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編章節定位

第一章總則 §1
第二章登記書表簿狀圖冊 §14
第三章登記之申請及處理 §26
- 第一節登記之申請 §26
- 第二節申請登記之文件 §34
- 第三節登記規費及罰鍰 §45
- 第四節登記處理程序 §53
- 第五節網路申請登記 §70-1
第四章總登記 §71
- 第一節土地總登記 §71
- 第二節建物所有權第一次登記 §78
第五章標示變更登記 §85
第六章所有權變更登記 §93
第七章他項權利登記 §108
第八章繼承登記 §119
第九章土地權利信託登記 §124
第十章更正登記及限制登記 §134
第十一章塗銷登記及消滅登記 §143
第十二章其他登記 §149
- 第一節更名登記及管理者變更登記 §149
- 第二節住址變更登記 §152
- 第三節書狀換給及補給登記 §154
- 第四節使用管理登記 §155-1
第十三章附則 §156

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則第 96 條

區分所有建物，數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第三十四條之一規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該專有部分之全體共有人；其基地權利之應有部分，指該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。

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白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要土地登記規則第 96 條規定，區分所有建物專有部分由數人共有時，土地法第三十四條之一的基地共有人與應有部分，均以該專有部分之全體共有人為計算範圍。

Q · 公寓一戶多人共有，要賣的時候是看整棟住戶過半還是這一戶之內過半？

依土地登記規則第 96 條，當一個專有部分（一戶）由數人共有，部分共有人要依土地法第三十四條之一處分這戶連同其基地應有部分時，「基地共有人」只指這一戶的全體共有人，「基地應有部分」也只算這戶共有人持有的基地比例。也就是說，多數決門檻是在「同戶之內」計算，整棟樓其他住戶完全不是同意人。

白話解讀

如果你住的是公寓大廈，這條看似冷僻的條文可能正在你家底下默默運作。當一戶公寓有多個共有人（最常見是夫妻、繼承後的兄弟姊妹），這戶要賣出去時，到底要「誰過半同意」才能適用土地法§34-1？答案不是看整棟公寓所有住戶，也不是看整塊基地所有產權人，而是「就這一戶之內」算數。本條明文：基地共有人指這個專有部分的全體共有人，基地應有部分指這個專有部分共有人所持有的基地比例。意思是，你和你哥共同繼承爸爸名下的一戶公寓，如果你哥持分 2/3，他就能依§34-1把整戶（連同這戶分到的基地比例）賣掉，而其他樓層的住戶完全不在「同意人」範圍內。這是公寓大廈交易常見的爭議地雷，也是繼承家族不動產時最容易爆發的衝突點。

法律定性

土地登記規則第 96 條是區分所有建物處分登記的範圍界定規範：當一個專有部分由數人共有，部分共有人依土地法第三十四條之一就該專有部分連同其基地權利應有部分為處分、變更或設定負擔時，計算同意門檻所稱的「基地共有人」限於該專有部分之全體共有人，「基地權利應有部分」亦限於該戶共有人所持有之基地比例，藉此把多數決尺度從整棟基地限縮至單一戶內。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

🗺 判斷流程

流程圖載入中…

大家也在問 AI 輔助整理

Q1公寓一戶有三個共有人，其中兩個想賣，第三個不肯，怎麼辦？▾

看持分。同意賣的兩人合計持分若過半（且人數過半）或逾三分之二，依土地法§34-1配合土地登記規則第96條可直接處分，不需第三人同意。第三人能做的是檢查程序、要求對價提存到位、並行使優先承買權——須在收到通知後10日內以書面表示，逾期視為放棄。

Q2夫妻共同登記的房子，老公不同意我能不能單獨賣？▾

看登記持分。若你的持分逾三分之二（例如70/30）可單獨處分連同基地應有部分；但夫妻共同登記多為各1/2，這種情況任一方都達不到§34-1門檻。另外婚後財產的剩餘財產分配請求權與登記持分是兩回事，處分前最好先確認婚姻與財產狀態。

Q3整棟樓其他住戶要同意嗎？▾

不用。土地登記規則第96條明定同意人只限該專有部分（該戶）的全體共有人，其他樓層住戶不在計算範圍內。

Q4賣這戶會連土地一起賣掉嗎？▾

會。依本條，處分專有部分時會連同這戶分到的基地權利應有部分一起移轉，公寓大廈的土地與建物在此語境下是綁定處分的。

Q5土地登記規則第 96 條是什麼？▾

界定區分所有建物一戶由數人共有時，依土地法§34-1處分的同意人範圍——只算這一戶之內的共有人，不看整棟樓。

Q6這裡的「基地共有人」是指誰？▾

指該專有部分（該戶）之全體共有人，不是整棟基地的所有產權人。

Q7「基地權利應有部分」怎麼界定？▾

指該戶全體共有人所持有的基地權利應有部分，處分時連同這部分一起移轉。

Q8區分所有建物跟一般共有土地差在哪？▾

區分所有建物以『單一專有部分（戶）』為單位計算§34-1門檻；一般共有土地則就該筆土地整體計算。

Q9公寓一戶多人共有，要依§34-1賣怎麼做？▾

確認是區分所有建物 → 調該戶謄本 → 核算同戶同意持分是否達門檻 → 通知同戶共有人 → 提存對價 → 辦登記。

Q10怎麼確認同意方持分有沒有達門檻？▾

申請該戶登記謄本，看全體共有人與各自持分，核算是否過半且人數過半，或逾三分之二。

Q11對價金額怎麼算？▾

分別估該戶專有部分與其基地應有部分的價值相加，再按未同意共有人的持分比例計算其應得對價並提存。

Q12我是少數方收到通知後要做什麼？▾

10日內以書面行使同樣條件優先承買權，並檢查通知、對價提存等程序瑕疵作為阻擋登記的依據。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

比較面向	within_unit_view	whole_building_view	this_article_adopts
同意人範圍	僅該專有部分之全體共有人	整棟基地全體產權人	同戶範圍（本條採用）
基地應有部分計算	該戶共有人持有之基地比例	全棟基地應有部分	同戶範圍（本條採用）
實際可行性	門檻可達成、交易可行	幾乎永遠湊不到過半、市場僵住	同戶範圍（本條採用）
§34-1門檻	過半且人數過半，或逾三分之二	同左但分母為全棟	以同戶為分母計算

🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照

法條整合閱讀 · ArticleV09

原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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