土地登記規則 第 26 條
土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。
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重點摘要土地登記規則第 26 條規定：土地登記除本規則另有規定外，應由權利人與義務人會同申請。這是擋下單方面變動他人不動產權利的閘門。
Q · 土地過戶為什麼一定要買賣雙方一起去？
依土地登記規則第 26 條，土地登記應由權利人（買方）及義務人（賣方）會同申請。這個「會同申請原則」是擋下單方面變動他人不動產權利的閘門。例外情形列在第 27 條（單獨申請 24 種）、第 28 條（逕為登記）、第 29 條（囑託登記）、第 30 條（代位申請）。實務上雙方都委託同一位代書代理會同申請是最常見的操作。
白話解讀
賣房子過戶這件事，不是賣方一個人能搞定的，也不是買方拿著錢就能去地政事務所要求把房子過到自己名下。土地登記的基本原則叫「會同申請」：權利人（要拿到權利的人，例如買方）和義務人（要失去權利的人，例如賣方）必須一起到場、一起蓋章、一起把申請書送進地政事務所。為什麼這麼麻煩？因為這條規則是在防一件事：避免有人單方面把別人的不動產「弄走」。如果允許單方申請，你哪天可能突然發現自己名下的房子莫名其妙登記到別人那裡。會同申請看起來是個程序負擔，但它是保護不動產所有權最基本的閘門。當然，這條開了一個大後門：「除本規則另有規定外」，下一條（第 27 條）就列了 24 種可以單獨申請的例外。
法律定性
土地登記規則第 26 條建立不動產登記的「會同申請原則」：任何土地或建物權利的登記變動，必須由取得權利的一方（權利人）與失去權利的一方（義務人）共同向地政事務所提出申請，除非另有 24 種例外（第 27 條）、地政機關逕為登記（第 28 條）、政府機關囑託登記（第 29 條）或代位申請（第 30 條）等規定。
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🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1土地登記為什麼要會同申請？▾
防止單方面把別人名下的不動產登記走，是保護所有權的閘門設計。
Q2賣方不到場怎麼過戶？▾
走司法途徑取得確定判決，依第 27 條第 4 款單獨申請。
Q3代書能代替雙方會同申請嗎？▾
可以，但需買賣雙方都簽委託書授權同一代書代理。
Q4繼承登記也要會同申請嗎？▾
不用，依第 27 條第 3 款由繼承人單獨申請即可。
Q5夫妻共有的房子賣掉，雙方都要去地政事務所嗎？▾
原則上雙方都要到場或委託代理，少一方無法完成登記。
Q6會同申請和單獨申請差在哪？▾
會同是預設規則（雙方到場），單獨是 24 種例外（如繼承、判決、總登記等）。
Q7委託書怎麼寫才有效？▾
依第 37 條須附具委託書，重大事項須特別授權，國外簽署需經駐外館處驗證。
Q8賣方反悔不過戶的法律後果是什麼？▾
買方可起訴請求所有權移轉登記，並聲請假處分防止脫產。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | applicable_case | who_applies | exception_basis |
|---|---|---|---|
| 會同申請（本條 §26） | 買賣、贈與、抵押權設定、典權、地役權設定等多數登記 | 權利人 + 義務人共同申請 | 本條原則 |
| 單獨申請（§27） | 繼承、判決、總登記、抵押權塗銷（債權消滅）等 24 種 | 權利人或登記名義人單獨申請 | 土地登記規則第 27 條 |
| 逕為登記（§28） | 行政區域調整、門牌整編、地號重測等 | 登記機關主動辦理，無須申請 | 土地登記規則第 28 條 |
| 囑託登記（§29） | 土地徵收、撥用、法院查封、強制執行等 | 政府機關囑託地政事務所登記 | 土地登記規則第 29 條 |
| 代位申請（§30） | 債權人代位、繼承人代位等 | 權利人之代位人單獨申請 | 土地登記規則第 30 條 |
其他國家怎麼規定 6 國
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