土地登記規則 第 26 條
土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。
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重點摘要土地登記規則第 26 條規定：土地登記除本規則另有規定外，應由權利人與義務人會同申請。這是擋下單方面變動他人不動產權利的閘門。
Q · 土地過戶為什麼一定要買賣雙方一起去？
依土地登記規則第 26 條，土地登記應由權利人（買方）及義務人（賣方）會同申請。這個「會同申請原則」是擋下單方面變動他人不動產權利的閘門。例外情形列在第 27 條（單獨申請 24 種）、第 28 條（逕為登記）、第 29 條（囑託登記）、第 30 條（代位申請）。實務上雙方都委託同一位代書代理會同申請是最常見的操作。
白話解讀
賣房子過戶這件事，不是賣方一個人能搞定的，也不是買方拿著錢就能去地政事務所要求把房子過到自己名下。土地登記的基本原則叫「會同申請」：權利人（要拿到權利的人，例如買方）和義務人（要失去權利的人，例如賣方）必須一起到場、一起蓋章、一起把申請書送進地政事務所。為什麼這麼麻煩？因為這條規則是在防一件事：避免有人單方面把別人的不動產「弄走」。如果允許單方申請，你哪天可能突然發現自己名下的房子莫名其妙登記到別人那裡。會同申請看起來是個程序負擔，但它是保護不動產所有權最基本的閘門。當然，這條開了一個大後門：「除本規則另有規定外」，下一條（第 27 條）就列了 24 種可以單獨申請的例外。
法律定性
土地登記規則第 26 條建立不動產登記的「會同申請原則」：任何土地或建物權利的登記變動，必須由取得權利的一方（權利人）與失去權利的一方（義務人）共同向地政事務所提出申請，除非另有 24 種例外（第 27 條）、地政機關逕為登記（第 28 條）、政府機關囑託登記（第 29 條）或代位申請（第 30 條）等規定。
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Q1賣方人在國外回不來，怎麼辦過戶？▾
簽委託書授權國內代理人到場。委託書需經駐外館處驗證，國內公證人會接受這份驗證文件，代理人就能代替賣方會同申請。內行人提示：很多人因為驗證流程繁瑣而冒險用沒驗證的委託書，後果是地政事務所退件，整個過戶卡住，買方價金一直壓在履約保證帳戶裡進退兩難。
Q2夫妻共有的房子賣掉，是不是兩個人都要去地政事務所？▾
原則上兩個人都是賣方（義務人），都必須到場簽字並蓋章。一方無法到場時，必須出具委託書授權另一方或代書代理。內行人提示：很多婚姻有狀況的賣家用另一半不知情的方式偷賣共有房屋，這種登記日後會被另一半提起塗銷登記訴訟撤銷，買方變成最大受害者。
Q3代書到底是幹嘛的？為什麼大家都用代書？▾
代書正式名稱叫地政士，是處理土地登記專業代理的人員。會同申請的雙方都要到場實務上由代書同時代理買賣雙方完成。代書還會做產權調查、代收代付款項，是降低交易風險的關鍵角色。內行人提示：找代書時優先選賣方或仲介推薦之外的第三方代書，避免利益衝突。
Q4土地登記規則第 26 條是什麼？▾
建立不動產登記的「會同申請原則」：權利人與義務人必須共同申請，是台灣不動產過戶的預設鐵律，幾乎所有買賣案件都會引用這條。
Q5什麼叫做會同申請？▾
權利人（如買方）和義務人（如賣方）必須共同到地政事務所、共同簽字蓋章、共同送件，缺一方就辦不了登記。
Q6權利人和義務人分別是誰？▾
權利人是因登記取得權利的一方（買方、抵押權人），義務人是因登記失去權利或負擔義務的一方（賣方、設定抵押的所有權人）。
Q7會同申請和單獨申請差在哪？▾
會同申請是預設規則（雙方到場），單獨申請是 24 種例外（繼承、判決、總登記、抵押權塗銷等），列在第 27 條。
Q8賣方不到場怎麼辦過戶？▾
先寄存證信函要求履約，仍不配合就向法院提起請求所有權移轉登記之訴，取得確定判決後依第 27 條第 4 款單獨申請過戶。
Q9出國前怎麼安排過戶？▾
簽委託書授權國內代理人，委託書需經駐外館處驗證，國內公證人接受後代理人即可代替到場會同申請。
Q10夫妻共有的房子過戶怎麼辦？▾
兩人都是義務人，原則上都要到場簽字蓋章。一方無法到場須出具委託書授權代理。內行人提示：偷賣會被另一半提起塗銷登記訴訟。
Q11委託代書代理會同申請的費用是多少？▾
代書費依案件複雜度與物件總價計算，一般買賣案件約 1.5-3 萬，加上稅費代收代付服務費約 5,000-1 萬。
Q12土地登記規則 26 vs 民法 758 差在哪？▾
民法 758 是實體法上的物權變動原則（不登記不生效），土地登記規則 26 是程序法上的申請方式（會同申請）。一個講「為什麼要登記」，一個講「怎麼登記」。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | applicable_case | who_applies | exception_basis |
|---|---|---|---|
| 會同申請（本條 §26） | 買賣、贈與、抵押權設定、典權、地役權設定等多數登記 | 權利人 + 義務人共同申請 | 本條原則 |
| 單獨申請（§27） | 繼承、判決、總登記、抵押權塗銷（債權消滅）等 24 種 | 權利人或登記名義人單獨申請 | 土地登記規則第 27 條 |
| 逕為登記（§28） | 行政區域調整、門牌整編、地號重測等 | 登記機關主動辦理，無須申請 | 土地登記規則第 28 條 |
| 囑託登記（§29） | 土地徵收、撥用、法院查封、強制執行等 | 政府機關囑託地政事務所登記 | 土地登記規則第 29 條 |
| 代位申請（§30） | 債權人代位、繼承人代位等 | 權利人之代位人單獨申請 | 土地登記規則第 30 條 |
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