土地法 第 34-1 條（共有土地或建物之處分、變更及設定）
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- 1.共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
- 2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
- 3.第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
- 4.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 5.前四項規定，於公同共有準用之。
- 6.依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 34 條之 1 允許共有人過半數且持分過半數，或持分逾三分之二者，多數決處分共有不動產。
Q · 祖產三人共有，兩人想賣我反對，他們真能賣掉嗎？
能。持分逾三分之二就能繞過你
依土地法第 34 條之 1，共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二者（人數免計），即可處分共有不動產，不需全體同意。你的防禦籌碼有三：書面通知是否合法送達、優先承購權是否在期限內以書面表達並備妥資金、對價是否已實際清償或合法提存。三道環節任一瑕疵，地政機關權利變更登記就會卡關。
白話解讀
民法的底層邏輯是『一票否決』：共有物要處分必須全體同意，一個人反對就擋得住。但土地法第 34 條之 1 在不動產上翻轉了這個邏輯，改成多數決。共有人過半數且應有部分合計過半數同意（兩個條件都要滿足），或應有部分合計逾三分之二（這時候人數完全不算），就可以繞過反對方把共有土地或房子賣掉、抵押、設地上權。這條法律每天都在處理家族祖產的僵局：爺爺留下的地五個孫子共有，三個想賣兩個不想賣，多數決一啟動，不想賣的只能拿錢走人。它也留了兩道防線給少數共有人：書面通知義務（沒通知就有程序瑕疵），以及優先承購權（可以用同一價格自己買下多數人的持分）。看不懂這套遊戲規則的人，在家族會議上只能被帶著走；看懂的人知道什麼時候該串聯多數，什麼時候按下優先承購這張牌。
法律定性
土地法第 34 條之 1 為共有不動產多數決處分機制，建立「人數加持分雙重過半數」與「持分逾三分之二人數免計」兩種發動門檻，突破民法第 819 條全體同意原則，並配套書面通知義務、連帶清償責任、優先承購權三道少數共有人保護機制，亦準用於公同共有關係。
試算與流程
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Q1爺爺留的房子掛了五個孫子的名字，其中三個想賣，我不同意，他們真的能不管我就賣掉嗎？
只要這三個人的應有部分合計過半（例如各持 1/5，三人合計 3/5 符合人數加持分雙重過半），他們就可以依土地法 34-1 條啟動多數決處分，不需要你同意。你能做的是：核對對方是否已書面通知你（沒通知就有瑕疵）、在期限內決定是否行使優先承購權用同一價格自己接手、確認對價有無實際清償或提存。內行人提示：很多翻盤案的關鍵在書面通知環節的程序瑕疵，仔細查郵戳和送達紀錄。
Q2收到書面通知說要賣共有地，我要怎麼行使優先承購權？
優先承購權不是口頭說「我要買」就算。你必須在通知期限內以書面表示願意以完全相同的條件承購（同一價格、同一付款方式），並提出實際履行能力證明（銀行存款、貸款核准文件）。內行人提示：光表態但拿不出錢，實務上會被認為沒真正行使，多數方就能繼續賣給原本的買家。收到通知那一刻就要開始準備資金，慢半拍就輸了。
Q3多數決處分後我沒收到對價款，房子已經過戶給別人了，怎麼辦？
依土地法 34-1 第三項，多數共有人對你的對價負連帶清償責任，辦理權利變更登記時必須提出受領或提存的證明。如果地政機關沒有這項證明就辦了登記，登記本身就有瑕疵。你可以對多數共有人提民事訴訟請求給付對價款（任一人都要負全額），也可以對登記提行政救濟。內行人提示：先調土地登記謄本和登記原因證明文件，看他們拿什麼文件辦過戶，這是起訴最關鍵的證據。
Q4土地法 34-1 是什麼？
共有不動產多數決處分機制，突破民法 819 條全體同意原則，是台灣處理祖產分割僵局的核心特別法。
Q5土地法 34-1 多數決門檻怎麼算？
兩條路徑：人數過半數加應有部分合計過半數的雙重條件，或應有部分合計逾三分之二者人數免計。
Q6什麼叫應有部分（持分）？
共有人對共有物擁有的比例權利，是計算多數決門檻的核心單位。例如三兄弟均分一棟房子，每人應有部分為三分之一。
Q7土地法 34-1 跟民法 819 差在哪？
民法 819 共有物處分要全體同意，土地法 34-1 改成多數決。動產走 819 原則，不動產適用 34-1 特別法。
Q8土地法 34-1 處分怎麼發動？
計算門檻 → 草擬契約 → 書面通知他共有人 → 等優先承購期 → 清償對價 → 代理少數人申請登記。
Q9優先承購權怎麼行使？
在通知期限內以書面表示願以同一條件承購，並提出資金證明（存款、貸款核准文件）。
Q10對價款怎麼提存才算合法？
向不動產所在地法院提存所辦理提存，取得提存書作為登記附件，地政機關才會准予權利變更登記。
Q11怎麼證明對方沒合法通知？
調閱土地登記原因證明文件，檢查書面通知的郵戳、送達紀錄、公告刊登日期是否合法。
Q12土地法 34-1 vs 民法 824 共有物分割哪個有利？
34-1 處分是「賣給第三人或自家人」，824 分割是「拆夥分產」。要拿回實物或變現方式不同，視目標而定。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 民法819全體同意 | 土地法34-1雙重過半 | 土地法34-1持分逾2/3 |
