土地登記規則 第 40 條
- 1.申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
- 2.前項登記義務人未領有國民身分證者，應提出下列身分證明文件： 一、外國人應提出護照或中華民國居留證。 二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件，及其他附具照片之身分證明文件。 三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。 四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。 五、歸化或回復中華民國國籍者，應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。
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重點摘要土地登記規則第 40 條規定登記義務人應親自到場、提出國民身分證正本、當場簽名並由登記機關核符簽證。
Q · 不動產過戶可以全權委託地政士代辦嗎？
依土地登記規則第 40 條，登記義務人必須親自到場、提出國民身分證正本、當場簽名並由地政事務所指定人員核符簽證。例外情形規定在第 41 條，例如文件經公證、認證或地政士簽證等。若強行代簽，案件當天會被駁回，代簽人還可能涉及刑法第 210 條偽造文書罪責。
白話解讀
你以為買賣房子最大的風險是價格談不攏？真正讓地政士晚上睡不著的，是「人不對」。這條規則的核心是一個簡單但鐵血的要求：要把名下的不動產過戶給別人的那個人（法律上叫「登記義務人」），必須親自走進地政事務所，把身分證正本拿出來，當著承辦人員的面在文件上簽名。為什麼這麼嚴格？因為一旦登記完成，房子就真的不是你的了。歷史上太多假冒身分、偽造印鑑的詐騙案，逼出了這條「面對面確認」的鐵律。如果你是外國人、旅外僑民、陸港澳居民、剛歸化的新住民，沒有國民身分證怎麼辦？第二項列出五種替代文件，每種對應一個身分。沒有對的證件，案件當天就會被退。不是承辦人員刁難你，是法律就這樣寫。
法律定性
土地登記規則第 40 條規定不動產登記時登記義務人（讓出權利的一方）應親自到場、提出國民身分證正本、當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。第二項列出五種未領有國民身分證者的替代文件，涵蓋外國人、旅外僑民、大陸地區人民、港澳居民與歸化或回復國籍者。本條為防止冒名過戶詐騙的核心程序規範。
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🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1登記義務人沒辦法親自到場怎麼辦？▾
可走土地登記規則第 41 條免到場例外，例如文件經公證或地政士簽證。
Q2外國配偶辦不動產登記要準備什麼？▾
依第 40 條第 2 項第 1 款提護照加居留證即可。
Q3大陸籍配偶辦過戶要什麼證件？▾
經海基會驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。
Q4親自到場的法律目的是什麼？▾
防止冒名過戶詐騙，確認本人真實意思表示。
Q5用對方身分證和印章可以代辦嗎？▾
不行，本條建立的是『人證』而非『文件齊全』。
Q6歸化國籍但身分證還沒下來怎麼辦？▾
提主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。
Q7代簽會有什麼後果？▾
案件當場駁回，代簽人可能觸犯刑法第 210 條偽造文書罪。
Q8繼承登記也要本人到場核驗嗎？▾
繼承登記為單獨申請案件，繼承人仍須本人身分核驗。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| item | case | cost | time |
|---|---|---|---|
| 親自到場 | 原則路徑（第 40 條） | 免額外費用 | 1 個工作天當場辦理 |
| 公證授權 | 義務人無法到場走第 41 條第 2 款 | 公證費約 1,000-3,000 元 | 公證 1-3 天 + 登記 1-3 天 |
| 駐外館處驗證 | 海外華僑或外籍人士走第 41 條第 7 款 | 驗證費依館處 | 1-2 週含郵寄 |
| 地政士簽證 | 地政士負連帶責任之簽證制度 | 簽證費 3,000-10,000 元 | 1-3 天 |
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