土地登記規則 第 144 條
- 1.依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之： 一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。 二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。
- 2.前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。
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重點摘要土地登記規則第 144 條規定，登記文件經認定偽造或純屬登記機關疏失之登記，於第三人取得新登記前，登記機關得報經直轄市或縣（市）地政機關核准後塗銷。
Q · 地政事務所可以塗銷自己當初核准的登記嗎？
依土地登記規則第 144 條，限「登記證明文件經主管機關認定係屬偽造」或「純屬登記機關疏失而錯誤之登記」兩種情形，且必須於第三人取得該土地權利之新登記前，由登記機關報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後才能塗銷。塗銷前還須在登記簿其他登記事項欄註記，避免突襲第三人。
白話解讀
土地登記原則上有絕對效力，登記了就受信賴保護。但如果登記本身就是「來路不正」——文件偽造、或是地政事務所自己搞錯了——這筆登記要怎麼辦？這條給出答案：在第三人取得新登記之前，地政事務所可以「自我糾正」，但不是說塗就塗，必須報請直轄市或縣（市）地政機關核准。為什麼這條這麼小心？因為土地登記簿是不動產交易的根基，隨便讓地政事務所有權塗銷自己過去的登記，會動搖整個登記制度的公信力。所以法律設計兩道關卡：第一，只限兩種極端情況（文件偽造、純粹疏失）；第二，必須報請上級機關核准。第三道隱形關卡是「在第三人取得新登記之前」——一旦有善意第三人介入，地政事務所就不能再用這條塗銷，受害者只能走損害賠償。最後第二項要求塗銷前要在登記簿其他登記事項欄註記，等於向世界宣告「這筆登記正在審查中」，給可能受影響的人預警機會。
法律定性
土地登記規則第 144 條規範登記機關「職權塗銷登記」之要件與程序，限於登記文件偽造或登記機關純粹疏失兩種情形，須報請上級地政機關核准，且僅得於第三人尚未取得新登記前為之，並應於塗銷前於登記簿其他登記事項欄註記。
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Q1地政事務所自己搞錯的登記，能直接改嗎？▾
不能直接改，必須依本條報請直轄市或縣（市）地政機關核准後才能塗銷。即使是「純屬登記機關之疏失」也要走這個程序，這是登記公信力的制度約束。發現謄本資料和實際不符可先到地政事務所申請更正測量或勘查，多數情況可走更正程序（土地登記規則第 13 條），不一定要動到本條的塗銷程序。
Q2我發現有人用偽造文件把我的土地過戶走了，怎麼辦？▾
立刻多管齊下：1) 向地政事務所申請依本條啟動塗銷程序；2) 向法院聲請假處分阻止對方再轉售；3) 對偽造者提出刑事偽造文書告訴（刑法第 210 條）；4) 民事方面提起所有權移轉登記之訴。時間是最大的敵人，如果對方搶在你動作前把土地轉售給善意第三人，依民法第 759 條之 1 的善意取得規定，第三人的登記受保護，土地基本要不回來了。
Q3我買的房子被通知當初來源有問題，我會被塗銷嗎？▾
關鍵看你是否符合「善意第三人」。如果你買的時候不知道也沒理由知道前手有問題，依民法第 759 條之 1 受信賴保護，本條塗銷不及於你。但如果你買的時候明顯低於市價、賣方身分有疑點等，可能被認定「非善意」。保留好你的買賣契約、付款證明、與賣方的通訊紀錄，這些是證明善意的關鍵證據。
Q4土地登記規則第 144 條是什麼？▾
規範地政事務所職權塗銷錯誤登記的兩款事由與雙重審查程序，是登記公信力的緊急煞車閥。
Q5什麼叫『純屬登記機關之疏失』？▾
登記機關自己作業錯誤造成的登記不正確，與申請人提供的資料是否真實無關，例如打錯字、面積登載錯誤。
Q6什麼叫『登記證明文件偽造』？▾
申辦登記時所附的契約書、權狀、身分證明、印鑑證明等文件被主管機關認定為偽造或變造。
Q7什麼是『第三人取得新登記前』？▾
指錯誤登記之土地尚未被善意第三人因買賣、贈與等取得移轉登記前的時間區間，是本條程序的時間紅線。
Q8土地被偽造文件過戶怎麼辦？▾
立刻聲請地政事務所依本條塗銷 + 法院假處分阻止對方再轉售 + 對偽造者刑事偽造文書告訴，三條軌道並進。
Q9職權塗銷怎麼啟動程序？▾
權利人書面向地政事務所申請、或由地政事務所自行發起，附偽造鑑定或疏失證據，由地政事務所報請上級地政機關。
Q10聲請職權塗銷要花多少錢？▾
聲請塗銷登記本身規費低（依登記費標準），但若需鑑定文書真偽、聲請假處分等，律師費與規費合計約 5-15 萬起跳。
Q11怎麼證明對方文件是偽造的？▾
向警調機關提刑事偽造文書告訴，由檢調進行筆跡鑑定或文書鑑識；民事程序中也可由法院囑託鑑定。
Q12土地登記規則 144 vs 第 13 條更正登記差在哪？▾
144 條是塗銷錯誤登記（事由限偽造或疏失、需上級核准），13 條是登記事項與證明文件不符之更正（程序較簡）。事由與審查層級完全不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | art_144 | art_13_correction | art_143_general |
|---|---|---|---|
| 適用事由 | 限文件偽造或登記機關疏失兩款 | 登記事項與證明文件所載不符 | 權利消滅之一般塗銷 |
| 啟動主體 | 登記機關職權（或權利人聲請） | 權利人或登記機關 | 權利人申請 |
| 上級核准 | 必須報請直轄市/縣市地政機關核准 | 依案件性質可在地政事務所層級處理 | 由地政事務所辦理 |
| 時間限制 | 第三人取得新登記前 | 無明確時間限制 | 權利消滅事實發生後 |
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