|---|---|---|---|
| 全體同意原則 | 100% 共有人同意 | 共有人過半 + 持分過半 | 持分逾三分之二（人數免計） |
| 適用標的 | 動產與不動產原則 | 共有不動產處分變更設定 | 共有不動產處分變更設定 |
| 書面通知義務 | 不需要（全體同意已含書面） | 強制書面通知或公告 | 強制書面通知或公告 |
| 少數人優先承購權 | 無此問題 | 以同一價格共同或單獨承購 | 以同一價格共同或單獨承購 |
| 連帶清償責任 | 無此問題 | 多數人對少數人對價負連帶責任 | 多數人對少數人對價負連帶責任 |
民法819全體同意
- 全體同意原則
- 100% 共有人同意
- 適用標的
- 動產與不動產原則
- 書面通知義務
- 不需要（全體同意已含書面）
- 少數人優先承購權
- 無此問題
- 連帶清償責任
- 無此問題
土地法34-1雙重過半
- 全體同意原則
- 共有人過半 + 持分過半
- 適用標的
- 共有不動產處分變更設定
- 書面通知義務
- 強制書面通知或公告
- 少數人優先承購權
- 以同一價格共同或單獨承購
- 連帶清償責任
- 多數人對少數人對價負連帶責任
土地法34-1持分逾2/3
- 全體同意原則
- 持分逾三分之二（人數免計）
- 適用標的
- 共有不動產處分變更設定
- 書面通知義務
- 強制書面通知或公告
- 少數人優先承購權
- 以同一價格共同或單獨承購
- 連帶清償責任
- 多數人對少數人對價負連帶責任
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
相關函釋 10 則
立法沿革 4 版
(0640715 增訂)
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割或為其他處分之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割或處分者，任何共有人得聲請該管市、縣地政機關調解；調解不成立者，該管地政機關得依任何共有人之聲請，移送該管司法機關審理。
立法理由一、本條新增。 二、共有物之處分，依民法第八百十九條、第八百二十八條規定，應得全體共有人之同意，分割為處分行為之一種，故民法第八百二十四條規定分割共有物，須經共有人協議分割，無法協議暫訴請法院判決定之。惟事實上，共有物之分割或其他處分，遭遇困難極多，非但人民深以為苦，政府施政亦常受其阻礙。 三、為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，增訂本條文。
(0890106 修正)
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄市、縣（市）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄市、縣（市）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律、及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。
立法理由第六項調處機關由「市、縣地政機關」修正為「直轄市、縣（市）政府」。刪除後段調解不成立之處理，並增列不服調處者之訴請處理規定。另為處理不動產之糾紛，應設不動產糾紛調處委員會辦理調處。
(0901012 修正)
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
立法理由將第六項前段「直轄市、縣（市）政府」修正為「直轄市、縣（市）地政機關」並酌作文字修正；刪除本項後段文字，移列為修正條文第三十四條之二。
(1000527 修正)
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
立法理由一、按民法物權編已刪除永佃權，改以功能相近之農育權代之，自九十九年八月三日施行後，為促進共有土地之利用，得由部分共有人依本條規定申請設定農育權，不得再申請設定永佃權；又配合民法物權編之規定，將修正「地役權」為「不動產役權」，並將需役及供役之客體，由土地擴張至建築物，爰修正第一項。 二、第二項至第六項未修正。
- 改良物名詞
- 地上權名詞
- 不動產名詞
- 應有部分名詞
- 對價名詞
- 變更登記名詞
- 提存名詞
- 公同共有名詞
- 協議分割名詞
- 調處名詞
- 不起訴名詞
一、本條新增。 二、共有物之處分，依民法第八百十九條、第八百二十八條規定，應得全體共有人之同意，分割為處分行為之一種，故民法第八百二十四條規定分割共有物，須經共有人協議分割，無法協議暫訴請法院判決定之。惟事實上，共有物之分割或其他處分，遭遇困難極多，非但人民深以為苦，政府施政亦常受其阻礙。 三、為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，增訂本條文。
第六項調處機關由「市、縣地政機關」修正為「直轄市、縣（市）政府」。刪除後段調解不成立之處理，並增列不服調處者之訴請處理規定。另為處理不動產之糾紛，應設不動產糾紛調處委員會辦理調處。
將第六項前段「直轄市、縣（市）政府」修正為「直轄市、縣（市）地政機關」並酌作文字修正；刪除本項後段文字，移列為修正條文第三十四條之二。
一、按民法物權編已刪除永佃權，改以功能相近之農育權代之，自九十九年八月三日施行後，為促進共有土地之利用，得由部分共有人依本條規定申請設定農育權，不得再申請設定永佃權；又配合民法物權編之規定，將修正「地役權」為「不動產役權」，並將需役及供役之客體，由土地擴張至建築物，爰修正第一項。 二、第二項至第六項未修正。
以全國法規資料庫公告為準
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