土地法 第 34-1 條（共有土地或建物之處分、變更及設定）

共有人優先承買權

Ⅰ(要件)Ⅱ(程序)Ⅲ(責任)：處分。 Ⅳ：優先購買權。 Ⅴ：準用於公同共有。 Ⅵ：不能協議分割之處理： (1)該管直轄市、縣（市）地政機關調處。 (2)不服調處者，應於接到調處通知後15日內起訴裁判分割。

土地登記規則§98

I 「⚠️⚠️共有土地或建築改良物」，其「處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」，應以📌共有人＞1/2 &其應有部分合計＞1/2之同意行之。 民法828 3之特別規定 Exc其📌應有部分合計逾＞2/3 者，其人數不予計算。 II 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應「事先以📌書面通知」他共有人；其不能以書面通知者，應「公告」之。 知悉權 III 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 IV 「共有人出賣其應有部分時」，「他共有人」得以同一價格共同或單獨➡️優先承購。 旨在簡化共有關係，限制共有人數增加，避免土地畸零分散，促進土地管理利用 優先承購 🥣實務66台上1530:優先承購權僅具「債權請求權」效力，不得對抗第三人 🔵王澤鑑師：債權性質之優先承購權非184 1前所稱「權利」，亦非184 1後、184 2 🥣實務98台抗1001裁定、王澤鑑師：屬於「形成權」，一經行使即生債之關係 🥣實務78（十二）民庭：不同意處分之共有人仍為共有人，有優先承購權 🥣實務105台上1700:承購人若為共有人時，不得將其應有部份及人數計入多數決 🥣實務109台上大2169裁定：多數共有人出賣土地「未通知」其他共有人行使優先承買權，不構成給付不能 * 🥣實務109台上大2169裁定：優先承購權因標的物移轉於買受人而「消滅」 🔵王澤鑑師：批評上開裁定論證不足，實則優先承購權不因標的物移轉於買受人而「消滅」，僅構成「契約自始主觀不能」，效果上➡️類推適用民法226嗣後不能 V 前四項規定，➡️於『公同共有』準用之。 VI 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

I 列舉規定 只限於這些事項才得適用 不包含抵押權

壹、優先承買權 一、屬債權性質（66台上1530例） 二、性質上為一形成權，一經行使即生債之關係（98台抗1001裁定） 三、不同意處分之共有人仍不失為一共有人，不影響其優先承買之權利（78年第12次民庭） 四、多數共有人出賣土地未通知其他共有人行使優先承買權，不負給付不能之責任（109台上大2169裁定）

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