土地登記規則 第 97 條
- 1.申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
- 2.依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
- 3.依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
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重點摘要土地登記規則第97條規定，土地移轉登記須檢附優先購買權人放棄證明或通知逾期切結書；登記完畢前權利人提異議並證明願以同條件承買者，登記機關應駁回。
Q · 土地過戶一定要先處理優先購買權嗎？
依土地登記規則第97條，要。土地移轉登記時，出賣人須檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明，或檢附已通知優先購買權人、其逾期未表示的切結書。物權效力類（如土地法第34條之1第4項、文化資產保存法第32條）須附放棄證明或切結書；債權效力類（如土地法第104條、第107條）可用通知逾期切結代替。最關鍵的是第三項：登記完畢前，被遺漏的優先購買權人只要書面異議並證明曾於期限內表示願以同條件承買，登記機關就應駁回。
白話解讀
「優先購買權」這四個字決定了一筆不動產能不能順利過戶。法律上有十幾種優先承買權散落在不同法規裡：共有人、承租人、地上權人、典權人、永佃權人、減租條例下的耕地佃農、農地重劃的相鄰農民、文化資產的政府機關，每一種權利都可能在你以為交易已經談妥的時候突然冒出來說：「我也要買，同樣條件。」本條的功能就是把所有這些優先購買權整合進登記程序，分成兩大類處理：第一類是「物權效力」的優先權（共有人、農地重劃、文化資產），登記時要附「放棄證明」或「切結書」；第二類是「債權效力」的優先權（承租人、地上權人、典權人、減租條例佃農），可以用「已通知逾期未表示」的切結代替放棄證明。第三項是殺手鐧：登記完成前，被遺漏的優先購買權人只要書面提出異議並能證明確實在期限內表達了承買意願，地政事務所就要駁回登記。意思是這道程序可以一路打到最後一刻。
法律定性
土地登記規則第97條是不動產移轉登記中處理優先購買權的程序規範，將優先購買權區分為物權效力（須附放棄證明或切結書）與債權效力（得以通知逾期未表示之切結書代替）兩類，並規定登記完畢前優先購買權人以書面異議並證明願依同條件承買者，登記機關應駁回其登記申請。
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Q1土地登記規則97條是什麼？▾
規範土地移轉登記時如何處理各類優先購買權的程序，分物權效力與債權效力兩類，並設登記前的駁回機制。
Q2優先購買權是什麼？▾
特定人（共有人、承租人、地上權人等）在所有權人出售不動產時，得以同條件優先承買的法定權利。
Q3物權效力和債權效力的優先購買權差在哪？▾
物權效力得對抗第三人、登記須附放棄證明；債權效力原則上僅得請求賠償，登記可用通知逾期切結代替。
Q4賣方要怎麼證明優先購買權人已放棄？▾
檢附放棄優先購買權之證明文件，或附已寄存證信函通知、逾期未表示的切結書（須附送達證明）。
Q5承租人怎麼主張優先承買權阻止過戶？▾
以書面表示願以同條件承買並向地政事務所提出異議，依第三項於登記完畢前可使登記被駁回。
Q6口頭通知優先購買權人有效嗎？▾
不可靠。實務上切結須附存證信函正本與雙掛號送達回執，口頭通知難以舉證。
Q7登記完成後還能撤銷嗎？▾
第三項的攔截權於登記完畢即消滅，之後只能另循民事訴訟塗銷，成本與難度遠高於事前異議。
Q8共有人優先購買跟承租人優先購買差在哪？▾
兩者法源、效力與登記應附文件不同；本條把土地法§34-1列物權效力類、§104列債權效力類處理。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 物權效力優先購買權 | 債權效力優先購買權 |
|---|---|---|
| 適用法源 | 民法物權編施行法§8-5(3)(5)、土地法§34-1第4項、農地重劃條例§5第2/3款、文化資產保存法§32 | 民法§426-2、§919、土地法§104、§107、耕地三七五減租條例§15、農地重劃條例§5第1款 |
| 登記應附文件 | 放棄優先購買權之證明文件，或出賣人切結書（記明放棄、不實負責） | 放棄證明，或已通知優先購買權人逾期未表示之切結書 |
| 對抗效力 | 得對抗第三人，未踐行程序影響移轉效力 | 原則上僅生損害賠償請求權，但本條第三項仍賦予登記前異議駁回機制 |
| 權利人典型身分 | 共有人、農地重劃相鄰農地所有人、文化資產主管機關 | 基地承租人、耕地承租人、地上權人、典權人、三七五租約佃農 |
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