去地政事務所申請。為什麼要兩個人一起？因為信託本質上是契約關係，雙方都要表明意願，避免單方面把別人的名字登記成受託人卻沒徵得對方同意。這個「會同申請」原則和買賣登記、贈與登記是一樣的邏輯：所有權移轉的雙方必須共同出面。實務上，銀行或專業信託機構作為受託人時，會把信託契約、印鑑證明、身分證明文件全部準備好，由地政士陪同辦理。一個小細節可能讓你卡關：契約信託（生前用契約設定的信託）的登記要求是「會同」，但如果是遺囑信託，因為立遺囑人已經過世，沒辦法會同，所以下一條（第126條）規定要由繼承人會同受託人辦理。
法律定性
土地登記規則第 125 條規範以契約成立之信託，其信託登記應由委託人與受託人共同（會同）向地政機關提出申請。此規定使不動產契約信託登記與買賣、贈與等所有權移轉登記同採會同申請原則，目的在確保受託人確實同意承擔受託責任、委託人確實同意信託安排，避免單方將他人登記為受託人。
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🗺 判斷流程
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Q1我和受託人住不同縣市，要去哪個地政事務所辦？▾
依跨域便民政策，現在大部分縣市的地政事務所都可受理跨轄區土地登記案件，土地在台北但你住高雄，可在高雄地政事務所辦理。但信託案件相對複雜，建議事前電話確認該所是否承辦，並優先選擇土地所在地的地政事務所，承辦速度通常較快。
Q2信託登記要繳什麼稅？▾
信託登記本身免徵契稅（自益信託）和土地增值稅。但他益信託（受益人非委託人本人）設定時就要課贈與稅；管理期間地價稅由受託人為納稅義務人；信託關係終了財產移轉時可能再次發生稅務問題。信託稅務設計複雜，動手前務必找會計師試算。
Q3土地登記規則第 125 條是什麼？▾
規範以契約成立的信託，其不動產信託登記須由委託人與受託人會同申請，是契約信託登記的程序核心條文。
Q4什麼是信託登記會同申請？▾
指委託人與受託人共同向地政機關提出信託登記申請，與買賣、贈與登記同採會同原則，確保雙方意願一致。
Q5委託人和受託人分別是誰？▾
委託人是把財產交付成立信託的人；受託人是依信託本旨管理財產、登記簿上的形式所有權人。
Q6契約信託和遺囑信託登記差在哪？▾
契約信託由委託人與受託人會同申請（125 條）；遺囑信託因立遺囑人已歿，由繼承人辦理繼承登記後會同受託人申請（126 條）。
Q7契約信託登記怎麼辦？▾
簽信託契約 → 備齊雙方文件 → 稅務試算 → 約定日期到地政機關會同申請 → 登記完成記明信託財產。
Q8信託登記要準備什麼文件？▾
委託人備身分證、印鑑證明、印鑑章、權狀、信託契約書、稅務證明；受託人備身分證或法人登記證明、印鑑證明、印鑑章。
Q9受託人在國外無法到場怎麼辦？▾
可出具經公證或駐外館處驗證的授權書，授權國內代理人會同辦理，省下舟車勞頓。
Q10契約信託登記 vs 遺囑信託登記差在哪？▾
前者生前以契約設定、雙方會同；後者遺囑生效後由繼承人先繼承登記再會同受託人，多一道前置程序。
Q11信託登記 vs 一般買賣過戶差在哪？▾
都採會同申請，但信託登記後受託人是形式所有權人、須記明信託財產，實質利益歸受益人；買賣是完整所有權移轉。
Q12信託登記沒辦會怎樣？▾
依信託法第 4 條，不動產信託非經登記不得對抗第三人；未登記前債權人查封，信託契約擋不住。
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