土地登記規則 第 98 條
土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。
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重點摘要土地登記規則第98條規定，公寓專有部分連同基地應有部分一併移轉給同一人時，不適用土地法第34條之1第4項的他共有人優先承買權。
Q · 買公寓時，其他樓層住戶可以主張優先承買嗎？
依土地登記規則第98條，當公寓專有部分連同其基地應有部分一併移轉給同一人時，土地法第34條之1第4項的他共有人優先承買權不適用。因為公寓大廈管理條例第4條第2項規定專有部分與基地應有部分不得分離處分，若允許基地共有人單獨主張優先承買基地應有部分，會破壞這個綁定關係。所以你買一戶公寓，整棟樓其他住戶不能跳出來主張優先承買。
白話解讀
前一條（第9700條）剛剛說了優先購買權有多重要、漏掉一個共有人就可能讓你的登記被駁回，現在這一條突然開了一道後門：當你買的是「公寓專有部分連同基地應有部分一起移轉給同一個人」時，土地法§34-1第4項的「他共有人優先承買權」不適用。為什麼？因為公寓大廈的基地應有部分是「跟著專有部分綁定走的」（公寓大廈管理條例§4第2項禁止專有部分與基地應有部分分離處分）。如果硬要讓基地共有人主張優先承買權，會發生荒謬的情況：基地共有人拿到了基地應有部分，但他沒有對應的專有部分，整個建物的權利結構就破碎了。所以法律乾脆說：這種情形下，基地共有人的優先承買權不適用。意思是，你買一戶公寓不需要擔心整棟樓其他住戶跳出來主張優先承買，這條規則是讓公寓大廈交易順暢運作的關鍵潤滑劑。
法律定性
土地登記規則第98條為優先承買權的排除規定：當區分所有建物（如公寓、大廈）的專有部分連同其基地應有部分一併移轉給同一人時，不適用土地法第34條之1第4項所定的他共有人優先承買權，以維持專有部分與基地應有部分不可分離的一體性。
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Q1土地登記規則第98條是什麼？▾
它排除公寓專有部分連同基地一併移轉時的共有人優先承買權，是公寓交易的潤滑劑。
Q2公寓鄰居賣房，我能優先買嗎？▾
不能。第98條已排除整棟其他住戶的優先承買權。
Q3為什麼公寓基地共有人沒有優先承買權？▾
因為公寓大廈管理條例第4條第2項規定專有部分與基地應有部分不得分離處分。
Q4同戶共有人（夫妻共有）也被排除嗎？▾
不。第98條只排除整棟其他住戶，同戶共有人的優先承買權仍適用。
Q5第98條和第97條差在哪？▾
第97條規範一般優先承買權程序，第98條是針對公寓一併移轉的排除例外。
Q6建商收購整棟老公寓要通知所有住戶優先承買嗎？▾
不用。逐戶移轉時只需處理同戶共有人，不必通知整棟。
Q7想買隔壁戶打通，法律有幫我嗎？▾
沒有。你沒有比外人更優先的法定承買權，只能私下約定或出更高價。
Q8可以怎麼預先卡位鄰居要賣的房子？▾
在鄰居決定賣之前，簽訂私法上的優先承買權契約並公證，違反可請求損害賠償。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | applies_preemption | basis |
|---|---|---|
| 整棟其他住戶（基地共有人） | 不適用（第98條排除） | 公寓大廈管理條例§4第2項一體性 + 土地登記規則§98 |
| 同戶共有人（如夫妻共有同一戶） | 適用 | 土地法§34-1第4項，不在第98條排除範圍 |
| 一般共有土地（非區分所有建物） | 適用 | 土地法§34-1第4項 + 土地登記規則§97 程序 |
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