土地登記規則 第 144 條
- 1.依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之： 一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。 二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。
- 2.前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。
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重點摘要土地登記規則第 144 條規定，登記文件經認定偽造或純屬登記機關疏失之登記，於第三人取得新登記前，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關核准後塗銷。
Q · 地政事務所可以塗銷自己當初核准的登記嗎？
依土地登記規則第 144 條，限「登記證明文件經主管機關認定係屬偽造」或「純屬登記機關疏失而錯誤之登記」兩種情形，且必須於第三人取得該土地權利之新登記前，由登記機關報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後才能塗銷。塗銷前還須在登記簿其他登記事項欄註記，避免突襲第三人。
白話解讀
土地登記原則上有絕對效力，登記了就受信賴保護。但如果登記本身就是「來路不正」——文件偽造、或是地政事務所自己搞錯了——這筆登記要怎麼辦？這條給出答案：在第三人取得新登記之前，地政事務所可以「自我糾正」，但不是說塗就塗，必須報請直轄市或縣（市）地政機關核准。為什麼這條這麼小心？因為土地登記簿是不動產交易的根基，隨便讓地政事務所有權塗銷自己過去的登記，會動搖整個登記制度的公信力。所以法律設計兩道關卡：第一，只限兩種極端情況（文件偽造、純粹疏失）；第二，必須報請上級機關核准。第三道隱形關卡是「在第三人取得新登記之前」——一旦有善意第三人介入，地政事務所就不能再用這條塗銷，受害者只能走損害賠償。最後第二項要求塗銷前要在登記簿其他登記事項欄註記，等於向世界宣告「這筆登記正在審查中」，給可能受影響的人預警機會。
法律定性
土地登記規則第 144 條規範登記機關「職權塗銷登記」之要件與程序，限於登記文件偽造或登記機關純粹疏失兩種情形，須報請上級地政機關核准，且僅得於第三人尚未取得新登記前為之，並應於塗銷前於登記簿其他登記事項欄註記。
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Q1地政事務所什麼情況可以職權塗銷登記？▾
限文件被認定偽造或純屬登記機關疏失兩種，且要報上級核准。
Q2職權塗銷在什麼時間點還來得及？▾
第三人取得該土地權利的新登記前，過了這個時間點就不能塗銷。
Q3為什麼塗銷前要在登記簿註記？▾
向潛在交易第三人預警，避免在審查中被善意買受。
Q4我發現土地被偽造文件過戶該怎麼辦？▾
立刻聲請依本條塗銷 + 法院假處分阻止再轉售 + 刑事偽造文書告訴。
Q5善意第三人在本條下受不受保護？▾
受保護。第三人取得新登記後本條塗銷不及於他，原所有人只能求償。
Q6登記機關自己疏失的錯誤可以直接改嗎？▾
不行，仍要報請直轄市或縣（市）地政機關核准。
Q7本條與第 13 條更正登記差在哪？▾
144 條是塗銷錯誤登記、13 條是事項與證明文件不符的更正，事由與程序不同。
Q8職權塗銷有時效嗎？▾
本條無明文時效，但有「第三人取得新登記前」的隱含時間限制。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | art_144 | art_13_correction | art_143_general |
|---|---|---|---|
| 適用事由 | 限文件偽造或登記機關疏失兩款 | 登記事項與證明文件所載不符 | 權利消滅之一般塗銷 |
| 啟動主體 | 登記機關職權（或權利人聲請） | 權利人或登記機關 | 權利人申請 |
| 上級核准 | 必須報請直轄市/縣市地政機關核准 | 依案件性質可在地政事務所層級處理 | 由地政事務所辦理 |
| 時間限制 | 第三人取得新登記前 | 無明確時間限制 | 權利消滅事實發生後 |
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