土地登記規則 第 124 條
本規則所稱土地權利信託登記（以下簡稱信託登記），係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。
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重點摘要土地信託登記指不動產依信託法辦理信託而在登記簿上所做的變更登記，完成後不動產成為獨立信託財產，與委託人、受託人個人財產隔離。
Q · 土地信託登記是什麼意思？
依土地登記規則第 124 條，土地信託登記是指土地權利依信託法辦理信託，而在登記簿上所做的權利變更登記。完成後，登記名義人變更為受託人，該不動產成為獨立的信託財產，與委託人及受託人的個人財產隔離；未經登記，信託對第三人不生對抗效力（信託法第 4 條）。
白話解讀
信託這個詞聽起來像有錢人才會接觸的東西，但它的核心很簡單：你把財產交給一個你信任的人或機構（受託人），請他依照你設定的目的去管理或處分，最終把利益歸給你指定的人。這條規則定義的是「土地信託登記」，也就是當這個被交付的財產是不動產時，必須在土地登記簿上做的特殊註記。為什麼這個註記重要？因為一旦完成信託登記，這塊地在法律外觀上「不再是你的」也「不完全是受託人的」，它變成獨立的信託財產，受託人個人的債權人不能對這塊地強制執行，你個人的債權人原則上也不能。這個「財產隔離」的效果，就是信託最有價值的地方。沒辦登記，這個效果對第三人不發生效力（信託法第4條）。
法律定性
土地信託登記為土地登記規則第 9 章之定義性規範，指土地權利依信託法辦理信託而生之變更登記。其作用在於將不動產的法律外觀（登記為受託人）與實質利益（歸屬受益人）分離，並透過公示使信託財產獨立化，取得對抗第三人之效力。
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Q1土地信託登記是什麼意思？▾
指土地權利依信託法辦理信託而在登記簿上所做的變更登記，完成後不動產成為獨立信託財產，登記名義為受託人、利益歸受益人。
Q2信託登記和贈與差在哪？▾
贈與是所有權直接移轉給受贈人自由處分；信託登記是交給受託人依信託本旨管理，受益人才享利益，且具財產隔離效果。
Q3辦信託登記要由誰申請、準備什麼？▾
契約信託由委託人與受託人會同申請（土地登記規則第 125 條），備信託契約、登記申請書、權利書狀、身分證明，向土地所在地地政事務所辦理。
Q4信託登記後不動產還算我的嗎？▾
法律外觀上登記為受託人，但實質利益依信託本旨歸受益人；自益信託時利益仍歸你自己。
Q5信託登記 vs 一般過戶的財產隔離差在哪？▾
一般過戶後財產屬對方、其債權人可執行；信託登記後成為獨立信託財產，受託人個人債權人原則上不能執行。
Q6純粹保留指示權的信託，隔離效果會變弱嗎？▾
會。委託人保留越多指示權、變更權、終止權，越可能被法院認定為規避債權人的脫法信託而被撤銷（信託法第 6 條）。
Q7什麼是信託財產？▾
因信託由委託人移轉給受託人、與雙方自有財產相區別而獨立存在的財產，享有隔離效果。
Q8自益信託和他益信託差在哪？▾
自益信託受益人是委託人本人；他益信託受益人是他人，設定時即課贈與稅。
Q9信託登記和過戶（買賣/贈與）差在哪？▾
過戶是所有權實質歸對方自由處分；信託登記是登記給受託人依本旨管理，利益歸受益人並具隔離效果。
Q10土地信託登記怎麼辦？▾
設計信託契約 → 備齊文件 → 委託人與受託人會同向地政事務所申請 → 登記簿記明信託財產 → 領書狀、編信託專簿。
Q11信託登記要準備哪些文件？▾
信託契約（或遺囑）、登記申請書、土地建物權利書狀、雙方身分證明。
Q12信託登記要花多少錢？▾
地政登記規費依權利價值計算，另有受託機構（銀行信託部）管理費，及視類型而定的稅負，須個案試算。
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