公寓大廈管理條例 第 26 條
- 1.非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。 二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。 三、公共基金之分配。 四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。 五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
- 2.第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 26 條允許住商混合非封閉式社區的商辦部分，在符合四個前提條件下獨立成立管委會。
Q · 住商混合社區的商場辦公業主能不能脫離住戶管委會自己組？
依公寓大廈管理條例第 26 條，社區須同時符合「非封閉式」「地面層各自獨立數幢」「住商混合」「商辦出入口獨立」四個條件，再經商辦區分所有權人過半數書面同意，並由全體區權會就共用範圍劃分、費用分擔、公共基金分配、文件移交、分工事宜五款明定，向地方主管機關報備後即可獨立成立商辦管委會。
白話解讀
住商混合的非封閉式社區裡，藏著一條住戶不知道的出口。如果你在這種社區擁有商場或辦公空間，你會發現一個矛盾：每個月繳管理費給住戶主導的管委會，但你的空間用不到那些花園、健身房、社區閱讀室，甚至連出入口都跟住宅區分開。2003 年修法後的這條，給了你一個法定的「分家」機會。只要你的社區符合「非封閉式+地面層各自獨立數幢+住商混合+商場辦公出入口獨立」這四個條件，商場辦公部分的區分所有權人過半數書面同意，再把五件事（共用範圍、費用分擔、基金分配、移交、分工）在全體區權會決議或規約裡寫清楚，就可以獨立成立自己的管委會。這不是一條常用的法律，但符合條件的人如果不知道，每年可能白白繳幾十萬的管理費。
法律定性
公寓大廈管理條例第 26 條規定，非封閉式集居社區若地面層為各自獨立數幢建築物，且區內屬住商混合使用、商辦出入口獨立，其商辦部分得經區分所有權人過半數書面同意及區權會就五款事項決議後，獨立召開區權會、成立管理委員會並向主管機關報備。
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Q1街邊大樓一樓的商家也能適用這條嗎？▾
不行。這條適用的是「非封閉式集居社區」且「地面層為各自獨立之數幢建築物」的特殊類型，白話說是那種有好幾棟獨立樓房組成的園區型社區，不是一般的單棟大樓。單棟大樓的商家再怎麼不滿，也只能回到區權會跟住戶協商。內行人提示：買商業不動產前先查建造執照的基地配置圖，有幾幢分屬登記，這決定了你未來有沒有這條的適用可能性。
Q2獨立成立商辦管委會後，原本繳的公共基金可以拿回來嗎？▾
可以，但要在決議或規約裡明定分配方式，這就是條文第三款「公共基金之分配」的意義。實務上通常按商辦部分的區分所有權比例從原基金中切出對應金額，轉到新成立的商辦管委會帳戶。內行人提示：這筆分配是一次性的，分配不清就一輩子扯不清。決議時務必要求住戶管委會提出完整的財務報表和銀行存摺，不能只看「帳上餘額」。
Q3公寓大廈管理條例第 26 條是什麼？▾
規範住商混合非封閉式集居社區的商辦部分，得在符合四前提條件下獨立成立管委會的條款。
Q4什麼叫非封閉式集居社區？▾
由數幢獨立建築物組成、無封閉式門禁邊界的園區型大型社區，與單棟大樓相對。
Q5什麼叫「地面層為各自獨立之數幢」？▾
社區地面層由兩棟以上獨立建築物組成，每幢可獨立進出，非地面共構大平台。
Q6五款必明定事項具體是哪些？▾
共用範圍劃分、費用分擔方式、公共基金分配、文件移交、區權會分工事宜五項。
Q7怎麼啟動商辦管委會獨立程序？▾
造冊商辦區權人 → 取得過半數書面同意 → 區權會決議五款 → 召開商辦區權會成立管委會 → 報備主管機關。
Q8怎麼計算公共基金的分配比例？▾
通常按商辦部分區分所有權比例切出對應金額，需在區權會決議或規約中明定分配公式。
Q9獨立管委會的成立費用大概多少？▾
區權會召集成本（通知文件、會場、紀錄）約 3-10 萬，律師費協助起草規約約 5-15 萬。
Q10怎麼證明社區符合四前提條件？▾
調取建造執照基地配置圖、使用執照及社區出入口照片，必要時聲請地政測量確認獨立性。
Q1126 條獨立 vs 第 53 條視同公寓大廈管理差在哪？▾
26 條限混合社區商辦獨立組管委會，第 53 條讓非公寓大廈型集居社區整體適用本法，定位不同。
Q1226 條獨立 vs 民法 820 共有物管理差在哪？▾
26 條是公寓大廈管理條例特別法的程序規定，民法 820 是共有物管理一般原則，特別法優先適用。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 情境 | 可否獨立 | 公共基金 | 管理費分擔 | 報備義務 |
|---|---|---|---|---|
| 符合四前提且過半同意 | 可成立商辦管委會 | 依比例切出至商辦管委會 | 商辦自主決定 | 向地方主管機關報備 |
| 符合四前提但同意不過半 | 不可獨立，繼續留原管委會 | 與全社區共用 | 依全社區規約分擔 | 無 |
| 不符合四前提（如單棟大樓） | 本條完全不適用 | 與全社區共用 | 依全社區規約分擔 | 無 |
| 五款事項漏未明定 | 程序瑕疵，可被撤銷或主張無效 | 爭議懸而未決 | 易生重複收費爭議 | 主管機關得退件不予備查 |
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