土地法 第 107 條（承租人之優先承買權或承典權）
- 1.出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
- 2.第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 107 條規定地主出賣或出典耕地時，承租人享有依同樣條件優先承買或承典之權，地主未書面通知逕行買賣者，該買賣對承租人不生效力。
Q · 地主偷偷把我種了多年的農地賣掉，我還能怎麼辦？
依土地法第 107 條第 2 項準用第 104 條第 2 項，出租人出賣耕地前必須書面通知承租人，給予 10 日表示是否依同樣條件優先承買。未通知逕行買賣者，該買賣對承租人不生效力，即使新地主已完成所有權移轉登記，承租人仍可起訴請求塗銷登記，並依同樣條件承買回來。
白話解讀
租農地這件事，地主手上有一張明牌你可能從不知道他必須出：他想把地賣掉之前，要先問你要不要買。條件跟第三人完全一樣。你有 10 天決定。地主沒問你就賣，或告訴你的條件比真實交易更差，這筆買賣對你不生效力。聽起來很小？它意味著：過完戶、登記完、新地主準備進場的時候，你都可以翻盤。這是耕地承租人最強的一張底牌，強到可以讓完成的買賣倒回去重來。
法律定性
土地法第 107 條為耕地承租人優先承買權之核心條文，賦予承租人在出租人出賣或出典耕地時，享有依同樣條件優先承買或承典之權利，並準用同法第 104 條第 2 項之書面通知程序及「不得對抗」效力，使形式上的優先權成為可實質撼動既成買賣的對抗武器。
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Q1地主偷偷把農地賣掉登記完成了，我還來得及嗎？▾
來得及。土地法第 107 條第 2 項準用第 104 條第 2 項的核心是「不得對抗」：地主沒通知就賣，這筆買賣對你不生效力。新地主就算拿到權狀，也無法要你終止租約或搬走。你可以寄存證信函主張優先承買權，或起訴請求塗銷登記、依同條件承買。內行人提示：越早行動越好，時間拖太久會面臨善意第三人抗辯和證據蒐集困難的問題。
Q2地主說「我給你一個差不多的價錢」，我就得接受嗎？▾
不必。「同樣條件」的法律標準非常嚴格：完全相同的價金、付款方式、過戶時間、擔保條件。只要有一項不同，你可以拒絕並主張那不構成合法通知。內行人提示：務必要求地主出示第三人買賣契約正本或公證副本，口頭說的「價錢」都是無效通知，地主這招是在測試你懂不懂。
Q3地主說要把地贈送給兒子，我的優先承買權就沒用了嗎？▾
贈與本身確實不適用這條。但實務上最常見的手法是「假贈與真買賣」：表面贈與兒子，實際上兒子付錢。這種脫法行為被查出來時，法院會認定優先承買權仍然有效。內行人提示：就算真的是贈與，兒子後續要再賣掉，承租人的優先承買權又會觸發，對地主來說沒有真正繞過的辦法。
Q4真的要買但錢不夠，有辦法爭取時間嗎？▾
10 天是「表示」的期限，不是「付清」的期限。你只要在 10 天內明確表示承買意願，後續的付款時程可以跟地主協商（只要在「同樣條件」範圍內）。內行人提示：農會、合作社有承租人承買農地的專案貸款，有些縣市政府也有補助，先表示意願再去找錢是正確順序，順序反過來就失去這個權利了。
Q5土地法 107 條是什麼？▾
耕地承租人優先承買權核心條文：地主賣耕地必須先問承租人，未通知逕賣對承租人不生效力。
Q6什麼叫「同樣條件」？▾
完全相同的價金、付款方式、過戶時間、擔保條件等，任一項不同即非合法通知。
Q7什麼叫「不得對抗」效力？▾
未踐行通知程序之買賣對承租人不生效力，即使已完成登記，承租人仍可請求塗銷重來。
Q8什麼樣的土地算耕地？▾
依土地法第 106 條，供農作、森林、養殖、畜牧及保育之用之土地（不限於水稻田）。
Q9地主沒通知就把農地賣了，怎麼辦？▾
立刻寄存證信函主張權利、蒐集承租證據、起訴塗銷登記並依同條件承買，必要時聲請假處分禁止再處分。
Q10怎麼證明自己是合法承租人？▾
書面租約最直接；無書面者用付租金紀錄、長期耕作照片、鄰居證詞、農會佃農名冊登記佐證。
Q11行使優先承買權的完整流程是什麼？▾
確認租賃 → 監控賣地動向 → 收到通知 10 日內回覆 → 籌款（農會專案貸款）→ 完成交易。沒收到通知時改走塗銷登記訴訟。
Q12錢不夠買，怎麼爭取時間？▾
10 天是「表示意願」期限，不是「付清」期限。先書面表示意願，後續付款時程可協商；同時申請農會專案貸款。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 土地法 107 | 土地法 104 | 三七五減租條例 15 | 民法 425 |
|---|---|---|---|---|
| 適用標的 | 耕地（不含三七五租約） | 基地（房屋座落土地） | 三七五租約耕地 | 所有租賃物（買賣不破租賃） |
| 通知程序 | 準用 104 II 書面通知 10 日 | 書面通知 10 日 | 書面通知 15 日 | 無通知義務 |
| 未通知效力 | 對承租人不生效力（可撤銷登記） | 對承租人不生效力 | 對承租人不生效力 | 新所有人承受租約但承租人無撤銷權 |
| 承租人權利強度 | 優先承買 + 對抗新地主 | 優先承買 + 對抗新地主 | 最強：優先承買 + 嚴格終止保護 | 僅租期內留用權，無承買權 |
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