公寓大廈管理條例 第 32 條
- 1.區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
- 2.前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
- 3.第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 32 條建立重新召集程序：首次會議未達 2/3 門檻時，得降為三人並 1/5 出席重新召集，但 7 日內可書面反對推翻。
Q · 公寓大廈第一次會議沒過，第二次重新召集要多少人才能決議？
依公寓大廈管理條例第 32 條，第一次會議若未達第 31 條三分之二門檻，召集人可就同一議案重新召集，門檻降為「區分所有權人三人並五分之一以上出席、區分所有權比例合計五分之一以上」，並以「出席人數過半且出席比例過半」同意即作成決議。但決議後會議紀錄送達各區分所有權人 7 日內，住戶得以書面反對；反對戶數及比例超過全體各半者，決議不成立。
白話解讀
第 31 條的超高門檻聽起來讓人絕望，但法律其實留了一道後門。第 32 條告訴你：如果第一次會議湊不齊三分之二的區權人出席，召集人可以「重新召集」同一議案。這次的門檻大幅降到「3 人以上且五分之一以上出席」「出席過半數同意」就能通過。你沒看錯，從 2/3 直接砍到 1/5。但天下沒有白吃的午餐，第二項留了反制：這種低門檻決議的會議紀錄送到每戶之後，住戶有 7 天可以書面表達反對。反對意見如果超過全體區分所有權人和產權比例各半數，這個決議就被推翻。換句話說，法律設計了一組「進可攻退可守」的機制：推動方有機會用兩次會議跨過高牆，反對方在第二次會議後仍有 7 天緩衝期可以集結反擊。你以為事情結束了，其實真正的戰場才剛開始。
法律定性
公寓大廈管理條例第 32 條為「重新召集程序」之法定機制，建立一套「低門檻通過、會後 7 日書面反對期、10 日送達義務」之三段式決議架構，平衡社區治理效率與少數區分所有權人之程序保護，是區分所有權人會議制度中最精巧的條款設計。
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Q13 人 1/5 的門檻會不會讓少數住戶把持整棟大樓？▾
單看這個門檻確實嚇人，但法律用第二項的 7 天反對期做平衡。決議過了還要送達全體區權人，任何一戶都可以在 7 天內書面反對，只要反對戶（含產權比例）過半數就推翻決議。這套「低門檻通過、高門檻反對」的設計，把決定權最後還給沉默的多數。內行人提示：主動參與 LINE 住戶群組比你想的有用，因為關鍵的 7 天反對期，很多時候是靠 LINE 群組快速動員來完成連署。
Q2書面反對意見要怎麼寫才有法律效力？▾
法律沒有硬性格式要求，但要清楚記載：哪次會議、哪個議案、你反對的明確意思、你的身分（區分所有權人姓名、戶號）、你的區分所有權比例（從建物權狀看）、簽名日期。用掛號或存證信函寄給召集人或管委會，留下送達證明。內行人提示：如果怕召集人不承認你的反對，可以用「雙掛號」或存證信函寄給召集人，同時副本給管委會全體委員，增加證據強度。
Q3會議紀錄一直沒收到，7 天從什麼時候開始算？▾
第三項明定主席應在決議成立後 10 日內書面送達並公告。如果沒收到會議紀錄，7 天反對期根本沒開始跑，對你反而有利。你可以用存證信函向召集人要求送達。內行人提示：如果召集人遲遲不送達，反而可能變成決議瑕疵。因為第三項是法定義務，沒履行等於程序違法，你可以用這個作為事後訴請撤銷決議的理由之一。
Q4公寓大廈第二次會議門檻為何？▾
依第 32 條第 1 項，區分所有權人三人並 1/5 以上、產權比例 1/5 以上出席，出席過半且比例過半同意即決議。
Q5什麼叫公寓大廈重新召集程序？▾
首次會議未達 2/3 高門檻時，召集人就「同一議案」以較低 1/5 門檻重新召集會議的法定程序。
Q6公寓大廈書面反對期是什麼？▾
決議成立後會議紀錄送達 7 日內，未出席之住戶得以書面表示反對，反對雙軌過半即決議不成立。
Q7公寓大廈會議紀錄送達義務為何？▾
依第 32 條第 3 項，主席應於決議成立後 10 日內以書面送達全體區分所有權人並公告。
Q8公寓大廈第二次會議怎麼開？▾
召集人就同一議案以書面通知全體區分所有權人，開會前 10 日送達載明議程，依 1/5 低門檻召開。
Q9書面反對意見書要怎麼寫？▾
載明會議日期、議案、反對意旨、姓名戶號、產權比例、簽名日期，以掛號或存證信函送達召集人並留送達證明。
Q10反對戶數比例怎麼計算？▾
雙軌計算：「反對戶數 / 全體區分所有權人總數 > 50%」且「反對產權比例 / 全體產權比例 > 50%」兩者皆要超過。
Q11怎麼證明會議紀錄送達日？▾
掛號回執、存證信函、公告照片留底；送達日為 7 日反對期起算點，是反對方最關鍵的時間證據。
Q12第 32 條 vs 第 31 條 門檻差在哪？▾
第 31 條為首次會議的 2/3 高門檻；第 32 條為首次流會後同一議案的 1/5 低門檻 + 7 日反對期組合。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | first_meeting | reconvene_meeting | objection_threshold | delivery_duty | objection_window | calculation_start |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 決議門檻 vs 反對門檻 | 出席 2/3、同意 2/3（第 31 條） | 出席三人並 1/5、同意過半（第 32 條第 1 項） | 反對戶數及比例雙軌過半（第 32 條第 2 項） | — | — | — |
| 送達義務 vs 反對期間 | — | — | — | 主席 10 日內書面送達並公告（第 32 條第 3 項） | 送達後 7 日內書面反對（第 32 條第 2 項） | 以實際送達或公告日起算 |
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