公寓大廈管理條例 第 25 條
- 1.區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
- 2.有下列情形之一者，應召開臨時會議： 一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
- 3.區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
- 4.召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要公寓大廈管理條例第 25 條規定區分所有權人會議每年至少召開一次定期會議，遇重大事故或經 1/5 住戶連署可召開臨時會議。
Q · 我家社區好幾年沒開過區權人會議，能強制要求開嗎？
依公寓大廈管理條例第 25 條第二項第二款，只要區分所有權人 5 分之 1 以上（且區分所有權比例合計 5 分之 1 以上）以書面載明「召集目的及理由」請求召集，現任召集人就必須在 30 日內召開臨時會議。如果現任管委會拒絕召開，依施行細則第 7 條請求人可自行召集；連請求人都召集不出來，可向地方政府主管機關申請指定臨時召集人。三層強制機制保證社區治理不會卡在「沒人開會」的真空。
白話解讀
你住的那棟大樓，每年至少要開一次「區分所有權人會議」。這不是社區聯誼活動，是社區的「立法院」：規約修訂、管委會選舉、重大修繕案、公共基金運用，全都在這個會上決議。但多數住戶把開會通知丟進垃圾桶，導致管委會席次永遠由那幾個熱心住戶輪流坐莊，重大議案被少數人決定。這條告訴你三件事：第一，每年必須開定期會議（不開就違法）；第二，遇到重大事故或經 1/5 住戶連署可以強制召開臨時會；第三，召集人通常是現任主委，但如果社區還沒成立管委會或主委有問題，住戶可以互推一人召集，連這也做不到時，地方政府可以介入指定臨時召集人。這條的隱藏意義是：社區治理沒有「大家都不管就算了」這個選項，法律強制要有人出來開會。
法律定性
公寓大廈管理條例第 25 條為區分所有權人會議召集程序的核心規範，建立三層召集機制：第一項定期會議（每年至少一次強制召開）、第二項臨時會議（重大事故或 1/5 住戶連署觸發）、第三項與第四項召集人產生規則（具區分所有權人身分之主委優先，互推次之，主管機關指定為最後手段），構成台灣社區治理民主參與的合法性基礎。
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Q1我們社區根本沒成立管委會，誰來召集會議？▾
依公寓大廈管理條例第 25 條第三項，沒有管委會時由區權人互推一人為召集人。如果連這個都辦不到（住戶分散、互不認識、沒人願意出面），可以向地方政府主管機關申請指定臨時召集人。實務上申請主管機關指定的好處是這個臨時召集人有公權力背書，住戶比較願意配合出席。新成屋社區若建商遲遲不協助成立管委會，這條路徑特別好用。
Q2區權人會議的決議只要過半數就成立嗎？▾
看議案性質。一般決議是出席人數及區權比例「過半」（普通決議），但重大議案（修改規約、共用部分變更、重建）需要更高門檻的特別決議（通常需區權人 3/4 以上出席、出席人數 3/4 以上同意）。很多社區的爭議來自於管委會用普通決議去通過特別決議事項，這類決議在法律上無效。住戶若發現此狀況，可在決議後 30 日內向法院提起撤銷之訴。
Q3區分所有權人會議是什麼？▾
公寓大廈全體區權人組成的最高決策機關，類似社區的「立法院」。所有管委會決定、規約修訂、重大支出都要回到這個會議。
Q4區權人會議和管委會差在哪？▾
區權人會議是「立法機關」（決議事項），管委會是「執行機關」（執行決議）。管委會的權力來自區權人會議授權。
Q5什麼叫 1/5 連署召開臨時會？▾
區權人 5 分之 1 以上（雙重門檻：人數 + 區權比例）以書面載明召集目的及理由，可強制召開臨時會議。
Q6重大事故的定義是什麼？▾
影響社區整體安全或基本運作且需立即處理的事件，如建物結構危險、火災後續、公共基金重大流失等。
Q7怎麼用 1/5 連署強制召開臨時會？▾
盤點達 1/5 人數+區權比例 → 書面寫明召集目的及理由 → 用存證信函送交主委 → 等 30 日 → 若未召開，請求人自行召集或申請主管機關介入。
Q8新成屋社區怎麼成立第一次區權人會議？▾
依第 28 條由起造人召集，若建商怠於協助，依第 25 條第三項區權人互推一人，互推不成可申請主管機關指定臨時召集人。
Q9區權人會議決議撤銷怎麼提？▾
依民法第 56 條準用，於決議後 30 日內向法院提起撤銷之訴。理由須是決議違反法令或規約。
Q10怎麼證明召集人喪失區分所有權人身分？▾
調閱土地建物登記謄本（地政事務所），確認其名下不動產已過戶。從喪失資格日起視同解任。
Q11區權人會議 vs 管委會差在哪？▾
區權人會議是最高決策機關，管委會是執行機關。管委會做的事必須依區權人會議決議，否則決議無效。
Q12定期會議 vs 臨時會議差在哪？▾
定期會議每年至少 1 次強制召開，議程不限；臨時會議由重大事故或 1/5 連署觸發，議程須對應書面理由。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | regular_meeting | extraordinary_meeting |
|---|---|---|
| 召集頻率 | 每年至少 1 次（強制） | 依需求觸發 |
| 觸發條件 | 法定義務，無需理由 | 重大事故 OR 1/5 連署 OR 管委會請求 |
| 30 日召開期限 | 無（每年自然安排） | 請求送達後 30 日內必須召開 |
| 議程限制 | 任何議題皆可 | 須對應書面理由所載目的 |
| 拒絕召開的後果 | 主委可能被住戶罷免 | 請求人可自行召集或申請主管機關介入 |
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