土地登記規則 第 97 條
- 1.申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
- 2.依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
- 3.依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第97條規定，土地移轉登記須檢附優先購買權人放棄證明或通知逾期切結書；登記完畢前權利人提異議並證明願以同條件承買者，登記機關應駁回。
Q · 土地過戶一定要先處理優先購買權嗎？
依土地登記規則第97條，要。土地移轉登記時，出賣人須檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明，或檢附已通知優先購買權人、其逾期未表示的切結書。物權效力類（如土地法第34條之1第4項、文化資產保存法第32條）須附放棄證明或切結書；債權效力類（如土地法第104條、第107條）可用通知逾期切結代替。最關鍵的是第三項：登記完畢前，被遺漏的優先購買權人只要書面異議並證明曾於期限內表示願以同條件承買，登記機關就應駁回。
白話解讀
「優先購買權」這四個字決定了一筆不動產能不能順利過戶。法律上有十幾種優先承買權散落在不同法規裡：共有人、承租人、地上權人、典權人、永佃權人、減租條例下的耕地佃農、農地重劃的相鄰農民、文化資產的政府機關，每一種權利都可能在你以為交易已經談妥的時候突然冒出來說：「我也要買，同樣條件。」本條的功能就是把所有這些優先購買權整合進登記程序，分成兩大類處理：第一類是「物權效力」的優先權（共有人、農地重劃、文化資產），登記時要附「放棄證明」或「切結書」；第二類是「債權效力」的優先權（承租人、地上權人、典權人、減租條例佃農），可以用「已通知逾期未表示」的切結代替放棄證明。第三項是殺手鐧：登記完成前，被遺漏的優先購買權人只要書面提出異議並能證明確實在期限內表達了承買意願，地政事務所就要駁回登記。意思是這道程序可以一路打到最後一刻。
法律定性
土地登記規則第97條是不動產移轉登記中處理優先購買權的程序規範，將優先購買權區分為物權效力（須附放棄證明或切結書）與債權效力（得以通知逾期未表示之切結書代替）兩類，並規定登記完畢前優先購買權人以書面異議並證明願依同條件承買者，登記機關應駁回其登記申請。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1我租了五年的店面突然被房東賣了，我能怎麼辦？▾
依土地法第104條承租人有優先承買權。房東沒通知就賣，立刻寄存證信函主張願以同條件承買，並附書面意思表示向地政事務所異議。土地登記規則第97條第三項規定，登記完畢前優先購買權人提異議並能證明確於期限內表示願以同條件優先購買者，登記機關應駁回。內行人提示：你必須證明『同樣條件』，要設法取得買賣契約的價金與付款方式，可向地政事務所申請閱卷或請律師發函要求賣方提供。
Q2我要買的房子有共有人，要怎麼確認其他共有人都放棄優先承買了？▾
要求賣方提供他共有人放棄優先承買權之證明，或已通知逾期未表示之切結書。實務上後者常見：賣方寄存證信函通知所有共有人買賣條件，期限內無人表示即可切結逾期未表示。內行人提示：切結書要附存證信函正本與雙掛號回執，口頭切結沒有法律效果；賣方拒絕提供，地政事務所會駁回登記，交易做不成。
Q3都更案中我的鄰居把地賣給建商了，我能用優先購買權搶回來嗎？▾
一般相鄰土地所有人沒有優先承買權。但農地重劃條例第5條範圍內相鄰農地所有人有；土地上設定地上權、典權時，地上權人、典權人依民法第426條之2、第919條有優先承買權。內行人提示：先確認自己屬於哪一種法定優先承買權類型，盲目主張只會浪費時間；若完全沒有，改以土地法第34條之1多數決機制反制是另一條路線。
Q4土地登記規則97條是什麼？▾
規範土地移轉登記如何處理各類優先購買權的程序條文，分物權效力與債權效力兩類，並設登記完畢前的異議駁回機制。
Q5優先購買權是什麼？▾
共有人、承租人、地上權人、典權人等特定人，在所有權人出售不動產時，得以同一條件優先承買的法定權利。
Q6物權效力和債權效力的優先購買權差在哪？▾
物權效力得對抗第三人、登記須附放棄證明；債權效力原則僅生損害賠償請求權，登記可用通知逾期切結代替。
Q7什麼叫『已通知逾期未表示』切結書？▾
出賣人已寄存證信函通知優先購買權人買賣條件，對方在期限內未表示承買，出賣人據此切結並願就不實負責。
Q8賣方要怎麼證明優先購買權人已放棄？▾
檢附放棄優先購買權之證明文件，或附已通知、逾期未表示之切結書，並附存證信函正本與雙掛號送達回執。
Q9承租人怎麼主張優先承買權阻止過戶？▾
寄存證信函表明願以同條件承買，並向地政事務所書面異議；依第三項於登記完畢前可使登記被駁回。
Q10優先購買權通知要怎麼寫才有效？▾
載明買賣價金、付款方式等同樣條件與表示期限，以存證信函雙掛號送達並保留回執，口頭通知難以舉證。
Q11登記被駁回後該怎麼辦？▾
與優先購買權人協商由其承買或重新踐行通知、取得放棄證明後再送件，避免重複駁回。
Q12共有人優先購買 vs 承租人優先購買差在哪？▾
法源、效力與登記應附文件不同；本條把土地法§34-1列物權效力類、§104承租人列債權效力類處理。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 物權效力優先購買權 | 債權效力優先購買權 |
|---|---|---|
| 適用法源 | 民法物權編施行法§8-5(3)(5)、土地法§34-1第4項、農地重劃條例§5第2/3款、文化資產保存法§32 | 民法§426-2、§919、土地法§104、§107、耕地三七五減租條例§15、農地重劃條例§5第1款 |
| 登記應附文件 | 放棄優先購買權之證明文件，或出賣人切結書（記明放棄、不實負責） | 放棄證明，或已通知優先購買權人逾期未表示之切結書 |
| 對抗效力 | 得對抗第三人，未踐行程序影響移轉效力 | 原則上僅生損害賠償請求權，但本條第三項仍賦予登記前異議駁回機制 |
| 權利人典型身分 | 共有人、農地重劃相鄰農地所有人、文化資產主管機關 | 基地承租人、耕地承租人、地上權人、典權人、三七五租約佃農 |
其他國家怎麼規定 4 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 4 國規定比較
把多條並列逐欄比較