土地登記規則 第 133-1 條
- 1.申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時，為資產信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文件及信託關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記簿其他登記事項欄記明委託人姓名或名稱。
- 2.前項信託登記，為投資信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文件，無須檢附信託關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記簿其他登記事項欄記明該財產屬不動產投資信託基金信託財產。
- 3.依前項規定辦理信託登記後，於信託關係消滅、信託內容變更時，不適用第一百二十八條、第一百三十三條規定。
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重點摘要土地登記規則第 133-1 條為不動產證券化信託登記特別規定，分資產信託與投資信託雙軌，並排除一般信託的全員會同程序，使 REITs 市場得以順暢運作。
Q · REITs 持有的不動產，登記簿上看得到嗎？
依土地登記規則第 133-1 條第二項，REITs（不動產投資信託基金）的標的不動產辦理信託登記時，登記機關會在登記簿其他登記事項欄記明「本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產」。投資人憑公開說明書揭露的地號去地政事務所申請謄本即可查驗，是金管會核准的真實性檢查機制。
白話解讀
你聽過 REITs（不動產投資信託基金）嗎？就是那種讓你用幾千塊買一小份「101 大樓的一角」的金融商品。背後的法律機制就藏在這條看起來枯燥的登記規則裡。當建商或金融機構把一棟大樓「證券化」拆成上千份賣給投資人，這棟樓的所有權必須登記成「信託財產」，但問題來了：投資人可能有上萬個，總不能在登記簿上寫一萬個名字。這條就是解套：如果是「投資信託」（賣給大眾），登記簿上只要寫「這是某某 REITs 的信託財產」就好，不用列出委託人；如果是「資產信託」（特定人把資產交付信託），則要記載委託人姓名。更關鍵的是第三項：信託關係消滅或變更時，不必走一般信託那種「全體受益人會同申請」的繁瑣程序。對你的意義是什麼？如果你買了 REITs 又想知道自己持有的標的真實狀況，你可以去調閱登記簿看到它的信託身分；如果你是大樓持有人想做證券化融資，這條決定了你的登記流程能簡化到什麼程度。
法律定性
土地登記規則第 133-1 條為不動產證券化與金融資產證券化的信託登記特別規定，建立資產信託（須記載委託人）與投資信託（僅記載基金身分）的雙軌登記機制，並排除一般信託登記中信託關係消滅與內容變更須全體受益人會同申請的程序要求，是台灣不動產證券化市場運作的法律基礎。
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Q1我買 REITs 怎麼確認背後的不動產是真的？▾
可以調閱標的不動產的登記簿謄本，看「其他登記事項欄」是否有「本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產」的記載。基金公開說明書通常會列出標的地號，你可以憑這個去任何地政事務所或線上申請謄本。內行人提示：謄本上的信託登記日期應該跟基金成立日期吻合，差太多或對不上要警覺。
Q2資產信託和投資信託到底差在哪？▾
資產信託是特定人（例如建商）把自己的不動產交付信託，需要證明信託關係真實存在。投資信託是向不特定大眾募集資金成立基金去買不動產，只要主管機關核准就能登記，因為投資人關係由公開說明書規範。內行人提示：兩者的稅務處理也不同，找會計師規劃時務必先確認類型。
Q3REITs 結束清算時，登記程序是怎麼跑的？▾
依第三項規定，REITs 信託關係消滅時不適用第 128 條和第 133 條的一般信託塗銷程序，不需要全體受益人會同申請。受託機構依基金清算程序處分財產給承購人，登記機關依清算文件辦理移轉。內行人提示：這也是為什麼 REITs 能流動，如果每次處分都要通知幾萬個受益人，這個市場根本不可能運作。
Q4REITs 是什麼？登記簿上看得到嗎？▾
REITs 是不動產投資信託基金，依土地登記規則 133-1 條第二項，標的不動產登記簿其他登記事項欄會記明「本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產」。
Q5什麼是資產信託和投資信託？▾
資產信託是特定人交付資產給受託機構，投資信託是向大眾募資成立基金買資產。兩者登記文件與程序要求不同。
Q6什麼叫不動產證券化？▾
將大型不動產所有權拆成小份金融商品向投資人募資，背後依不動產證券化條例運作，登記程序適用本條。
Q7本條的主管機關是誰？▾
金管會證期局核准基金發行，內政部地政司主管登記實務，地政事務所執行登記程序。
Q8REITs 信託登記怎麼辦理？▾
受託機構備齊主管機關核准文件 → 至不動產所在地政事務所申請 → 登記機關於其他登記事項欄加註基金身分。
Q9怎麼驗證 REITs 標的不動產真實性？▾
憑公開說明書地號去任何地政事務所或線上申請登記簿謄本，查驗其他登記事項欄是否有信託基金標註。
Q10REITs 到期清算移轉怎麼辦？▾
依本條第三項排除全員會同程序，受託機構依清算文件直接向地政事務所申請移轉登記給承購人。
Q11資產信託登記要花多少錢？▾
規費依不動產價值計算（約千分之一），律師費 10-30 萬起跳，會計師費另計。視信託架構複雜度浮動。
Q12資產信託 vs 投資信託登記程序差在哪？▾
資產信託要檢附信託關係證明文件且登記委託人姓名，投資信託免證明只記載基金身分。投資信託流程明顯較簡。
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| 比較面向 | 資產信託 | 投資信託 |
|---|---|---|
| 適用法律 | 不動產證券化條例或金融資產證券化條例 | 不動產證券化條例 |
| 檢附文件 | 主管機關核准文件 + 信託關係證明文件 | 僅主管機關核准文件 |
| 登記簿記載內容 | 委託人姓名或名稱 | 本財產屬○○不動產投資信託基金信託財產 |
| 適用對象 | 特定資產所有人（建商、企業） | 向不特定大眾募資的 REITs |
| 信託消滅變更程序 | 不適用第 128、133 條全員會同程序 | 不適用第 128、133 條全員會同程序 |
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