土地登記規則 第 96 條
區分所有建物，數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第三十四條之一規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該專有部分之全體共有人；其基地權利之應有部分，指該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。
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重點摘要土地登記規則第 96 條規定，區分所有建物專有部分由數人共有時，土地法第三十四條之一的基地共有人與應有部分，均以該專有部分之全體共有人為計算範圍。
Q · 公寓一戶多人共有，要賣的時候是看整棟住戶過半還是這一戶之內過半？
依土地登記規則第 96 條，當一個專有部分（一戶）由數人共有，部分共有人要依土地法第三十四條之一處分這戶連同其基地應有部分時，「基地共有人」只指這一戶的全體共有人，「基地應有部分」也只算這戶共有人持有的基地比例。也就是說，多數決門檻是在「同戶之內」計算，整棟樓其他住戶完全不是同意人。
白話解讀
如果你住的是公寓大廈，這條看似冷僻的條文可能正在你家底下默默運作。當一戶公寓有多個共有人（最常見是夫妻、繼承後的兄弟姊妹），這戶要賣出去時，到底要「誰過半同意」才能適用土地法§34-1？答案不是看整棟公寓所有住戶，也不是看整塊基地所有產權人，而是「就這一戶之內」算數。本條明文：基地共有人指這個專有部分的全體共有人，基地應有部分指這個專有部分共有人所持有的基地比例。意思是，你和你哥共同繼承爸爸名下的一戶公寓，如果你哥持分 2/3，他就能依§34-1把整戶（連同這戶分到的基地比例）賣掉，而其他樓層的住戶完全不在「同意人」範圍內。這是公寓大廈交易常見的爭議地雷，也是繼承家族不動產時最容易爆發的衝突點。
法律定性
土地登記規則第 96 條是區分所有建物處分登記的範圍界定規範：當一個專有部分由數人共有，部分共有人依土地法第三十四條之一就該專有部分連同其基地權利應有部分為處分、變更或設定負擔時，計算同意門檻所稱的「基地共有人」限於該專有部分之全體共有人，「基地權利應有部分」亦限於該戶共有人所持有之基地比例，藉此把多數決尺度從整棟基地限縮至單一戶內。
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Q1土地登記規則第 96 條是什麼？▾
它界定區分所有建物（公寓大廈）一戶由數人共有時，依土地法§34-1處分要看「這一戶之內」的共有人，不看整棟。
Q2公寓一戶三人共有，兩人想賣第三人不肯能賣嗎？▾
可以。只要同意賣的人持分達§34-1門檻（過半且人數過半，或逾三分之二），就能處分這戶連同其基地應有部分，不需第三人同意。
Q3整棟樓其他住戶要同意嗎？▾
不用。第 96 條明定同意人只限該專有部分的共有人，其他樓層住戶不在範圍內。
Q4賣這戶會連土地一起賣掉嗎？▾
會。處分專有部分時會連同這戶分到的基地應有部分一起移轉，土地與建物在此綁定處分。
Q5夫妻各持分二分之一，一方能單獨賣嗎？▾
不能。各 1/2 都達不到§34-1門檻；除非一方持分逾三分之二（如約定 70/30）才可能單獨處分。
Q6被同戶多數共有人處分了，我能擋嗎？▾
可檢查§34-1的通知、對價提存等程序是否完備，並在收到通知後 10 日內以書面行使優先承買權。
Q7怎麼確認對方有沒有達到門檻？▾
申請該戶登記謄本，看清全體共有人與各自持分，自己核算同意方持分合計是否真的過半或逾三分之二。
Q8對價怎麼算？▾
要分別估算這戶專有部分價值與其基地應有部分價值，兩者相加，再依持分比例計算各共有人應得對價。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | within_unit_view | whole_building_view | this_article_adopts |
|---|---|---|---|
| 同意人範圍 | 僅該專有部分之全體共有人 | 整棟基地全體產權人 | 同戶範圍（本條採用） |
| 基地應有部分計算 | 該戶共有人持有之基地比例 | 全棟基地應有部分 | 同戶範圍（本條採用） |
| 實際可行性 | 門檻可達成、交易可行 | 幾乎永遠湊不到過半、市場僵住 | 同戶範圍（本條採用） |
| §34-1門檻 | 過半且人數過半，或逾三分之二 | 同左但分母為全棟 | 以同戶為分母計算 |
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