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編章節定位

第一章總則 §1
第二章登記書表簿狀圖冊 §14
第三章登記之申請及處理 §26
- 第一節登記之申請 §26
- 第二節申請登記之文件 §34
- 第三節登記規費及罰鍰 §45
- 第四節登記處理程序 §53
- 第五節網路申請登記 §70-1
第四章總登記 §71
- 第一節土地總登記 §71
- 第二節建物所有權第一次登記 §78
第五章標示變更登記 §85
第六章所有權變更登記 §93
第七章他項權利登記 §108
第八章繼承登記 §119
第九章土地權利信託登記 §124
第十章更正登記及限制登記 §134
第十一章塗銷登記及消滅登記 §143
第十二章其他登記 §149
- 第一節更名登記及管理者變更登記 §149
- 第二節住址變更登記 §152
- 第三節書狀換給及補給登記 §154
- 第四節使用管理登記 §155-1
第十三章附則 §156

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則第 66 條

1.土地權利如係共有者，應按各共有人分別發給權利書狀，並於書狀內記明其權利範圍。
2.共有人取得他共有人之應有部分者，於申請登記時，應檢附原權利書狀，登記機關應就其權利應有部分之總額，發給權利書狀。
3.同一所有權人於同一區分所有建物有數專有部分時，其應分擔之基地權利應有部分，得依申請人之申請分別發給權利書狀。

用 AI 讀這條

白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要土地登記規則第 66 條規定共有土地應按各共有人分別發給權利書狀，應有部分變動時換發，區分所有建物基地權狀得分發。

Q · 三人共有一塊地，是發一張共同的權狀還是各拿一張？

依土地登記規則第 66 條第一項，共有的土地必須按各共有人分別發給權利書狀，每張權狀上明確記載該共有人的應有部分（例如 1/3）。這個設計讓每個共有人的權利獨立存在，可以單獨處分、抵押、繼承，不需其他共有人同意。當共有人之間互相買賣應有部分時，依第二項規定收回原書狀、依新總額重新發給。

白話解讀

你和兩個朋友合資買一塊地，三人共有。登記完畢後，地政事務所不會發一張共同的權狀，而是分別發給每個人一張，上面寫明「應有部分 1/3」。這就是這條規定的第一層：共有時各拿各的權狀，各管各的份額。第二層更實用：如果你把朋友的 1/3 買下來，原本你拿著自己的 1/3 權狀，現在你變成 2/3 的所有人。地政事務所會收回你舊的權狀，發給你一張新的、上面寫「應有部分 2/3」。第三層則是針對社區大樓和店面常見的情境：你在同一棟大樓有兩戶或三戶（例如 5 樓和 6 樓），這兩戶都附帶基地的應有部分。如果你願意，可以申請把每一戶的基地權狀分開發給，方便將來個別轉售。這條規定看起來瑣碎，實際上是「應有部分」這個概念能夠在物理世界中流動、組合、拆分的關鍵機制。

法律定性

土地登記規則第 66 條為共有不動產權利書狀發給規則，建立三項核心機制：各共有人分別取得獨立權狀（第一項）、應有部分變動時換發新書狀（第二項）、區分所有建物多戶持有人之基地應有部分得申請分別發給（第三項），構成共有制度物權流動性的登記實務基礎。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

🗺 判斷流程

流程圖載入中…

大家也在問 AI 輔助整理

Q1三人共有一塊地，可以發一張共同的權狀嗎？▾

不行。本條第一項明確規定「應按各共有人分別發給」，每個共有人各自拿到一張權狀，註明應有部分。這個設計是為了讓每個共有人的權利獨立存在，可以單獨處分、抵押、繼承。內行人提示：很多家族購地會用「一人代表全家持有」的方式，但這個做法在法律上沒有效力，要保護家族利益務必做共有登記。

