土地登記規則 第 133-1 條
- 1.申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時，為資產信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文件及信託關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記簿其他登記事項欄記明委託人姓名或名稱。
- 2.前項信託登記，為投資信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文件，無須檢附信託關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記簿其他登記事項欄記明該財產屬不動產投資信託基金信託財產。
- 3.依前項規定辦理信託登記後，於信託關係消滅、信託內容變更時，不適用第一百二十八條、第一百三十三條規定。
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重點摘要土地登記規則第 133-1 條為不動產證券化信託登記特別規定，分資產信託與投資信託雙軌，並排除一般信託的全員會同程序，使 REITs 市場得以順暢運作。
Q · REITs 持有的不動產，登記簿上看得到嗎？
依土地登記規則第 133-1 條第二項，REITs（不動產投資信託基金）的標的不動產辦理信託登記時，登記機關會在登記簿其他登記事項欄記明「本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產」。投資人憑公開說明書揭露的地號去地政事務所申請謄本即可查驗，是金管會核准的真實性檢查機制。
白話解讀
你聽過 REITs（不動產投資信託基金）嗎？就是那種讓你用幾千塊買一小份「101 大樓的一角」的金融商品。背後的法律機制就藏在這條看起來枯燥的登記規則裡。當建商或金融機構把一棟大樓「證券化」拆成上千份賣給投資人，這棟樓的所有權必須登記成「信託財產」，但問題來了：投資人可能有上萬個，總不能在登記簿上寫一萬個名字。這條就是解套：如果是「投資信託」（賣給大眾），登記簿上只要寫「這是某某 REITs 的信託財產」就好，不用列出委託人；如果是「資產信託」（特定人把資產交付信託），則要記載委託人姓名。更關鍵的是第三項：信託關係消滅或變更時，不必走一般信託那種「全體受益人會同申請」的繁瑣程序。對你的意義是什麼？如果你買了 REITs 又想知道自己持有的標的真實狀況，你可以去調閱登記簿看到它的信託身分；如果你是大樓持有人想做證券化融資，這條決定了你的登記流程能簡化到什麼程度。
法律定性
土地登記規則第 133-1 條為不動產證券化與金融資產證券化的信託登記特別規定，建立資產信託（須記載委託人）與投資信託（僅記載基金身分）的雙軌登記機制，並排除一般信託登記中信託關係消滅與內容變更須全體受益人會同申請的程序要求，是台灣不動產證券化市場運作的法律基礎。
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Q1土地登記規則 133-1 條是什麼？▾
規範不動產證券化與金融資產證券化信託登記的特別程序條文。
Q2REITs 標的不動產登記簿上會寫什麼？▾
其他登記事項欄會記載「本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產」。
Q3資產信託和投資信託登記文件差在哪？▾
資產信託要檢附信託關係證明文件，投資信託只要主管機關核准文件。
Q4REITs 信託登記怎麼辦？▾
由受託機構（通常是銀行）檢附主管機關核准文件向地政事務所申請。
Q5REITs 到期清算怎麼移轉登記？▾
不適用一般信託的全員會同程序，直接依清算文件辦理。
Q6怎麼確認 REITs 是真的有不動產對應？▾
憑公開說明書地號到地政事務所申請登記簿謄本查驗信託註記。
Q7資產信託登記要檢附什麼文件？▾
主管機關核准或申報生效文件 + 信託關係證明文件兩份。
Q8本條與一般信託登記（第 124-133 條）有何不同？▾
本條為證券化特別程序，省略委託人列名（投資信託）與全員會同（消滅變更）兩項要求。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 資產信託 | 投資信託 |
|---|---|---|
| 適用法律 | 不動產證券化條例或金融資產證券化條例 | 不動產證券化條例 |
| 檢附文件 | 主管機關核准文件 + 信託關係證明文件 | 僅主管機關核准文件 |
| 登記簿記載內容 | 委託人姓名或名稱 | 本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產 |
| 適用對象 | 特定資產所有人（建商、企業） | 向不特定大眾募資的 REITs |
| 信託消滅變更程序 | 不適用第 128、133 條全員會同程序 | 不適用第 128、133 條全員會同程序 |
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