Q2我買到另一位共有人的應有部分，要怎麼換發權狀？▾

登記程序很簡單：賣方提供他的原權狀（應有部分例如 1/3）、買方提供你的原權狀（應有部分例如 1/3），地政事務所收齊後計算總額（變成 2/3），收回舊的兩張權狀，發給你一張新的權狀寫明應有部分 2/3。內行人提示：這個內部移轉不需要其他共有人同意，但仍須依土地法第 34 條之 1 通知其他共有人，給他們行使優先承購權的機會，否則買賣可能對其他共有人不生效力。

Q3我在同一棟大樓有兩戶，基地權狀可以分開拿嗎？▾

可以，依本條第三項規定。你只要在申請登記時記明要求分別發給，地政事務所就會把這兩戶的基地應有部分分別發給權狀。內行人提示：強烈建議要求分別發給。將來如果你只賣其中一戶，分開的權狀直接交付即可；如果是合併在一張權狀上，要先辦理「分割發給」程序，多花一個多月時間和費用。預先規劃比事後補救划算太多。

Q4土地登記規則第 66 條是什麼？▾

規範共有不動產權利書狀發給規則，包括各共有人分別發給、應有部分變動換發、區分所有建物基地分發三項機制。

Q5什麼叫應有部分？▾

分別共有人對共有物所享有的抽象比例權利，例如三人共有的「1/3」即為應有部分，可獨立處分、抵押、繼承。

Q6區分所有建物是什麼？▾

建物在物理上不可分割但權利上可分為專有部分（如各戶）與共用部分（如基地、樓梯間）的不動產類型，如公寓大廈。

Q7權利書狀跟所有權狀差在哪？▾

權利書狀是統稱，包含所有權狀（記載所有權）與他項權利證明書（記載抵押、地上權等）。本條第 66 條涉及兩種。

Q8共有應有部分換發權狀怎麼辦？▾

備齊原權狀 → 簽訂移轉契約並通知其他共有人 → 30 日內申報契稅或贈與稅 → 向地政事務所申請登記 → 收回舊書狀領取新書狀。

Q9共有換發新權狀要繳多少錢？▾

書狀費每張 80 元、登記費依移轉金額 1‰ 計算、契稅約 6% 或贈與稅依額累進、可能另有印花稅。

Q10怎麼證明自己是共有人？▾

持有本條第一項所發給的權利書狀（記明應有部分）即為證明；亦可調閱地政事務所登記簿謄本佐證。

Q11區分所有建物基地權狀怎麼申請分發？▾

建物所有權第一次登記時主動向地政事務所提出申請；已合併發給者可申請「分割發給」，但程序較繁複需多花約 1 個月。

Q12分別共有 vs 公同共有，本條都適用嗎？▾

只適用分別共有。公同共有（如遺產未分割狀態）不發應有部分書狀，因無從計算個別份額，由全體共有人共同列名。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

scenario	適用	每人權狀	應有部分記載
分別共有換發	適用第 66 條	各自獨立	明確比例
公同共有	不適用第 66 條第一項	全體共有人共同列名	不分比例
區分所有建物多戶基地	適用第 66 條第三項	可申請分別發給	各戶獨立比例

其他國家怎麼規定 6 國

🇯🇵 日本不動産登記法第 59 条第 4 号・第 65 条（共有持分の登記事項及び共有物分割禁止特約）

🇰🇷 韓國부동산등기법 제48조 제4항（공유 지분 등기）

🇨🇳 中國中華人民共和國民法典第 297-310 條（共有制度）；不動產登記暫行條例第 17 條

🇩🇪 德國GBO § 47（Eintragung von Bruchteils- und Gesamthandseigentum im Grundbuch）

🇫🇷 法國Code civil articles 815 et suivants（régime de l'indivision）；Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 article 28

🇺🇸 美國Restatement (First) of Property §§ 12-14（tenancy in common）; recording statutes (varies by state)

AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準

🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較

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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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